첫 열기 이후 2년 반만에 알게된 사실!(2주차 강의후기) [열기 88기 11조 릴리릴라]

#1. 충격!! 전세 레버리지 투자를 공부하면서 이걸 몰랐다니!!

충격1: 매수시 전세보증금은 내 호주머니에 들어오지 않는다!(1호기 하다 앎)

충격2: 매도시 매매 시세차익만큼 가져가는 게 아니라 매전갭만큼만 가져간다!

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매도시에 20억-10억=10억을 가져가는 것이 아니라

20억-12억=8억을 가져간다!!

왜냐면 우린 전세레버리지 투자자니깐!!

매도시에 매수자에게 8억을 받고 매도하는 것이다.

매도자가 전세금 12억을 받는 것도 아니다!!

임차인이 지불한 전세보증금 12억은 

이전 임차인이 퇴거할 때 돌려줬다.

매수자가 전세낀 매물을 승계하면서

전세금 12억을 임차인에게 반환할 의무가 생겼고

현재 임차인이 이사간다고 하면 새로운 임차인으로부터

전세보증금 12억을 받아서 돌려줘야 한다.

어라 그러면 수익금은? 수익률 계산은??

갑자기 한 번도 의심 없이 외웠던 공식이 헷갈리기 시작했다..?!!

수익률=(수익금)/(투자금)=(매도 시세차익)/(매전갭)이라고 배웠는데??

부족한 산수실력을 실감하며 한참 생각하다가 깨달았다!

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• 수익금=(매도시 매전갭)+(그 동안의 전세 상승분)-(투자금)

      =(A-B)+(B-b)-(a-b)

      =A-a

      =(매도 시세차익)

• 수익률=(A-B)+(B-b)-(a-b)/(a-b)=(A-a)/(a-b)

#2 성과= 실력x 열정(주당시간)

           ↪ 실력=재능x노력(누적시간)

너바나님은 노력(누적시간)이 20년이라고 하셨다.

우리는 1만 시간을 목표로 하고 다시 1천 시간을 목표로 하면 

1년을 약 50주라고 봤을 때 주당 20시간 투자하면 된다고 하셨다.

역시 실행을 하려면 목표는 구체적으로 산출해봐야 한다!

주당 20시간이 만약에 취미라면 엄청난 열정을 가진 취미이다.

하지만 직장인 투자자가 아니라 투자하는 직장인이더라도

취미로 투자하는 것이 아니다. 

(나의 작고 귀여운)월소득에 상당한 부분을 수강료에 투자하고 있다.

내가 세운 비전보드의 목표와, 필요한 노후자금이 

대한민국 상위 1%의 부자의 자산이라는 것을 알았으니

나는 그에 상응하는 노력을 해야한다.

2년 반 전에 처음 열기를 들었을 때는 

주당 40시간이 기준이었던 것 같은데 기억이 가물가물하다.

월부에서 정말 열심히 하는 동료, 선배들은

월 200시간 이상 250시간, 심지어는 300시간을 목표로 한다.

계산기를 아무리 두드려봐도 어떻게 가능한지 모르겠어서

그들의 목실감시간부를 엄청 찾아봤던 기억이 난다. 

어떻게 직장 생활을 하면서 저렇게 투자 시간이 나는 것인지?

나는 취업준비 때 주당 60시간 공부가 목표였다. 

합격 후기들을 읽으면서 합격자들의 보통 공부시간이 

그 정도여서 목표한 시간이었다.

공부만 하는데도 하루종일 앉아서 

하루 10시간을 투자하는 것은 무척 고역이었다.

그런데 직장도 있고, 가정(또는 연인)도 있는데 어떻게 가능한거지??

숨이 턱 막히면서 열심히 계산기를 두드려보다가 

음.. 나는 그렇게까지는 못하겠다는 결론을 내렸다.

그리고 5월 초 마스터님에게 투자코칭을 받을 때

다른 사람들은 하고 있는데 나는 안 하고 있는 게 

무엇일지 잘 생각해보라는 조언을 받았다.

목실감시간부(+월간계획표)와 시세조사였다.

공부를 안 하는 건 아닌데 하는 것도 아닌 수준..

뭔가 몸과 마음은 되게 바쁜데 

뭘 하고 있는지 뭘 했는지 모르겠는 나날의 연속이었다.

