30대 싱글 투자자, 지방 2채 투자로 서울 4급지 신축까지! [스위밍풀]

안녕하세요. 스위밍풀입니다.

2022년 월부에 와서 0호기 역전세를 겪으며 남들보다 늦은 1호기 투자를 했는데, 그 이후 2호기 투자까지 2년이란 긴 시간이 걸렸습니다.

그 과정에서 동료들로부터 어떻게 버텼는지에 대한 질문을 종종 받았는데요. 지방 매도 2채, 서울 갈아타기, 버티기(마인드)에 대한 제 경험을 이 글 하나로 복기해보겠습니다.

긴 시간을 복기한 만큼 긴 글이 될 것 같습니다.

# 취득세 8% 지방 소액 투자 vs 서울 갈아타기

2024년 1분기 동안 저는 취득세 8% 조건으로 소액투자를 시도했습니다. 1분기가 끝날 무렵 매물 코칭을 통해 투자할 물건까지 결정했지만, 그 사이 수도권 시장이 빠르게 변하기 시작했습니다.

다행히 그 시기에 강사와의 만남, 독서TF 활동 등으로 튜터님들과 소통할 기회가 많았고, 제 상황에서는 8% 소액 투자보다는 시세 차익을 낸 0호기를 매도하고 서울로 갈아타는 것이 더 낫다는 조언을 받을 수 있었습니다.

저에게 두 가지 허들이 있었습니다.

첫 번째, 서울 투자가 여전히 너무 먼 이야기처럼 느껴졌다는 점입니다. 그동안 지방 위주로 앞마당을 만들어왔기 때문에, '서울 시장이 좋다'는 말을 들어도 앞마당에서 변화가 어떻게 일어나는지 체감하기 어려웠습니다. 그래서 수도권 투자를 하기 위해 다시 앞마당부터 차근차근 만들기 시작했습니다.

두 번째, 지방 0호기가 시세 차익은 났지만, 저평가 된 구간에 있었기에, 지금 시점에서 매도해야 할지 확신이 서지 않았습니다. 스스로 확신을 가지지 못한 이유는, 0호기를 매도한 뒤 어떤 단지를 매수할 수 있을지 대안이 명확하지 않았기 때문입니다.

[잘한 점] 확신은 부족했지만 튜터님들의 조언을 듣고 행동에 옮긴 것.

[아쉬운 점] 방향성을 정하는 데 지나치게 오래 걸린 것.

[적용할 점] 매몰 비용에 얽매이지 않고, 매 순간 나에게 최선의 결정을 내릴 것.

# 가장 큰 리스크 = 나 자신

체력 만큼은 누구보다도 자신 있었는데, 건강검진 결과가 좋지 않았습니다. 결국 갈아타기를 향한 여정을 멈추고, 수술을 받게 되었고, 다행히 수술은 잘 끝났지만 일상으로 돌아오는 데에는 시간이 필요했습니다. 어쩌면 이전처럼 높은 밀도로 투자 활동에 몰입하기는 앞으로 어려울 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

본가에서 요양하다가 병원 검진 때문에 잠깐 서울에 머물렀을 때, 투자는 못하더라도 아파트가 보고 싶더라구요(?) 부모님 몰래 디에이치 방배 모델하우스에 놀러갔다 왔습니다. 그때 '투자를 하지 않으면, 나의 큰 행복 하나를 잃게 되는구나'라는 걸 깨달았습니다. 그래서 건강을 지키면서도 내가 원하는 만큼 해낼 방법을 반드시 찾겠다고 다짐했습니다.

그 이후 저는 운 좋게 실전반을 두 번 더 수강했고, 월부학교도 두 번 더 갈 수 있었습니다. 극도의 성장 환경을 끝까지 이어갈 수 있었던 건, 매번 제 상황을 튜터님들께 먼저 솔직히 말씀드리고, 이런 상황에서 어떻게 하면 제가 잘 해낼 수 있을지에 대한 조언을 구했기 때문입니다. 튜터님들께서는 건강을 1순위로 지키면서도 투자 활동을 이어갈 수 있도록 정말 많은 도움과 응원을 주셨습니다.

