안녕하세요
함께 성장하는 투자자 바베큐캠프입니다.
이번 열반스쿨 중급반 선배와의 대화를 통해, 후배님 동료분들의 가장 궁금했던 질문
수도권 투자와 지방신축 투자의 차이점이었습니다
오늘은 저의 월학 튜터님, 김인턴 튜터님의 글 https://weolbu.com/s/HInRWv2khy
참고해보면서 필사의느낌이지만… 천천히 제 생각을 정리해보면서
수도권 외각 투자 VS 지방투자를 어떻게 봐야 되는지 정리 해보겠습니다
수도권 외각 단지들의 특징 먼저 살펴보겠습니다
수도권 외각 투자 정리
장점)
- 지방보다 수도권에는 살아야만 하는사람들, 즉 아파트를 원하는 수요가 더 많다.
- 급하게 매도 하지 않아도 된다, 추가 전세 상승분을 통한 현금 흐름
- 매도를 해야하는 상황에서 매도가 되지 않을경우 전세 셋팅후 보유하는데 부담이 크지 않음
단점)
- 상승장이 일어날경우 서울 중심부부터 퍼져나가기 때문에 상승의 속도 더딜수도있다.
- 1억대의 단지들이라면 구축일 확률이 높기때문에 보유의 측면에 있어 재건축 이슈, 수리문제등 신경써야되는 부분이 생길수있다.
- 구축이다 보니 전세가 상승이 더딜수도 있음
2급지 성동구 옥수하이츠를 보면 2016년도 전세가 붙어볼려고 할때쯤, 매매가 기다리지 않고 상승
4급지 서대문구는 독립문 극동은 그래도2017~2018년도 기다려 주다가 매가의 상승
5급지 부천은 기다려줬던 4급지에 비해서도 더 기다려 2018년도~2019년도, 전세가가 정말 붙을때까지 충분한 기회를 줬다
즉 17년도 중반 이후부터 상승지의 기운이 퍼져나간 방면 부천과 같이 경기도 외각은 2019년이 되어서야 가격이 점차 상승하고 있습니다 전세의 경우 꾸준히 상승하는것을 확인할수있구요
지방에서 저평가라고 생각되는 지역들은 부산 대구 입니다 그래프만 보더라도 상승장 하락장의 흐름이 조금더 빠른것을 직관적으로 알수있는데요
부산)
부산 연제구의 거제센트럴자이를 비교해보면 19년도 중반 상승장 초반에 사서 21년도 매도를 못할경우 다시 산 가격의 선까지 내려와있는것을 알수있습니다
대구)
대구 수성구의 E현한 세상 범어 같은경우 상승장을 거친후 가격선이 -→ 상승전 가격선과 거의 일치하거나 전세같은경우는 훨씬 떨어진것을 확인할수있습니다 , 특히나 전세가의 하락은 정말 어마어마 할수있습니다
==> 매도 타이밍을 놓치면 지금 처럼 공급의 영향등으로 다시 상승장 이전의 가격을 마주할수있습니다
지방 광역시 투자 정리
장점)
- 수도권은 심리, 금리등 공급뿐만 아니라 복합적 요소의 영향이지만 지방은 직관적인 공급의 영향 큼
- 수도권 외각보다 신축이기때문에 전세가 상승이 빠르다
- 신축이기 때문에 보유의측면 쉽다
단점)
- 매도를 하고 투자의 본질인 좋은 자산으로 갈아타야함
- 매도타이밍을 놓칠경우 다음 상승장 까지 기다려야 될수도 있음
- 지방의 가치판단의 주요요소는 연식, 입지의 가치가 수도권에 비해 떨어지기 때문에 시간이 지남에 따라 가치의 하락이 일어날수있다
최종적으로 정리하자면 수도권 외각 VS 지방 광역시 투자 선택은?
수도권 외각=> 안정적이지만, 상승장이 뒤늦게 찾아돈다.
지방관역시=> 매도를 반드시 고려, 상대적으로 빠르게 시세차익 생길 가능성 높다
추가적으로 연소득까지 고려해본다면
연간 저축액 5천만원 이상==> 수도권
- 종잣돈이 충분하기때문에 언제오를지 모르는 수도권에 안정적 자산을 심어둔다
- 추후 매도를 통해 시세차익과 저축액을 합쳐서 더 좋은 자산으로 갈아탄다.
연간 저축액 5천만원 이하=> 지방광역시 신축
- 저축액이 작기때문에 사이클이 빠른 지방광역시 신축 투자후 매도
- 빠른 매도를 통해 수도권 자산으로 갈아타기
수도권, 지방투자 많은 고민이 있으실건데요
이 글을 통해 방향성 설정에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다
