안녕하세요
월부학교 6반 줴러미 튜터님반의 다꼼이입니다.
이번에 1호기를 매도하고 2호기를 갈아타면서
경쟁자가 적고 느슨한 지방시장과
공격적인 실거주자와 많은 투자자와 경쟁해야 하는 서울 시장을 같이 경험하며
서울 수도권 시장에서
장부물건의 중요성과
우리는 왜 장부물건을 찾는가에 대한
생각을 나누고 싶어 글을 쓰게 되었습니다.
혹시 부동산 사장님이 하시는 말씀 중에
‘쌍아리 진다’는 말 들어보셨나요?
음양오행에서 ‘변코자하고 화하고자 하는데 투기함이 있어 파함이 있다.’ 는 뜻으로
부동산 바닥에서는 한 물건을 매수하려는 부동산이 둘 이상 달라붙을때 많이 쓰시더라구요
이번에 2호기 매물을 찾으면서 본 지역 중에 한 곳은
전세가가 많이 올라 와 준 수도권으로,
투자자가 많이 들어와있는 지역이었습니다. 당연히 투자금도 저와 비슷한 분들이겠죠.
제가 검토한 물건은 A지역의 2등 생활권에서 선호도가 높은 물건이었습니다.
XX단지는 좀 더 앞단의 59형 물건으로 매매가는 이미 1천 만원이 네고된 상태로
7억에 전세 4.5억원의 주인전세가 가능한 물건이었고
YY단지는 더 뒷단의 84형 물건으로 매매가는 7.2억에 전세가 4.3억으로 맞춰진 물건이었습니다.
(가격과 투자금은 제가 임의로 조정했습니다.)
둘 다 투자금은 부족했지만 네고를 시도해서
갭 2.7억에 맞추고 싶었던 물건들이었습니다.
월부방식의 투자자로서 학교 수강중인 저는
정석대로 이 물건들을 네고하고 조율해서 투자금 범위에 들어오면
튜터님께 매물문의를 하고 매물코칭을 받고 매수를 하는 계획을 세우게 됩니다.
가즈아!!!!
제가 욕심났던 XX물건은
매매가 조율은 더이상 어려웠고
주인전세이니만큼 4.7억으로 조율이 되면
접근이 가능했습니다.
YY물건은 장부물건으로
부동산 사장님이 7.1억원까지 네고를 해 놓은 상태였으며
이미 세가 맞춰진거라 전세가를 손 댈 순 없어서
매매가가 1천만원만 더 조율이 된다면 제가 투자할 수 있는 물건이었습니다.
XX물건은 좀 더 앞단에 있는 물건이니 만큼 워낙 매물문의도 많았고 투자자들도 많이 왔는데
막상 최종 선택에서 밀리다 보니 부동산 소장님은 지쳐있는 상태였습니다.
(뒷 단지의 84와 가격이 같으니 선택받기 쉽지 않았겠죠)
주인전세가 되는만큼 물건 보기가 어렵진 않은데 부동산 사장님이 투자자에 대한 불신이 가득한 분이었습니다.
그래서 산다는 확신과 함께 자주 얼굴 도장을 찍어야 했습니다.
YY물건은 사장님게서 본인의 이 물건이 좋은 물건임을 알고 있고
이미 최근에 투자자들이 해당 단지를 많이 매수를 해서 거래를 성사 시킨 만큼
제가 진짜 살 거라는 것을 알아보셨고 멀리서 올라와서 문의드리는 저를 좋게 보셨습니다.
이미 주변 부동산에 들러 이 단지들에서 이 보다 더 나은 물건은 없다는 확신을 얻은 뒤
튜터님께 매물문의를 넣기 위해 이 두 물건을 제 투자대상 리스트에 올려놓았습니다.
그리고 저 나름으로 다른 지역 물건을 보고 나니
이 지역에 확신이 들어 최종 물건을 만들어야 한다고 생각해서
금요일에 네고를 진행했는데요
XX부동산 사장님은 주인전세금 2천만원을 올리는 조건 만들기를 단칼에 거절하셨습니다.
꼼 : ‘사장님 저 XX 물건 하고 싶은데 차마 매매가 더 깍아달라는 말씀은 못드리겠고 전세 2천만 더 올려서 계약할 수 있도록 물어봐 주세요’
사장님 : ‘그건 안됩니다.’ (이유도 없는 즉답)
물어봐 줄 법도 한데 본인선에서 끊으셨어요.