[잘한 점] 스스로를 메타인지 하고, 할 수 있는 방법을 찾은 것.

[아쉬운 점] 가끔 건강 관리가 후순위로 밀릴 때가 있었던 점(반성)

[적용할 점] 문제가 생길 때마다 적극적으로 조언을 구하고, 해결 방법을 찾아 실행할 것.

# 매도의 시작

2024년 겨울, 투자할 수 있는 앞마당이 늘어났고, 12월이 되자, 월부학교 담당 튜터님이셨던 밥잘 튜터님께서 이제 매도해봐도 좋겠다는 말씀을 해주셨습니다. 이때는 갈아탈 물건들도 나와 있었기 때문에 갈아타기에 대한 확신이 있었고, 매도만 하면 다음 투자까지 문제없이 진행될 거라고 희망회로를 돌렸습니다.

문제는 만기가 1년 넘게 남은 0호기가 팔리지 않았다는 점이었습니다. 당시 0호기가 있던 지역은 찐 하락장으로, 실거주자만 간간이 움직이는 시장이었습니다. 그런데 갑자기 보유한 지 2년도 안 된 1호기 세입자가 중도 퇴거를 하겠다는 연락을 받게 됩니다. 1호기도 똑같이 하락장인 지역에 있었지만, 전세가를 높게 세팅해 두었기 때문에 임차인이 나가면 실거주자에게도 팔 수 있었고, 새로운 임차인을 구하지 못하더라도 투자자에게 매력적인 물건이 되어버렸습니다.

그럼에도 불구하고 1호기를 팔기가 너무 싫었습니다. 지금 복기해도 최선의 투자를 했던 물건이었고, 상승장이 아직 오지 않아 미래의 기대수익을 포기하고 싶지 않았기 때문입니다. 하지만 현실을 직시했습니다. 0호기는 못 파는 물건. 1호기는 팔 수 있는 물건. 그리고 1호기를 팔아도 갈아타기가 가능했습니다. 어려웠지만 감정을 버리고 기계적으로 매도를 시도했고, 거의 1주일 만에 매도에 성공했습니다.

[잘한 점] 배운대로 갈아탈 물건을 찾고 매도를 진행한 점.

[아쉬운 점] 0호기 매도 실패, 실거주자만 움직이는 시장에서 매도 전략을 잘못 세움.

[적용할 점] 감정을 배제하고, 나에게 가장 유리한 선택을 하는 것.

# 또 매도

2025년 초, 1호기 매도도 성공했겠다, 바로 투자에 돌입할 생각에 신이 잔뜩 나 있었습니다. 미리 예약해둔 투자코칭을 받았고, 다랭 튜터님으로부터 새로운 방향성을 얻었습니다. "한 채 더 매도하고, 투자금을 뭉쳐서 서울 투자를 하세요." 투자금을 뭉치면 더 가치 있는 자산을 살 수 있는 시장이었기에 머리로는 이해가 되었지만, 실패했던 0호기 매도를 다시 시작해야 한다는 게 버겁게 느껴졌습니다.

집에 와서 노트북을 켜고, 시세를 들여다 봤습니다. 기존의 갈아타기 대상은 7억 중후반대였지만, 투자금을 뭉치면, 8억대 중후반까지도 접근할 수 있었습니다. 그제야 튜터님께서 이런 조언을 해주셨는지 이해할 수 있었습니다.

당장 투자하고 싶은 마음을 누르고, 감정을 비운 채 추운 겨울 지방으로 내려갔습니다. 0호기는 앞마당이 아니었기 때문에 분위기 임장과 단지 임장부터 시작했고, 추가로 하루 날을 잡고 지역 내 모든 생활권의 부동산을 방문했습니다. 매수자들이 어디까지 움직이는지, 누가 지금 매수하는지, 어떤 물건들이 우선순위인지, 그래서 내 물건은 몇 등 인지까지 확인할 수 있었습니다.

