올해 전세계약 3건 하며 느낀점 [좀슐랭]

안녕하세요.

솔직한 나눔을 전달하는 투자자 좀슐랭입니다.

최근 있었던 경험들을 몇자 적어보겠습니다.

현재 저는 3주택 포지션을 가지고 있습니다.

올해 전세 재계약 예정물건은 2개였지만 1개가 추가로 늘어

총 3개 계약을 올해에 했습니다.

하나씩 풀어보겠습니다.

첫번째 물건

해당 물건은 2년전(23') 전세낀 상태에서 매수했습니다.

매매가격은 좋았으나 전세만기가 주변공급이 겹쳐 있었습니다.

그래서 기존 세입자에게 1천만원 감액 해주는 조건으로

전세 만기날씨를 조정했었습니다.

다행히 2년동안 전세가가 꽤올랐습니다.

세입자도 연장계약을 원하여 5% 증액하는 조건으로

투자금을 어느정도 회수 할  수 있었습니다.

초심자의 행운덕분에 

나머지 물건도 공급이 없으니 올려 받을 생각만

주구창창 하고 있었습니다.

두번째 물건

해당 물건도 2년전(23') 매수하였고 매매/전세 동시 진행하여 매수했습니다.

매수 당시 공급이 많았던 시기라 단지내 최저가로 전세를 셋팅했습니다.

법인 임차인이기 때문에 전세금도 순조롭게 올려줄 수 있다고 판단 했습니다.

(어차피 개인돈이 아니라 회사돈 이니깐)

그래서 만기 몇달전 법인 담당자에게 연락을 드렸습니다.

좀슐랭 “안녕하세요, 곧 만기인데 연장 계약 유무 확인부탁드립니다”

법임 담당 “더 연장 하길 원합니다”

좀슐랭 “기존 시세가 이정도 이니깐, O천만원 정도 올려 줄 수 있을까요?”

법인 담당 “회사에 한번 물어보고 연락드리겠습니다”

해당 투자지역은 27년까지 공급이 거의 없었고

단지내에도 전세물건이 0개 였습니다.

저는 자신감 있게 증액분을 요구 했습니다.

하지만 예상치 못한 답변을 들었습니다.

법인 담당 “증액할꺼면 이사 가겠습니다”

좀슐랭 “네?? 기존 시세대로 올리는건데 나가는건가요?”

법인 담당 “네.. 저희는 어차피 출퇴근만 하는거라.. 좀 떨어지는 동네 신축이 싸더라고요”

법인임차인은 출퇴근이 중요하니 상위생활권에 굳이 살필요 없다는 겁니다.

네이버 부동산으로 조사해보니 

후순위 생활권 신축은 여전히 싼 가격에 전세가 쌓여 있었습니다.

더군다나 기존에 있는 전세금보다 훨씬 싼 금액으로요…!!

엎친데 덥친격으로 최근에 투자한 3호기 물건 세입자도

2호기 물건 세입자와 같은 달에 나간다고 했습니다.

순간 머릿속에 이런 생각이 들었습니다.

‘욕심 부리다가 큰일 나겠구나…’

다시 이성적으로 생각해서 2호기 세입자가 나갈경우

새로 전세를 맞출 때 편익과 비용을 따져봤습니다.

편익 : 새로운 전세 셋팅으로 전세금을 올려 받을 수 있다.

비용 : 2년뒤 매도 생각인데 새로운 세입자가 계갱권 사용할 경우 매도가 애매해질 수 있다.

참고로 2년 뒤 2호기 물건을 매도할 계획이었습니다.

지금 당장 전세금을 올려받는 것 보다는  

2년뒤 매도를 위해서 기존 법인 임차인을 잡는게 더 편익이 크다고 판단 했습니다.

다행히 기존 법인임차인이 기존 금액 그대로 할경우 더 사신다고 하여

처음 계획(증액)과 다르게 같은 금액으로 연장계약을 했습니다.

증액은 비롯 못했으나 이번에 부동산 안끼고 

우편으로 셀프 전세 재계약을 할 수 있는 경험을 했습니다.

세번째 물건

이 물건은 올해 투자한 수도권 물건입니다.

세낀 상태에서 매수했고 전세만기가 내년 3월이었으나

기존 임차인이 청약 받은 곳이 있어 중도 퇴실을 요구 했습니다.

최근 전세가격이 올라가고 있는 추세라

이번엔 정말 욕심 부리지 말자라고 다짐 했습니다.

전세 놓기 위해 부동산에 연락 했습니다.

좀슐랭 “사장님, 전세 놓으려고 하는데 최근 얼마쯤 나가나요?”

부사님 “지금 전세가 워낙 귀하니깐 X.X억 이면 될거 같아요~”

좀술렝 “X.X억이요? 흠… 조금 더 높여서 X.X억은 안될까요?”

부사님 “한번 시도해보고 감액하죠~~~”

여기서 저의 문제점이 나옵니다..

2번째 물건에서 욕심부렸다가 큰코 다쳤는데…

저는 정신못차리고 욕망호가를 다시 고집했습니다.

전화 끊자마자 아차 생각이 들어 부사님에게 문자를 보냈습니다

‘사장님… 그냥 처음에 말씀하신 금액으로 광고 보내주세요…’

2번째 전세 재계약에 받은 th트레스th 때문에

첫번째 광고 부동산에서 전세 안나갈경우 대비해

퇴근 후 투자지역 부동산에 들리면서 제 물건 브리핑을 했습니다.

‘사장님 안녕하세요.. 지금 광고중이긴 한데.. 여기도 추가로 광고 놓을 수 있거든요.. 잘 부탁드립니다’

쫄리는 마음에 월학이후로 안하던 백번쓰기도 하고

하루하루 정말 속이 타들어갔습니다.. ㅎㅎ

다행히 투자물건이 수리도 잘되어 있고 전세물건이 없다보니,,

욕심부리지 않으니 운이좋게 기존 전세계약보다 2천만원 정도

높은 시세로 새로운 세입자와 계약을 할 수 있었습니다.

세 개의 재계약을 통해 배운점이 있다면

1. 전세금액은 절대 욕심 부리지 말자.
2. 법인 임차인이라고 무조건 다 증액 해주는 건 아니다.
3. 수도권은 지방과 다르게 풀이 다르다… 수요가 넘친다!!
4. 채수가 많아질수록 리스크 대비가 정말 중요하다.

워런버핏의 삶의 원칙 책중에 이런 말이 있습니다

버핏의 투자 원칙은 ‘능력 범위에 벗어나지 않는 것’과 

‘잘 아는 것에 투자하는 것’인데, 이런 원칙은

세계에서 손꼽히는 부자가 된 뒤에도 변하지 않는다.

저는 첫번째 재계약을 통해 증액이라는 달콤을 맛본 후,

두번째 물건에서 욕심(능력에 벗어난 것)을 부리다 실수를 범했습니다.

이 점을 보완해 세번째 물건 재계약을 무난히 할 수 있었습니다.

현재 전세금액이 올라가는 시장이지만

레버지리 금액이 커질 수록,

채수가 커질수록 

우리가 욕심을 잘 통제해 워런버칫처럼 ‘능력 범위에 벗어나지 않는 것’을 추구해야 합니다.

글 읽어주셔서 감사합니다 💖