[열중47기 책장 넘길 때마다 경제적 자유 4뿐사뿐 훌륭한 코끼리] 3강 강의 후기 -잔쟈니 튜터님의 가르침을 따라 그물을 던져 투자 물고기를 잡자

안녕하세요 

열중반 어느덧 

1강에서 밥잘 튜터님의 투자의 원칙과 프로세스

2강에서 양파링 튜터님의 전세 백과사전 강의 

3강에서 잔쟈니 튜터님의 비교 평가를 배웠습니다. 

투자의 원칙을 알고 비교 평가와 전세 세팅을 통해 

현실적인 투자의 깊숙하게 한 걸음 나아가고 있습니다. 

잔쟈니 튜터님은 현재 시장 상황 대출 규제등 

상황에 매몰 되지 않고 본질을 봐야 한다고 강조하셨습니다. 

물고기 잡는 어부의 비유하셔서 어부라면 물고기 잡는 법 (본질)을 먼저 알아야 한다고 하셨습니다. 

지금과 같은 흔들리는 시장 상황에서 우리 투자자, 저의 마음도 흔들리고 있었는데

다시 한번 시장은 언제든 변화 할 수 있지만 

그 속에서도 투자의 본질을 먼저 알아야 한다는 마음을 다잡았습니다. 

저는 지투기 강의에서는  잔쟈니 튜터님의 눈을 따라 “나는 잔쟈니다” 라고 생각하고 

강의를 따라 갔었는데요

이번 강의에서는 나는 어부다 ㅎㅎㅎ

튜터님이 알려주신 대로 "그물을 던져보자 "라고 생각하며 강의를 따라 갔습니다. 

튜터님이 알려주신 첫번째 그물 던지기 

 <지역 내 핵심 가치 찾기> 

   먼저 발품(임장)→ 손품(입지분석) → 가격 (전고점 수준으로 그룹핑 하기: 사람들이 좋아하는) 

-임장(발품) 입지분석(손품) 

  가격: 전고점 수준으로 그룹핑 하여, 신축과 구축 구별한다  

예) 성북구를 통해 임장과 입지분석으로 교통이 핵심 지역임을 확인했고, 

     전고점 수준을 확인하여, 아파트가 밀집된 길음 생활권이 선호도가 높고, 가격 수준이 상위권인 것을 확인하여 

     이 지역은 균질성을 사람들이 선호하는 구나 알게되었다. 

 느낀점) 지역의 핵심 가치를 찾는 부분이 어려웠었는데,

            튜터님의 방법으로 임장, 입지분석과 함께 전고점 그룹핑하여(전고점이니까 사람들이 선호하는 곳이구나 ! 

            선호한다는 것이 핵심 가치이겠구나 ) 알게되었다. 

 적용할 점)

방법을 배워서 다른 지역에 적용하자 

핵심 가치를 내가 투자 하는 지역에 입힌다. 

지역 내에서 핵심가치를 찾는다. 전고점 수준을 그룹핑하여 선호하는 부분을 찾아 낸다. 

다음달 앞마당 만들 때 적용 할 점) 

시세 지도 그릴 때 단순 하게 시세를 적는게 아닌, 

 가장 중요하게 보는 핵심 가치 1~2 가지를 시세 지도에 남긴다. 

시세지도 그릴 때 핵심 가치 생각하며 그린다. 

튜터님이 알려주신 두번째 그물 던지기 

지역 내 비교 평가: 같은 가격으로 고정하여 비교 한다. → 핵심 가치를 더 충실하게 만족하는 곳으로 선택한다 

( 먼저 지역 첫 번째 그물을 던져 발품,손품,가격으로 지역 내 핵심가치를 알았고 

 다음 같은 가격으로 고정 한 후 비교를 통해 뽑아냈던 핵심가치를 중심으로 더 충실한 곳으로 선택한다. ) 

지역 내 비교 평가: 다른 가격 일 때 

첫 번째에서 지역 내 핵심가치인 교통과 균질성을 알겠는데, 

좋은 것은(핵심 가치을 더 만족하는 거)은 더 비싸고, 

덜 좋은 것은 싼 상황에서 뭘 골라야 할 까? 흑흑 당연하게 보이는 상황인데 어렵습니다. 

튜터님의 알려 주신 방법) 

이 가격이 싼지 비싼지 알아보기 

(전고점을 비교하여 전고점 대비 하락률을 알아본다) 

→ 둘 다 싸다 

→ 둘 다 싸다면 더 가치 있는 곳에 투자하는 것이 더 버는 선택이다. 