아직 만기가 많이 남아 있었지만, 당시 시장에서는 실거주자를 잡지 않으면 절대 팔 수 없는 물건이란 걸 깨달았습니다. 이미 임차인 내보내기에 실패한 경험이 있었지만, 내가 못하면 잘 하는 사람에게 위임하면 된다는 생각이 들었습니다. 하루 종일 부동산을 돌아다니며, 수많은 밀크커피와 각성 음료, 유자차를 얻어마신 덕분에 염라대왕 급 부동산 사장님 세 분을 확보할 수 있었습니다.

시간이 조금 걸리긴 했지만, 그중 한 분이 임차인을 설득해 내보내 주셨고, 매도까지 진행되었습니다.

[잘한 점] 내가 못하는 일을 일잘러 사장님에게 위임해 임차인을 내보내고 매도까지 진행한 점.

[아쉬운 점] 처음부터 임차인을 내보내기 위해 더 노력했다면, 1호기를 팔지 않았을 수도 있음.

[적용할 점] 매도는 의지로 하는 것이 아니라, 물건/상황에 가장 적합한 전략으로 접근할 것.

# 1차 매수 시도

2025년 2분기, 운 좋게 실전반 광클에 성공해 재이리 튜터님을 만나게 되었습니다. 당시 저는 8억대 단지들을 투자 대상으로 보고 있었는데, 그중 일부 단지들은 튜터님으로부터 아쉽다는 피드백을 받았습니다. 저 역시 가치적으로 아쉬움이 느껴졌고, 더 좋은 단지가 없는지 찾아보다 같은 투자금으로 9억대 단지에도 접근할 수 있다는 걸 깨달았습니다. 절대가의 상단을 높이는 것이 왜 이렇게 어려웠는지 모르겠습니다.

제 나름 최선이라 생각한 투자 물건들을 찾아 제주바다 멘토님께 매물코칭을 받았지만, 두 개 물건 모두 탈락했습니다. 하나는 근저당이 많이 잡힌 물건이었는데, 멘토님께서는 "앞으로 이런 물건은 1억을 깎아준다고 해도 사지 마세요"라고 말씀하셨습니다. 저는 어떻게 하면 이 근저당 물건을 해결해 싸게 가치 있는 물건을 매수할 수 있을지 방법만 쫓고 있었는데, 멘토님은 최악의 시나리오를 그려주셨습니다. 그동안 리스크를 너무 안일하게 봤고, 무엇보다 망하지 않는 것이 가장 중요하다는 점을 망각하고 있었다는 걸 깨달았습니다.

실전반이 끝난 이후에도 계속 물건을 찾아다녔지만, 원하는 가격과 조건을 만들지 못해 고전했습니다. 잔금이 되지 않는 상황이라, 매매와 전세를 동시에 진행할 수 있거나, 주인전세, 세안고 물건들을 우선순위로 고려했지만, 조건을 맞추기가 쉽지 않았습니다. 마침 그때 6/27 부동산 대책이 발표되었습니다. 아찔했습니다. 선매수, 후전세로 매수를 먼저 진행했다면, 대응이 쉽지 않았을 것이고, 마음 고생을 많이 했을 것 같습니다.

[잘한 점] 회사 업무 폭탄 기간에도 활용할 수 있는 모든 시간을 투자해 물건을 찾음.

[아쉬운 점] 노력은 했지만 결과까지 이어지지 못함.

[적용할 점] 내가 할 수 있는 최선의 투자를 하되, 반드시 망하지 않는 선택을 해야 함.

# 2차 매수 시도

2025년 3분기, 꿈에 그리던 월부학교 에이스반 기회를 얻었습니다. 이번 학기의 최우선순위는 튜터링과 투자였고, 반드시 투자 결과를 내겠다고 다짐했습니다.

1. A단지 20평대

제 투자금으로 할 수 있는 최선이라고 판단하고, 임차인을 먼저 맞춘 뒤 등기를 가져올 수 있는 조건을 겨우 맞췄습니다. 하지만, 부동산에 도착하자마자, 잠재적 임차인이 다른 물건을 계약해버렸다는 이야기를 듣게 되었습니다. 아쉽지만 이 물건은 킵하고, 새로운 임차인을 구하려 했으나, 그 사이 실거주자에게 물건이 넘어갔습니다.

