[열중47기 우리 2제 7열하게 독서하고 강남아파트사조_부자엄마유니] 전세때문에 맘고생 할일 없겠다!!! 2강 수강후기~❤️

안녕하세요!!

부자엄마를 꿈꾸는 유니입니다~❤️

매년 1번씩 꼭 듣게 되는 열중반~

전세빼기는 무조건 양파링님 열중이지!!!

작년과 다른 양파링님의 전세강의.

좀더 디테일하게, 현재 시장상황에 맞게, 

빠짐없이 다~~들어가 있는 것 같아요.

이것만 잘 숙지해도 전세 때문에 속앓이 할 일은 절대 없을것 같아요~

전세셋팅을 2번이나 하면서 내가 몰랐던 것, 내가 놓쳤던 것을 복기해보며

앞으로 전세레버리지 투자를 함에 있어서 어떤 걸 더 신경써야 하는지 알게 된 소중한 강의였어요!!

현재 시장에서 알아야 하는 전세셋팅 

현재 조건부 전세대출 제한으로 우리가 일반적으로 하는 

전세보증금을 받아 매매잔금을 치르는 투자를 할 수 없게 되었지요…

이런 시장상황에서도 전세레버리지 투자를 할 수 있는 5가지 전세셋팅 유형을 알려주셨어요.

먼저 전세대출을 안받아도 되는 현금전세, 세낀물건, 주전세 물건이 있고,

전세대출이 가능한 유형도 있었어요.

여기서 제가 다시 상기한 부분은

임차인이 전세대출을 받으려면

집주인의 소유권이 3개월 유지되어야 한다는 점,

주전세의 경우 기존 주택담보대출 근저당 말소가 가능할지 확인하는 부분을

다시 리마인드하면서 꼭꼭 저장했네요 ^^

전세대출이 가능한 유형에서는 

주전세나 세안고 물건이 아니라

입주물건이지만 집주인이 세입자와 전세계약을 하고 

전세 대출 실행후에 이사한뒤

남은 매매잔금하고 소유권을 이전하는 유형이 있었어요.

실제 현장에서 이 부분을 협조해 준다는 집주인이 생각보다 많았고,

매도자가 소유권을 이전하는게 급하지않아 

이렇게 협조하면서까지 집을 팔고자하는 매도자가 은근히 많더라구요.

어차피 전세대출은 대출을 계약할때와 대출을 실행할때 집주인이 같으면 문제가 없다고하니

이런 유형도 잘만하면 좋은 집을 싸게 살수 있는 좋은 방법 같았어요.

저는 여기까지만 생각했고 새롭게 안 사실은

매도자가 근저당이 있으면 전세대출이 안될수도 있다는 점과

전세대출 이후 소유권 변경여부를 은행에서 확인할 수도 있다는 점이예요.

현재는 사후 확인하는 은행은 없지만 언제든 바뀔수 있다고 히니

잔금날짜를 3개월 이후로 해야 안전할수 있겠다는 생각을 했어요!!

하지만 매도자 전세계약 후 승계 유형은 난이도가 높고,

매도자의 협조가 필요한 유형이라 꼼꼼히 체크해야 할 것 같아요.

적정 전세가 설정

적정 전세가를 설정하는 이유는

투자에 들어갈 비용을 현실에 맞게 계산해서

감당할수 있는 투자를 선택할 수 있고,

시장이 받아주는 적정한 가격으로 

빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있기 때문에

적정 전세가를 정해야 합니다. 

적정 전세가를 설정할때는 단. 생. 공!!! 

단지내에서 적절한 가격인지,

생활권내 가격흐름을 같이하는 단지들과 비교해도 적절한지,

공급되는 신축단지와 비교해도 적절한지 확인해서 설정할 수 있어요.

임대기간 설정

투자자에게 임대기간은

임대 만료일에 따라 

투자금 회수가 지연되기도 하고,

재투자 기회가 없어지기도 하는 등

감당해야 하는 리스크가 달라지기 때문에 중요합니다.