하지만 이대로 물러설 수는 없으니 간곡한 부탁을 드렸고
‘사장님, 그래도 혹시모르니 말씀이라도 해 달라. 물어라도 봐 달라.’고 했습니다.
YY부동산 사장님은 제가 네고 말을 꺼내고 얼마 안되서 추가 1천만원 네고를 쉽게 해 내셨고
7억을 만들어 주셨습니다.
이제 XX부동산의 답만 오면 매물문의를 드릴 수 있는 상황이었습니다.
네고를 금요일에 던졌으니 토요일에는 부동산에서 답이 올꺼라는 계산이었어요
그런데 두시간 뒤 XX부동산에서 답이 옵니다.
대뜸 제 이름을 물어보셨어요,
저는 계약서를 쓸 수도 있으니 본명을 이야기 합니다.
'아 다꼼씨 이거 다꼼씨 물건인가봐요,
매도자가 주인전세 4.7억에 해 주겠데. 난 안될줄 알았어.'
하시면서 무용담 처럼 본인의 네고시도와 노력을 이야기 하십니다.
저는 감사하다고 하고 남편과 상의해서 월요일에 답을 주겠다고 했습니다.
(매물문의 해서 튜터님이 OK하지 않으실 수도 있고
매물코칭이 밀려서 바로 안잡힐 수도 있는데다
주말은 매물코칭을 하지 않으니
금요일인 당시에는 아무리 빨라도 월요일에 피드백받을 수 있는 상황이었습니다.)
그러자 XX부동산 사장님의 급발진이 시전됩니다.
이렇게 네고 하는것은 바로 돈 넣는다고 생각해서 하는거다
하시면서 당장 결정해서 말을 해 달라 하셨어요
저는 시댁에서 받기로 한 돈이 있다고
어른들을 설득해야 한다고 하면서 월요일까지 기다려 달라고 간곡히 다시 말했지만
부동산 사장님이 기다릴 수 있는 시간은 당시 통화하던 금요일 오후 5시에서 24시간도 채 안되는
토요일 오후3시였습니다.
괴롭고 속상했습니다.
투자자들이 많은 상황에서 저 조건으로 된다는 브리핑을 들으면
당장 할 수 있는 사람이 있다는 걸 여러번의 매물임장으로 알고 있었기 때문이었습니다.
그리고 사장님 본인은 안된다고 시도도 안 하셨는데
내가 부탁해서 만든 물건인데, 어떻게 이렇게 몇일 시간도 안주나? 싶었어요
실례를 무릅쓰고 줴러미 튜터님께 토요일 매물코칭을 여쭤보았지만
혼만 났습니다. 당연하죠, 월부학교 룰을 따르지 않을 꺼면 월부학교 수강을 하는 이유가 없습니다.
결국 토요일 오후 3시까지 기다리지 않고 토요일 일찍 사장님에게 연락해서 말씀드렸어요
꼼 : ‘사장님, 시댁 사정을 보니 오늘 오후3시까지 기다려도 답을 못 드릴 것 같아요. 욕심 같아서는 오후에 3시 꽉 채워서 전화드리려고 했는데 그건 아닌거 같아서 일찍 솔직히 말씀드립니다. 저는 월요일에 답 드릴 수 있으니 죄송하지만 좀 더 기다려 주세요.'
사장님 : ‘다꼼씨, 그때 우리 매물볼때 다른 부동산에서도 봤잖아요, 이런거 쌍아리졌다고 하는데. 쌍아리만 지면 항상 내가 뺏기더라고. 나도 브리핑해서 최선을 다 할테니 다꼼씨도 시댁 설득을 최선을 다 해봐요.’
결국 그렇게 전화를 끊었습니다.
아쉽기도 했지만 어쩔 수 없다고 생각했어요.
매물이 날라가면 아쉽긴 하지만 YY물건을 하면 되고
안되면 다른 지역에서 또 찾아야 한다고 스스로 마음을 잡았습니다.
그리고 왜 그렇게 XX부동산 사장님은 급하셨을까?
생각해 보았습니다.
우선, 장부 물건이 아니었습니다.
매도인이 한군데 내 놓은 것이 아니다 보니 제가 안사서 그 물건을 다른 부동산에서 팔면
본인은 수수료를 못 받으시는 것이었어요.