2. B단지 20평대

가장 투자하고 싶었던 단지로, 환경이 개선되고 있는 지역의 신축이었으며, 가격이 쌌습니다. 매도 후 재개발 투자를 하려는 매도인의 물건부터 접근했고, 단기 주인전세 이후 전세를 맞추려 했으나 제가 제시한 보증금보다 터무니 없이 낮은 금액을 고집하셔서 협의가 되지 않았습니다. 임차인을 맞추기 전까지 단기적으로 투자금을 많이 들이는 선택을 할 수도 있지만, 공급이 많은 지역이라, 임차인을 빠르게 맞추지 못하면, 많은 돈이 계속 묶이게 될 수도 있는 상황이라, 리스크가 크다고 생각했습니다. 이 단지에서는 그 다음 물건들, 또 그 다음 물건들... 순서대로 계속해서 협상을 진행했습니다.

3. C단지 20평대

가치적으로는 A,B보다 후순위였지만, 연식이 가장 좋은 단지라 꾸준히 지켜보고 있었습니다. 조건을 맞춰보려 했으나 전세가가 아직 상승하지 않아 투자금 범위에 간당간당했습니다. 그러던 중 전세까지 높게 맞춰진 물건이 등장했지만, 가치 대비 가격이 아쉬웠고, 이 투자금으로 할 수 있는 단지 중 최선이 아니었기에 후순위로 킵해두었습니다.

4. A단지 30평대

다시 A단지입니다. 20평대 남은 매물들은 전부 세가 낮게 껴 있어 임차인을 내보낼 수 있는 조건을 만들어보려 했지만 모두 실패했습니다. 규제 시장에서 세안고 물건이 유리하다는 걸 안 매도인들은 세가 낮게 껴 있는데도 규제 전보다 콧대가 높아졌습니다. 20평대는 제 투자금 범위를 넘어서버렸고, A단지보다 더 가치 있는 B단지와 가격이 비슷해져서, 저는 A단지를 포기하려고 했습니다.

"지금은 단지를 고르는 것보다는 썩 괜찮다면 매수를 해야 하는 시기라는 것이 중요할 것 같아요."

-권유디 튜터님-

튜터님의 말씀을 듣고, 제가 여전히 '저평가 게임'을 벗어나지 못하고 있다는 걸 깨달았습니다. 어차피 둘 다 저평가 된 상황이라면, 그 안에서 제게 더 유리한 조건을 만들어보기로 마음을 다잡았습니다.

마침 전세가가 상승하면서, 절대가 10억대인 30평대가 투자금 범위에 들어오게 되었습니다. 처음 8억대에서 9억대로 눈을 돌렸을 때에는 마음이 참 어려웠는데 한 번 경험하고 나니, 9억대에서 10억대로 넘어가는 일은 처음만큼 부담스럽지 않았습니다.

그 무렵 세입자가 껴 있는 30평대 매물이 있었습니다. 매도인이 잠시 가격을 낮추자 다른 투자자가 곧바로 가져갔고, 이후에 나온 매물들은 모두 그보다 2천만 원씩 비쌌습니다. 다시 멘탈을 다잡고, 놓친 물건과 비슷한 조건으로 새로운 물건을 만들어 보았습니다.

두 가지 방식으로 나와 있는 모든 물건들의 협상을 시작했습니다.

- 낮게 월세낀 물건: 중도금으로 월세 임차인 내보내고, 매도인과 전세 맞추고 승계.

- 입주 가능한 물건: 단기 주전 + 전세 맞추기

5. 나머지 물건들

안 보고 사야 되는 하자 있는 물건: 집 보게 해달라고 읍소 + 관리사무소 & 아랫집 방문을 통해 리스크 확인.

안 보고 사야 되는 하자 없는 물건: 집 보게 해달라고 읍소2 + 광고 낸 부동산들 전화임장 또는 방문.