임대기간 설정할때는 공. 수. 포!!!

공급물량에 따라 규모, 시기, 위치를 확인해서 

재계약 시기의 위험도 가늠해야하고,

내가 투자하는 지역의 단지, 평형의 특징을 알고

전세만기 날짜를 조절해야하고,

보유주택수가 늘어날수록 재계약 시기를 분산해야 

리스크를 대비할수 있겠더라구요!!

적정전세가와 임대만료일은 투자자인 내가 조절할 수 있는 영역인데

이 부분을 꼼꼼히 체크하지 못하고 계약을 진행했어서

아쉬움이 남았어요.

다음 투자에는 아쉬움이 남지 않도록 잘 체크해야겠어요!!

법인 임차인

저는 법인 임차인은 괜한 두려움이 있었고 

‘웬만하면 피하자’라고 생각했었어요.

하지만 임차인을 고를수 없는 시장상황에

법인 임차인을 받을수도 있고

법인이라고 안되는게 아니라 

특약으로 보완하고 정리하면 대비할 수 있다는 것을 알게 되었어요.

법인은 높은 전세가와 임대차 3법이 적용되지않아

임대료 5% 상한 제한이 없다는 장점이 있어요.

하지만 전세권 설정으로 내 집을 다시 임대주거나 대출을 받을 수 있는 단점이 있고,

관리의 문제도 있었어요.

이런 단점을 대비하기위해

전세권 설정 관련 비용은 임차인이 부담하고

전세권 설정에 의한 권리로 담보대출이나 근저당 설정 등

대출금지 특약을 넣고,

원상회복 반환의무 특약을 넣어

단점을 대비할 수 있다는 것을 알게 되어

막막했던 법인 임차인에 대한 두려움이 조금은 해소되는 느낌이었어요.

임대리스크 줄이는 법

양파링님의 부천 실제 투자사례를 보면서

나의 지난 투자의 아쉬웠던 부분을 복기 해볼수 있었어요.

24년에 진행한 나의 1호기.

아쉽고 미운 투자라고 생각하며

빨리 매도할 날만 기다리고 있었는데

1년이 지난 시점에 되돌아보니 제가 놓쳤던 부분을 명확히 알게 되었어요.

그때 당시에 분명 임보를 썼고, 

저환수원리에 맞게 투자기준을 지켜

최선의 투자를 했다고 생각했지만

실제 공급을 내 투자와 맞닥뜨려 보진 못했던 것 같아요. 

분명 공급부분을 정리했지만 

그 부분이 내 투자에 어느 정도 영향을 줄지 잘 몰랐더라구요.

신규택지가 언제 들어오는지,

몇 세대가 들어오는지,

내 물건과 시기가 맞물리지는 않는지

면밀히 살펴보고 파악했어야 했는데

이 부분을 놓쳤네요.

양파링님의 투자사례를 보며

저의 투자도 반성하며 복기해 볼수있어서 유익한 강의였어요!!

전세 레버리지 투자

전세 레버리지 투자를 하겠다고 마음을 먹고

3년차 투자자로 2채를 매수하고 임대인이 되면서

전세라는 제도에 대해 다시금 생각해보게 되었어요.

단순히 세입자의 전세금을 레버리지로 주택을 매수해서

자산을 증식하려는 욕심으로만 똘똘 뭉쳤던건 아닌지…

내가 매수해서 임대 놓은 ‘우리집’은

누군가에게는 소중한 꿈을 키워 나가는 곳이라는 점,

무이자로 전세금을 레버리지 할 수 있도록 해준 세입자가

우리집에서 안전하게 잘 사실수 있도록 발판을 마련하고

감사하는 마음을 가져야겠어요.

넉넉한 마음으로 부의 그릇을 키울수 있는 임대인이 되어야겠어요.

좋은 강의 해주신 양파링님 감사합니다~❤️