#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

오늘은 우리가 늘 보던 전세가가 아니라

월세에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

월세 자체가 없고, 규제들이 생기면서

많은 사람들이 이야기하는 점은

‘이제 전세끼고 사는 거 위험한 거 아닐까?’

‘월세, 반전세로 다 돌아선다는데.. 월세로 다 몰리는 거 아닐까?’

‘이러다 전세제도가 없어지는 거 아닐까?’

그런데 무엇보다 먼저 생각해야하는 건

전세로 살든 월세로 살든 실제 거주하는 사용자에게 있어 

어떤게 이득이냐를 먼저 살펴보는게 필요합니다.

#1 전월세 시장의 기본적인 흐름

저도 마찬가지였어요.

당시 2023년 제가 전세집에 살 때만해도

이자율이 2%라 2억 중반 정도 되는

신축 빌라의 전세값이 한달에 20만원 내외여서

대출을 받아 전세집에 살고 있었습니다.

그런데 한국은행이 물가인상 압력에 기준금리를 

여러차례 인상할 때 였고 기준금리가 오르면서 

은행 등 금융기관에서 자금 조달비용이 올라가면서 

대출 금리 전반에 영향을 주어서 

그동안 월 20만원내외로 냈던 전세대출 이자가

순식간에 5~6%대로 변동되면서

50만원 정도로 부담이 가중되더라구요.

2023년 3월 기사에 나온 내용인데요.

제가 딱 그런 상황에 접어들자 

굳이 회사에 먼 곳에 사느니

한달에 내는 대출 이자비용이면 회사와 가까운

서울에 월세로 사는 게 낫다는 생각이 들었어요. 

이게 바로 월세와 전세 시장의 기본 구조입니다.

저처럼 그저 실제 사는 사람의 입장에서

전세가 이득이면 전세를 선택하고

월세가 이득이면 월세를 선택하게 되는 겁니다.

#2 그럼 지금 시장은 어떨까요?

잠원동의 메이플 자이가 84기준으로

대략 월세 보증금 1억에 600만원 수준입니다. 

그럼 메이플 자이 같은 평형의 전세는 얼마일까요?

벌써 지난 달에는 11억 정도였는데,

그새 1억 정도가 뛴 모습이 보입니다.

그럼 제가 만약 이 곳에 거주하려는 사람이라면 

월세와 전세 어떤 걸 선택할까요?

메이플자이에 월세로 거주한다면

한달에 240만원 정도를 내는 셈이 되겠네요.

그럼 현재 전세 대출 이자를 대략 3% 정도로

계산했을 때 한도 6억을 받고 

나머지 5억 현금을 묻어준 상태로

전세에 거주하게 된다면요?

2년동안 이자로 월 150만원밖에

내지 않는 상황입니다.

월세로 사는 것보다 월 100만원을 아낄 수 있겠네요.

그래서 지금은 금리가 떨어지니 

사람들이 전세로 몰리면서 전세물량이 

현저히 줄어드는 상황입니다.

사람들이 전세 구조를 위험하다고 생각하고

피한다고 생각하시면 안되는 이유입니다.

그저 지금 현재 기준으로 

전세자금 대출 이자가 월세보다 유리하기 때문에

사람들은 더 나은 선택을 하는 겁니다.

#3 현재 전세 가격은 어느 정도 수준일까?

그럼 현재 전세 가격 수준이 싼지 비싼지

월세를 전세로 전환하면 얼마일까요?

연 월세금을 이자율로 나누면

알맞는 전세 가치를 알 수 있는데요.

전세 가치 = 연간 월세금 / 적용 이자율

월세 : 600만원

연간 월세금 : 600만원 x12개월 = 7,200만원

금리가 2.5% 정도라면 → 약 28억이 되고

금리가 3.5% 정도라면 → 약 20억 정도가 되고

금리가 5% 정도라면 → 약 14억 정도가 

알맞는 전세금이라고 볼 수 있어요.

그럼 보증금 1억에 600만원 정도의 월세는

전세 14~20억 정도의 수준이 되는데,

현재 전세는 11억 후반이었죠?

그만큼 현재 전세가가 규제때문에 눌려있을 뿐

싸다는 결론이 나옵니다.

우리가 늘 전세가를 보지만

이제는 월세의 흐름까지 보며

실제 거주하려는 임차인들의 입장에서

선호를 봐야할 때인 것 같습니다.

정말 무섭게 전세가가 오르고 있습니다.

1달도 채 안되서 메이플자이 

또한 전세가 1억 가까이 올랐는데요.

전세물량은 계속해서 줄어들고

공급도 줄어들고 있는 시장 상황에서

이제 과거처럼 ‘전세난’이라는

단어가 뉴스 곳곳에서 보이곤 합니다.

투자하기 정말 좋은 시장이라는 게 느껴집니다.

이제는 투자자의 입장보다

실거주의 입장에서 보다 더 깊게 생각하고

흐름을 읽어가시면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장