기타 물건: 전화 임장 + 부동산 방문

하락장에서 투자할 때에는 매물 털기와 더 좋은 물건 확보 혹은 더 싸게 사는 것에 집중했다면, 이번 9월에는 다르게 행동했습니다. '이 조건을 들어주면 바로 매수하겠다'는 확신이 들면, 조건을 던졌습니다. 그리고 단지 내 다른 부동산으로 간게 아니라, 바로 다음 단지로 갔습니다. 물건을 거두는 상황이라 단지 별 매물이 많지 않았고, 저평가라는 전제 하에 조건을 만드는 게 우선순위였습니다. 가격을 깎아도 조건 협상이 되지 않으면 매수할 수 없는 시장이기 때문입니다.

주말 임장지 매임을 하는데 A단지 30평대 물건 하나가 협상이 되었습니다. 주전 + 가격 네고까지 조건 협상이 되었지만, 동시에 다른 후보 물건 협상은 진행 중이었습니다. 그럼에도 바로 매물코칭을 신청했습니다. 그 이유는

첫 번째, 해당 물건이 다주택을 지향하는 제 투자 방향성에 부합하며, 후보 단지 중 가치적으로 가장 사고 싶은 물건이었습니다.

두 번째, 다른 투자 대안을 확보하는 데 시간을 들이느라 이 물건을 놓치면, 편익보다 기회비용이 크다고 생각했습니다.

한가해보이 멘토님과 매물코칭을 했고, 멘토님께서는 해당 물건의 가치와 고민하고 있던 단지들과의 비교, 그리고 제가 예측하지 못했던 발생 가능한 리스크까지 자세하게 알려주셨습니다. 그리고 마지막에 "오늘 바로 사세요"라고 말씀해주셨습니다. 그래서 샀습니다.

[잘한 점] 조건 협상 먼저, 그 다음 가격 협상 진행.

[아쉬운 점] 매물코칭 당시 1순위 물건만큼 마음에 드는 조건을 만들지 못한 점.

[적용할 점] 시장의 특성을 이해하고, 그 시장에 맞는 행동을 해야 함.

# 투자 없이 버틴 시간

처음으로 돌아가, 오랜 시간 투자를 하지 않으면서 어떻게 버텼냐는 질문에 대한 답은 솔직히 '버텼다'고 생각해본 적이 없습니다.

처음 0호기 매도를 시도했을 때가 월부학교 마지막 달이었습니다. 희망 임장지 두 곳을 제출했을 때, 밥잘 튜터님께서는 "밍풀님이 나중에 투자할 수 있을 때 ㅇㅇ지역이 더 좋을 것 같아요."라고 말씀하셨습니다. 저는 그때 마음 속으로, 마음만 먹으면 그 달 안에도 투자할 수 있을 거라 생각했습니다. (실제로 시기는 많이 늦었지만 ㅇㅇ 지역에서 투자를 했습니다. 튜터님의 혜안이란 정말..!)

매도가 계속 안 되었을 때도, 매도만 하면 바로 투자할 수 있을 거라고 믿었습니다. 매물코칭에서 투자 부적격 결과가 나왔을 때도 그 달에 다른 물건으로 투자할 수 있을 거라 생각했습니다. 눈 앞의 물건을 놓치거나, 조건 만들기에 실패했을 때에도 '이거 아니면 딴거'라는 마음으로 투자할 수 있을 거라 생각했습니다. 버티겠다는 생각이 들어올 틈이 없었던 것 같습니다.

투자를 하고 나면 보릿고개 시기가 오곤 했지만, 그때도 "돈이 더 나올 데가 없을까?", "내가 돈이 진짜 없는 걸까?", "까먹고 숨겨둔 돈이 있지 않을까?"라는 식으로 돈이 나올 구석이 없는지 고민했고, 이런 고민들을 하다 보면 가끔 돈이 나오기도 했어요. 그렇게 보릿고개 시절에도 투자할 방법을 찾으려고 했습니다.

하지만 때로는 투자 외에도 재미있는 활동이 필요했습니다. 독서TF, 경험여정TF, 선배와의 대화 같은 나눔 활동을 통해 또 다른 영역에서 성장할 기회를 얻었습니다. 처음에는 제가 재밌어서 한 일인데 누군가에게 도움이 된다는 게 좋았고, 진짜 실효성 있는 도움을 드리기 위해서는 투자를 정말 잘해야겠다는 동기부여가 되었습니다.