(가치 있는 곳 핵심 가치의 더 충실 한 곳)  

튜터님이 알려주신 세번째 그물 던지기 

지역 간 비교 평가: 가격을 고정 

1) 서로 다른 지역의 단지들을 지도 위에 올린다. 

2)손품, 발품으로 입지분석 한다. 

3)교통, 위치, 직장, 학군, 환경, @ 의 우선 순위대로 평가한다. 

가치가 차이  나는 경우: 더 가치 있는 곳 투자 : 알겠다 이해함. 

장단점이 혼재 있는 경우: 내 상황에 맞는 곳 투자 한다.

예) 가치 A 단지 <B 단지 

A 단지가 가치가 덜 한것은 알지만  투자금이 적게 들어 갈 수 있는 상황이라면  전세상승분을 회수하여 재투자 할 수있다. 

내 상황이 현금 흐름이 제한적이라 전세상승분으로 재투자를 해야 하는 상황이면  

<투자를 검토 할 때 고려 해야 하는 상황>

현금흐름

투자의 방향성

그 외의 상황 

→ 느낀 점) 가치, 가격, 나의 상황 까지 고려 한 투자를 해야 한다. 

투자의 본질을 알고, 상황을 이해하고, 나의 상황까지 파악 한 후 투자의 방향성을 정하고 

투자를 한다. 

→ 적용 할점 )

꼭 투자 코칭을 받아서 나의 투자의 방향성을 받는데 도움을 받는다. 

***입지가 더 좋은데 왜 전고점이 낮을까 

→ 입지와 가치는 더 좋은데, 평형의 차이가 나기 때문이다. 

입지가 덜 하더라도 무조건 전고점이 높다고 큰 평형을 투자하는게 아닌 내 상황에 맞는 투자를 해야 한다. 

튜터님이 알려주신 네번째 그물 던지기 

<다빈도 질문의 대해 방향을 제시해 주신 부분>

나에게 적용 할 점)

1)종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기

2)흐릿한 앞마당 ㅠㅠ 성장하고 있는 단계라고 하셔서 감사합니다. 항상 부족하다고 생각했었는데

용기를 갖겠습니다. 시세트래킹 및 입지 분석 꾸준히 해서 투자 후보 순위 단지 매물 틈 나는 순간 보러 가기

(항상 준비해 놓기)

3)흐릿하거나 애매한 앞마당, 나에게 아리까리한 앞마당 우선 단지를 쥐고 앞으로 나아간다. 

 → 앞마당들 정비하기 

튜터님이 알려주신 다섯번째 그물 던지기 

물건별 비교 평가: 실제 들어가는 비용 정확히 파악하기 

-더 싸고 좋은 집 매수

-근거를 가지고 설득력 있는 협상 가능 

-내 집을 전세 놓을 때 팔 때 적정 전세가 매도가 스스로 판단할 수 있다. 

동층향 선호도: 선호도에 따라 실제 거래되는 가격에 차이가 나는지 확인(부사님, 실거래로 확인)

수리 상태- 수리 상태에 따라 실제 들어가는 비용 파악하고 있는 상태에서 실제 나갈 수 있는 전세가 확인 

점유자 조건 -점유자의 물건 가격과 퇴거 날짜의 따라 상황 다르고, 협조 여부 다르다. 점유자별 특징을 파악하고, 

                    내가 활용 할 수 있는 부분 파악해서 협상한다. 

적용 하기)

1)월세 물건-월세입자 보증금과 주담대 상환하고 전세입자를 맞출 수 있다. 

2)주인전세 - 매전 잔금으로 주담대 정리하고 3개월 이상 유지하여 전세 맞추기 

3)낮은 세안고 매수-1년 확정 상환 하는 대출을 전략적 선택 할 수 있는 방법 있다. 

→ 활용 할 수 있는 방법의 대해 이해하고, 투자 할 때 내가 활용할 수 있는 범위이면 

    활용한다. 

강의를 듣고, 이해하기 위해 한번 더 듣고, 

 후기를 쓰는 과정에서 

이해해야지만 후기를 쓸 수 있어 정리 하기 위해  교안을 보고 또 보는 과정에서 

강의의 내용인 비교평가의 한발 더 나아갈 수 있었습니다. 

또한 양파링 튜터님의 전세 강의와 함께 들어 더 시너지 효과가 있었던 것 같습니다. 

이제는 물고기를 잡을 수 있는 그날을 위해 

알려 주신 대로 계속 그물을 던지겠습니다. 

좋은 투자를 반복하는 것 

오를 때까지 가치를 믿고 보유하는 것 

자산을 지속적으로 불리는 것