월부 장수생으로서 스스로에게 많이 실망하고 지쳐있는 상태였고,

자기 효용감이 많이 떨어져 있었다. 

나는 투자를 못할 것이라는 두려움이 확신이 되어가고 있었다.

그렇게 매번 해야지 해야지 하고 미루다가 

며칠 하다가 관둔 목실감과 시세조사를 해야겠다고 굳게 다짐했다.

그래서 이전 조원분들께 함께 하자고 제안을 했고

6월 초에 시작해서 6월 30일에 

기적적으로 매코를 통과하고 최근 1호기 잔금을 치렀다.

욕심만큼 완벽한 1호기는 아니었지만 

1호기 덕분에 스스로에 대한 믿음이 생겼다.

아, 나도 한다고 하면 할 수 있는 사람이구나!!

마스터님과 코칭 때 지방임장도 못한다, 부업도 못한다,

나는 지금 이 생활도 힘들다고 했는데

지금은 지방임장도 다음 달에 하려고 하고

부업도 계획 중에 있다.

6월에 목표 투자시간은 100시간이었다. 

그것도 많다고 생각했다. 그런데 190시간을 달성했다!! 

물론 정말 열심히 하시는 분들에 비하면 미미한 수준이다.

하지만 월부에서 처음 성공 경험을 한 나로서는 굉장히 뿌듯했다!!

7월에 직장에서 힘든 시간을 보내면서 루틴이 많이 무너졌지만

함께 하는 루틴방 동료들 덕분에 강제로라도 하고 있다. 

감사한 마음이다. 커피천사가 되었지만 그래도 좋다!

8월엔 마음이 힘들어서 강의만 수강했는데 

과제는 고사하고 수강율이 처참했다….;;

9월부터 마음을 다잡고 하려고 조모임을 신청해서 

감사하게도 좋은 조장님과 조원분들을 만났다.

직장을 쉬고 있는 만큼 9월에는 

300시간, 최소 250시간 이상을 목표로 하고 있다.

#3. 너바나님이 추천해주신

[월부은]과 [미라클모닝]을 읽어야겠다.

워낙 유명한 책이라서 한 번은 읽어 봤는데 기억이 잘 안 난다.

이번엔 새로운 마음가짐으로 읽어야겠다.

#4. 재수강생들은 “안다”가 아니라 

“실제로 적용하고 있나”를 생각하라고 하셨다.

뜨끔;;; 

저환수원리! 처음엔 무슨 마법의 주문인가 했는데

(어떻게 보면 마법 주문이 맞다!)

너무 익숙해져서 알고 있다고 착각한 게 아닌지.

실제로 투자하는 데에 이해하고 적용하고 있는지 반성한다.

#5. 자본주의의 원리

"근로소득보다 자본소득은 항상 빨리 오른다.

물가는 왜 오르는가? 통화량에 영향을 받기 때문이다!

물가는 진짜 위기 때만 빠진다.

통화량이 10년 사이에 2배가 되었기 때문에 물가도 2배 상승한다."

-너바나님-

그 말을 듣고 아차 싶어서 

1주차 수익률 계산기를 다시 봤다.

수익률 계산기는 연 수익률의 누적 복리라는 것을 깨달았다.

물가상승율을 고려해서 미래 현금을 현재 가치로 다시 계산했다.

지방 5년, 수도권 10년 보유 후 매도했을 때의 목표 연 수익률이 20%이다.

이렇게 계산하면 매년 연 20% 복리가 적용되지 않는다.

그리고 수도권은 갈아타기 하지 않는 이상 매도하지 않는 매물도 있다.

보유하는 동안 꾸준히 들어오는 현금 흐름은 오직 전세상승금 뿐이다.

그리고 그 전세상승금도 연20% 누적복리로 투자해야만 한다.

산수에 약한 나로서는 갑자기 머리가 멍해지면서

그럼 어떻게 계산해야하는거지??

열심히 엑셀에 연 저축가능한 투자금을 대입하고

지방은 전세가율 75%, 수도권은 전세가율 60%

지방은 5년 보유 후 매도, 연수익율 20% 목표

수도권은 10년 이상 보유, 연수익율 20% 목표로

1호기, 2호기, ….n호기의 투자금을 바탕으로

지방에 투자할지 수도권에 투자할지 결정하고

매수시의 매전투율, 매도시의 매전투율을 계산했다.