결과론적으로 보면, 이 과정이 누군가에겐 '버티는 모습'으로 비춰질 수 있습니다. 만약 이것이 버티는 것이라면, 저에게 버티기란 이 두 가지인 것 같습니다.

1. 투자를 즐기는 것. 항상 투자할 수 있다고 믿으며 행동하는 것.

2. 나눔활동을 통해 투자 외의 재미를 만들어 두는 것.

# 마음대로 되지 않는 투자

0호기 역전세

늦은 1호기 투자

취득세 8% 허들 극복

서울 투자로 방향성 전환

1호기 매도

0호기 매도

그리고 서울 투자

투자를 처음 시작했을 때는 제가 설계한 포트폴리오 대로 해나갈 수 있을 거라 믿었습니다. 하지만 실제로 투자를 해보니, 그런 계획은 존재하지 않았습니다. 과정에서는 늘 예상치 못한 상황이 생기고, 제 뜻대로 흘러가는 일은 거의 없었습니다.

작년 봄~여름, 지금의 투자금을 가지고 돌아간다면 서울 2급지 투자도 가능했을 것입니다. 하지만, 그때는 지금 만큼의 돈과 실력이 없었습니다.

작년 겨울, 0호기 매도에 성공해 갈아타기를 했다면, 지금쯤 5천만원-1억 원 정도의 순자산 상승을 기대할 수 있었을 것입니다.

올해 봄~여름 더 빨리 갈아타기를 했다면, 작년 겨울보다 더 가치 있는 물건을 매수했을 것이고, 역시 5천만 원 정도의 순자산 상승을 기대할 수 있었을 것입니다.

늦어진 투자로 결국 올가을에 투자를 진행하게 되었고, 시세 상승에 따른 순자산 증가는 아직 경험하지 못했습니다. 하지만 작년이나 올해 초에 살 수 있었던 물건보다 더 가치 있는 자산을 매수할 수 있었습니다.

모든 것을 다 가질 수는 없습니다. 어떤 결정을 하면 편익을 얻는 동시에 대가도 따릅니다. 여러 경험들을 거치면서 깨달은 것은, 결국 제가 할 수 있는 일은 지금 이 순간, 가장 유리한 선택을 하는 것이라는 점입니다. 혹은, 미래의 저 자신이 후회를 덜하는 선택을 해나가는 것입니다.

다음 계획하고 있는 투자는 지금까지보다 난이도가 높을 테지만, 제게 가장 큰 성장을 가져다줄 것이라 생각합니다.

월부에서 배운대로 투자한 두 번째 경험을 복기하며, 실력은 없는데 마음만 조급했던 저에게 투자를 가르쳐주신 선생님들께 꼭 감사 인사를 드리고 싶습니다.

저를 제자로 받아주시고 아낌 없는 가르침을 주셨던 해피러너 튜터님, 잔쟈니 튜터님, 탑권 튜터님, 여정기 튜터님, 게리롱 튜터님, 졍이 튜터님, 으으음 튜터님, 밥잘 튜터님, 재이리 튜터님, 권유디 튜터님 감사합니다 ❤️

새로운 영역에서 성장할 수 있게 도와주신 제주바다 멘토님, 줴러미 튜터님, 부자대디 튜터님, 김다랭 튜터님, 샤샤와함께 튜터님, 몽부내 튜터님 감사합니다 🧡

이번 투자에 대한 확신을 주신 한가해보이 멘토님, 부린이 시절부터 오랫동안 함께 성장해온 저의 소중한 동료들, 도른 눈의 투자 하이에나 같은 우리 에4반 동료들까지, 모두 진심으로 감사합니다.

어렵게 포트폴리오를 정비했으니, 이제 다음 성장 단계로 묵묵히 걸어가겠습니다.

긴 글을 끝까지 읽어주신 분께도 감사드립니다.

감사합니다 :)