단지에 매물이 많지 않은 상황에서 거래를 못하는 것에 대한 조급함이 있으셨습니다.
반대로 YY부동산 사장님은?
본인 단독으로 들고 있는 장부물건이고 매도자도 그 동네에 살지 않아
시장 분위기를 잘 모르다 보니 사장님이 핸들링에 자신이 있으셨습니다.
그 차이가
매물문의-매물코칭-주변비교 까지 가능한 시간을 벌어주었고
심지어 더 네고가 잘 되는 것이었습니다.
저는 이제까지 장부물건을 찾는 이유를
‘더 싼 것을 사기 위해’라고 단순하게 생각했습니다.
너무 싸서 네이버 부동산에 올리지 않을 만큼 혹하는 물건..
하지만, 그런 이유 뿐 아니라
요즘처럼 수도권 시장이 네고가 잘 안되는 상황과 규제가 있는 시장에서
조건을 만들어야 하는데
저희가 천신만고 끝에 조건을 만들었을때 이 물건을 지킬 수 있느냐,
이 부분도 장부 물건인지 아닌지가 영향을 미치는 것을 알게되었습니다.
다음에 매수 물건을 찾아서 네고를 한다면
저는 아래와 같이 할 것 같습니다.
우선, 충분한 전임으로 물건을 가장 잘 아는 부동산 사장님과 그 동네의 일잘러 사장님을 찾습니다.
그리고 좋은 물건을 찾습니다. 그냥 상태만 파악하는게 아니라 장부인지 아닌지 까지 확인합니다.
장부물건이면 일찌감치부터 네고를 시작해서 목표매수가를 까지 시간과 공을 들여 낮추고 부동산 사장님과 라포를 형성해서 사장님을 내 편으로 만들것 같아요, 방문할 때마다 커피와 간식을 사들고 가는것도 좋은 방법이었습니다.
오픈되 있는 물건이라면 우선 그 동네 일잘러 사장님과 그 물건에 대해 소통해서 같이 만들어 갈 것 같아요.
다만 최종네고는 n천만원까지 조율이 되면 사겠다는 기준을 잡고 튜터님과 단지의 우선순위에 대해 이야기 나눈 뒤
매물문의 해서 통과받고 최종 진행단계에 네고해서 협상하고 협상에 성공하면 바로 매물코칭을 하겠습니다.
글로 쓰고 보면 별 게 아닌데
막상 현장에서는 이것저것 의욕에 넘치고 이야기를 많이 하다보니 말이 나와버리는 경우가 많습니다.
아직 확신도 되지 않은 상황에서 섣불리 네고 하면 매수하지 않게 되었을때 부동산 사장님과 관계도 악화되고
스스로도 네고의 굴레에 갇혀서 성급한 결정을 하게 될 수도 있는 것 같습니다.
아,
그래서 결국 XX물건은 놓치고 YY물건을 샀냐고요?
결국 둘 다 아니었습니다.
XX물건, YY물건 모두 튜터님께 매물문의 드릴때 다른 앞마당의 단지에 밀렸습니다. ㅎㅎ
다른 단지로 결정한 뒤 월요일에 전화 드렸더니
XX사장님은 물건이 주말 사이 팔렸다고,
저에게 ‘그런 조건을 다꼼씨가 시도해 줘서 팔 수 있었다. 고맙다.' 하셨고
YY사장님도 여유가 있다 보니 제가 사지 못한다, 죄송하다고 해도
‘괜찮다, 또 살 사람 있다.’고 해 주셨어요
모두가 잘 끝난 엔딩이었습니다.
지방 매수만 해본 저는 이번에 실거주자도 많고 투자자도 많은 서울 수도권 투자를 하면서
그 속도의 빠름과 잠재적 매수수요의 방대함에 다시한번 놀랐는데요
이런 것이 가격상승으로 이어지는 구나, 알게되었던 값진 경험이었습니다.
다시한번, 한 건의 투자가 아니라 월부에서 잘 해낼 수 있게 다끔하게 혼내주시고
방향 잡아주신 줴러미튜터님 감사합니다. 🙏
이 글을 읽으시는 분들도 장부물건 잘 찾아서 네고 잘 하셔서 투자하셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
↓↓↓ 2호기 투자 경험담입니다 :)
https://weolbu.com/s/G4croo8Smk
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