그렇게 계산해보니 엄청 오래 걸려서.. 일단 멈췄다.

#6. 72의 법칙!

72/수익률=원금이 2배가 되는 기간! 돈이 일하게 하라!

실력=10년 동안의 평균 수익률

#7. 원금보전

원금보전 제1원칙 : 적정 ㅈㅅㄱㅇ

원금보전 제2원칙: ㅇㅈㄷㅈㅅ(서울)/ ㅇㅈㅁㄹ(지방)

적정 ㅈㅅㄱㅇ 이상의 부동산을 매수한다.

앞으로 ㅈㅅㄱ가 오를 부동산을 매수한다.

ㅅㅇ가 많은, ㅇㅈㄷㅈㅅ이 높은 부동산을 매수한다.

아파트가 30년 이상이 되면 ㅈㅅㄱ가 잘 오르지 않는다.

ㅈㄱㅊ 될 수 있는지 잘 봐야 한다.

지금은 전고점 대비 -15%(매매가)이면 원금보전이 가능하다.

2년 전에는 -30%, 1년 전에는 -20%

이제 상승상이 오면 더 이상 전고점에 의미가 없어지는 시기가 올 수 있겠다.

#8. 환금성

오피스텔, 빌라 구매하지 말 것

단, 빌라는 ㄱㄹㅊㅂㅇㄱ 된 빌라만 살 것(ㅈㄱㄷ 되어 ㅇㅍㅌ가 될)

#9. 리스크: 역전세, 잔금

전세금 욕심 내서 작은 갭을 목표로 하지 마라.

전세 만기시에 3년 이내 ㅇㅈㅁㄹ을 확인할 것

전세보증금 전체의 5~10%를 보유하라(현금/마통).

역전세 난다고 매도하면 안된다.

5년, 10년 가치를 찾아 가격이 오를 때까지 기다려야 한다.

#10. 존버

매매가가 언제 오를지는 아무도 모르다(운).

고정적인 수입(급여)이 중요하다.

#11. 원칙과 기준은 다르다!

원칙: 저환수원리(변하지 않는다.)

기준: 전고점 대비 하락율, 투자금, 투자지역(시장 상황에 따라 변한다.)

#12. not A but B!

찰리멍거, 워렌버핏은 거시경제, 시장전망을 예측하지 않는다.

시장전망은 불가능하다!

오직 시나리오에 따른 대비를 하고 대응을 할 뿐.

#13. 부자란?

진짜 부자는 연봉이 높은 사람이 아니라 재산이 많은 사람이다.

#14. 부동산 가치= ㅌㅈㄱ↗+ㄱㅁㄱ↘

ㅌㅈㄱ: ㅅㅇ(ㅈㅈ,ㄱㅌ,ㅎㄱ,ㅎㄱ) 와 ㄱㄱ(ㅇㅈㄷㅈㅅ=ㅂㄸ)

아파트 ㄱㅁㄱ는 30년이면 떨어진다(감가상각)

다가구, 다세대는 10년이면 떨어진다(감가상각)

#15. 가치투자

가치투자↗ ㄷㅂㄲㅊㅌㅈ: 워렌버핏의 초창기 투자방식

            ↘ ㅅㅈㄱㅊㅌㅈ(≠ 똘똘한 1채=우량주 투자)

가치투자는 잃지 않는 투자이다.

싸게 사서 비싸게 판다. 무릎에 사서 어깨에 판다!

매수 매도 타이밍이 중요하다!!

똘 1채는 타이밍 상관 없이 그냥 좋은 거 산다(ex. 잠삼대청)

ㄷㅂㄲㅊㅌㅈ도 가치투자인지 몰랐다!(분명히 들었을텐데)

ㅅㅈㄱㅊㅌㅈ=똘똘한 1채인 줄 알았다!! 헐..!!

#16.

새로운 지하철이 생기면 그 지역 중심지가 이동할 수 있다.

ex. 부천 1호선 송내역→ 7호선

ㅍㅊ도 ㅇㅍㅅ이 생기면 중심지 이동 가능성이 있다.