안녕하세요! 저는 올해 3월에 투자 공부를 시작해서 며칠 전 계약을 하고 잔금을 앞두고 있습니다. 집 보러간 당일에 분위기에 휩싸여서 섣부르게 계약을 하였는데요. 계약을 하고 집에 가는 길에 다시 생각해보니 감당가능한 리스크인가? 의문이 들면서 그때부터 밤에 잠도 잘 못자고, 밥도 잘 못 먹고 있습니다 ㅠㅠㅠ 오늘 매코를 신청하였으나 광탈해서 여기 선배님들께 조언을 구하고자 올려봅니다..!
우선 상황은 아래와 같습니다.
- 투자한 지역: 구로
- 내년 2월 전세 만기
- 이번 달 소유권 이전 받아 3개월 후부터 세입자 전세 대출 가능
- 전세입자는 갱신권 쓴 상태고, 이 집에서 더 살지 말지 고민중
- 해당 단지는 이전에 매물코칭을 통해 튜터님께 확인 받은 단지입니다. (매코 넣었던 물건과는 다른 물건)
- 잔금 불가능한 상황
제가 생각하는 리스크와 문제점은요.
세입자의 만기 날짜가 광명 입주 시기와 겹치고(25/11, 25/12, 26/1 3000세대 넘게 들어올 예정), 심지어 제가 매수한 물건이 수리가 안된 기본 집이라는 것입니다. 가격을 아무리 낮춘다고 한들 기본집에 누가 들어올까..? 이런 생각이 들더라고요. (잔금 칠 수 없어서 공실을 만들고 수리를 할 수 없음.)
베스트인 상황
전세 빼는 시기와 공급 시기와 겹치지 않도록 기존 전세입자가 더 살아주는 것
최악의 상황
전세를 빼지 못해 매도를 하거나 잔금을 치루는 상황. (거래량이 많은 단지는 아니고 상태도 좋지 않은 집을 잔금 전 매도하기도 쉽지 않을거고, 잔금을 치루는 것도 절대 불가능한 상황입니다.)
감당할 수 없는 물건이라면 계약금인 몇 천만 원을 포기하는 것도 고려하고 있습니다. 이 물건을 지키는 게 맞을까요? 아니면 계약금을 포기하는게 맞을까요? 수리 안한 기본집도 전세를 뺄 수 있을지 너무 걱정됩니다…부사님은 계약 때문에 그런가 당연히 뺄 수 있다고 하고, 제가 너무 일어나지 않은 일에 대해서 걱정하고 있는 걸까요? 객관적인 시선이 필요합니다 ㅠㅠ
댓글
임젼님 안녕하세요~ 우선 매코를 계속 시도해봐야 할 것 같고 잔금이 불가능한 상황이니까 지금 살고 계신 세입자분에게 가격을 낮추더라도 더 살아달라고 부탁을 드려보는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 잔금에 얼마가 부족한지 파악해보고 부동산 사장님에게 차용증 써서 얼마까지 빌릴 수 있는지도 파악해볼 것 같습니다. 감사합니다.
안녕하세요 임젼님. 우선 서울 자산 취득한거 축하드립니다 ^^ 세입자분이 갱신권을 쓴 상태지만, 시세대로 신규 전세계약으로 임젼님과 전세계약서를 쓰는게 가장 좋은 방법이라 생각듭니다. 만약 나간다고 하신다면, 갈 집이 딱히 정해져있지 않다면 시세보다 더 저렴하게라면 더 사실건지? 아니면 거주하시는 동안 불편한게 있으셨는지? 수리할게 필요하실지? 여쭤보고 최대한 기존 세입자분을 잡는게 가장 좋을것 같습니다. 최악의 상황은 현 세입자분이 퇴거하시는 것인데, 수리를 하려면 수리 조건으로 광고를 내서 신혼부부 세입자 같이 잔금을 먼저 치고 수리 후 입주할 수 있는 세입자를 찾는것인데요. 이 방법은 쉽지 않아보입니다 ㅠㅠ 임젼님이 놓치고 계신 리스크가 또 있을 수 있으니, 매물코칭이나 투자코칭을 통해 리스크 대비할 수 있는 조언을 구할것 같습니다 임젼님 화이팅입니다!
임젼님 안녕하세요~! 걱정이 많으시겠습니다 ㅠㅠ 지금 급박한 상황이니 만큼 CEO 마인드 장착!! 필수라는 점 말씀드리고 싶습니다. '적극적으로 문제해결'하기 위한 노력이 필요한 시점인데요, 우선 전문가의 도움인 매물코칭..! 반드시 성공한다고 생각하시고 시간 빼셔서 도전해보시면 좋을 것 같고 세입자 분과의 소통을 더 적극적으로 하시는 것을 추천드립니다. 또한 잔금이 정말 안되는지 점검해보시고 최대한 가능한 금액을 살펴보시면 어떨까 합니다. 계약을 이미 한 상황에서는 세입자와의 상황이 가장 중요할 것 같습니다. 1. 주담대가 안나오는 상황인지 확인, 안된다면 신용대출(가족명의 대출 포함), 가족찬스, 부동산사장님 차용 등으로 마련할 수 있는 최대금액 확인 2. 동시에 세입자에게 협상을 시도해봐야함. 우선 고민중인 상황인 만큼 정말 실제로 들어가실 집이 있는지 확인해보시고 우리가 줄 수 있는 카드를 꺼내오시는 것을 추천드립니다. 세입자가 집의 부분수리를 원하는지, 소모품교체를 원하든지 사소한 것으로도 해결이 가능할 수 있으니 적극적으로 상황 확인해보시고 필요한게 없으시다면 전세금 올려주기 + 역월세 제안하기 등의 노력을 해볼 것 같습니다. 3. 전세 대기자가 혹시 있는지 살피기 => 주변 부동산에 지금 전세가 나온다면 살아줄 사람이 없는지 전화임장 + 부동산들 털어보는 방문을 통해서 진짜 전세입자를 아예 못구하는지 살펴볼 것 같습니다. 위기 잘 극복하시길 바라겠습니다 임젼님~!
