단생공공수포단생공공수포

피와 살이 되는 강의였다.

사실 투자금에 맞는 (혹은 +3천) 단지를 찾고 비교하며 선택하면서 머리가 복잡했다.

계약금은 언제 어떻게 얼마를 넣어야 하는 것이며 중도금은 또 무엇이지?

전세는 어떻게 놓으며 향후 돈 관리가 어떻게 진행되지? 

등등… 내 투자금에 맞게 그림을 그린다는 건 단순히 단지를 픽하는 것이 아니라 그 이후의 일들을 

감안하며 움직여야 했기에 혼자서 참 답답했다.

여기저기 글을 찾아봐도 내가 원하는 답이 없어서 누굴 붙잡고 물어봐야하나 싶었는데

때마침 감사하게도 궁금했던 그것이 강의로 올라온 것이다.

그런데 마치 첨 월부 강의를 들을 때처럼 생소하고 어려웠다. 반복해서 봐야겠다.

1.저번 주우이님의 노원 강의에 이어서 이번 현시장을 짚어주시는 강의를 보며

시장은 언제나 유동적이며 그에 따른 사람의 욕망까지 생각하게 했다.

실제 네이버부동산에서도 보았듯이 현재 전세는 귀하며 공급이 있는 일부 지역을 제외하곤 입주는 적다는 점.

투자하기 좋은 계절임을 느끼며 담달부터 실전에 들어가보자!

2.투자는 전세를 놓기까지이다!

<<내가 알아야만 하는 것>>은  6.27 이후 전세를 전세대출을 안받고 하는 것과 받게하고 하는 것인데.

총 5가지로 분류되는 이 과정에 대해 세세한 디테일까지 좀 더 공부해야겠다.

1)현금은 싸게 내놓는다. 

2) 전세대출시 은행은 임대인에게 보증계약을 하고 돈을 준다. 3개월은 집주인으로 있어야 대출이 가능하다. 그러니 새 임차인을 받을 것을 고여해서 기존 임차인 만기가 3개월 이상 남아있는게 좋다. 이전 주인과 임차인의 계약서를 본다.

3) 주인전세도 만기가 최소 3개월 이상 되도록 한다. 근저당 말소 확인도 필수다. 특약에 집보여주기 필수

4) 매도자와 임차인이 전세대출을 받고 그걸 내가 승계하는 방법도 있는데 이는 둘의 협조가 필요하고.

5) 내가 사서 임차인을 받는 방법은 임차인의 대출승인시 내가 3개월은 집주인이어야 하기 떄문에 그 사이의 비용이 상당할 수 있다는 것. 인테리어는 맘껏 할지도. 내가 투자금 여유 있다면 좋겠다.ㅎㅎ

+같은 투자금이 들어도 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 것이 나중에 매도할때 고려해도 이익이다. 임대만료 시기의 공급물량도 체크하는 것이 좋고 갱신청구권 사용도 확인해서 2년 이후 임차인이 나간다고 할때 상황도 대비하는 것이 좋겠다.

3. 적정전세가는 단생공! 비교하며 정해야 총투자금이 달라지니 기억해줘!! 

 그리고 임대 만료로 재계약시 공수포! 따져가며 1-2달 늘리는 유연함도 가질 수 있다는 것이 신기했다. 나는 특히 학군지를 보고 있기 때문에 겨울 방학 성수기를 노려야한다는 것도 재밌었다.

투자처가 많아질 경우를 대비해 겹치지 않는 재계약 시기 세팅도 고려해볼 점!

법인 임차인은 단어 자체가 생소했는데 내 집을 기숙사형태로 사용한다고 생각해보았다. 그에 따른 특약들을 머리속에 그려보면서… 내 전세가 안나갈 경우를 대비해 다시 공부해볼 점이다. 강의대로 투자에서 시간지체는 즉 소비이다. 

4. 계약!!! 은 나에게 너무나 무지하고 꽃밭 같은 세계다. 이번 강의에서 강사님께 정말 감사할 점은 계약서가 어떻게 생겼는지도 보여주셨다는 점이다. ㅠㅠ. 만약 내가 부동산에서 계약을 한다고 상상할 때 눈동자가 어디로 갈지 당황할 내 모습이 이제야 그려진다. 너무 감사하다. 

1)매수-등기부등본 확인 : 계약자가 동일한지, 가압류? 같은 건 없는지, 집 담보로 돈 빌렸나? 최신정보? 누락 없어?

2) 매매 - 매매계약서 확인 : 사장님도 실수할 수 있다. 나도 꼼꼼하게 보고 . 특약은 자유롭게 쓴다.

3) 임대 - 임대차 계약서 확인 : 특약을 주의깊게! 전세사기 당하지 않도록! 보증금 반환시 대상 유의.

5. 임대리스크를 줄이는 방법에는 주변 공급물량을 정말 면밀히 파악하고, (강사님도 설마 했다는 누가 사?의 누가가 있다는 것!) 전세가에 절대 욕심내지 않기(5%로 적정가도 기억하자!), 시기/지역 분산 투자로 역전세를 대비(나는 다주택자가 될수 있나? 없다면 역시 욕심내서 전세가 올리지 말자), 내 물건에 대한 확신이 있어야 장기보유 가능하다!!!!!! (사실 투자하신 분들 중에 후회하신다는 분들이 많아서 나도 미리 걱정이다), 무엇보다 싸게살것!!!!!!!!!!( 나는 수익률을 봐야하는 투자자다, 흔들리지 말고 헛바람 들지 말고 감사하고 겸손하게 투자한다)

빠르게 강의를 듣고 빠르게 정리한 후기다.

아직 안착하지 않은 정보들이라 계속 복기하며 한번 더 강의를 들을 예정이다.