지금부터 부동산 공부는 선택이 아닌, 생존을 위한 필수인 이유 (부동산 투자 & 내집마련 전략)

안녕하세요
결정을 돕는 부동산 코치이자 튜터 센스있게쓰자입니다 :)

요즘 다시 주변에서 집 샀다는 얘기 많이 들리시지 않나요?

아니 규제도 나오고 인구도 줄어서 지금 집 사면 큰일나는거 아니었나요?

라는 생각이 드실수도 있으실텐데요

실제로 지금 9월 한 달 동안 서울에서는 

매매거래가 많이 되면서

한개 매물에 10팀이 몰려서 서로 사려는 

풍경이 나오기도 했습니다

그러면 지금 서울 수도권에서 어떤 일이 일어나고 있으며

부동산이 선택이 아닌 필수인 이유를 함께 알아보겠습니다

🔥 이 글을 놓치면 절호의 기회를 놓칠수도 있습니다 🔥

• 현재 서울 수도권 부동산 분위기
• 부동산 투자 & 내집마련 전략

1. 현재 서울 부동산 시장은 어떨까?

지난 6월 27일 규제가 한 번 나온 이후로

다시 한 번 9월 7일 규제가 또 한 번 나왔습니다

주 내용은 공급 확대와 가계 대출을 더 조이면서 강화하겠다는 골자입니다

근데 사실상 아파트 공급은 지금 당장 시작한다고 해도

아무리 적게 잡아도 최소 5년 이상 걸리는 작업입니다

그래서 지금 당장은 공급을 통해 진정시킬 수 없으니

수요를 제한하겠다는 의미로 가계 대출을 강화했다고 볼 수 있겠습니다

그런데 과연 이 규제가 정말 큰 영향을 줬을까요?

지난 6월 27일과 9월 7일 두번의 규제 이후

시장 반응은 어땠는지 한 번 보겠습니다

여기서 눈에 띄는 것은 빨간색(매매) 그래프인데요

변곡점이 있던 시점이 두 번 있었습니다

📈 첫번째 변곡점 :

25년 2월~3월 거래량이 9500건으로 급증했다가

다시 4월을 들어서면서, 5천건으로 줄어들었어요

이 때 잠깐 서울 토지거래허가제가 풀리게 되면서

거래량과 가격이 폭등 했던 바 있습니다

그리고 3월 다시 토지거래허가로 

재지정되면서 거래량이 급감했죠

📈 두번째 변곡점 :

그리고 점점 거래량이 증가하면서

다시 6월에 거래량이 9300건을 찍었고

지난 3월의 분위기와 비슷해지게 됩니다

그러자 정부에서 6.27일 부동산 규제를 내놓게 되었고

7월에 3900건 정도로 거래가 급감하게 됩니다

📈 세번째 변곡점? :

6.27일 규제 이후 다소 잠잠한 시점에

9월 7일 두번째 규제가 나오게됩니다

그런데 이 시점이 중요한데요,

6월 규제 이후 7월 거래량이 줄긴 했지만

다시 8월을 기점으로 거래량이 약간 늘어났다는 것입니다

여기서 기시감이 느껴지지 않나요?

지난 2월 그리고 5월의 분위기까지는 아니지만

거래량이 늘어나면서 다시 호가가 

조금씩 올라가는 분위기로 가고 있는 것이죠

규제 이후 분위기가 잠잠해진 것도 맞지만

가격이 보합 혹은 상승의 분위기가 

조금씩 이어지고 있던것입니다

그런데 여기서 한 가지 변수가 생겼습니다

규제가 계속 될 것 같으니까

사람들이 더 규제가 되기전에 매수 해야겠다는 생각을 하기 시작한거죠

그러다보니 규제 이후 수요가 묶일 줄 알았던 서울 거래량이

조금씩 증가하게 되고, 일부 지역에서는

매물이 없어서 못 볼 정도이고 

집도 안보고 사는 경우가 생기고 있습니다

아직 9월 거래량이 집계가 되지 않은 시점에서

8월 대비 얼마나 증가할지를 지켜봐야 될 포인트가 되겠네요

2. 그럼 앞으로 서울 부동산 시장은 어떻게 될까?

당분간 특별한 일이 있지 않은 이상 지금과 같은 흐름으로

흘러갈 확률이 높아지고 있습니다.

여기에서 이제 지난 6월 규제 전 시장과 같은 분위기로 갈 것인지는 

명절 이후의 거래 분위기에 달려있을 확률이 높습니다

👉 공급(신규 입주) : 공급은 이미 대부분의 사람들이 알고 있는 것처럼

신규 입주 물량이 굉장히 적기도 하고

3기 신도시 외 이렇다할 물량이 있지 않다는게 현실이죠

          ✅ 주요 지구별 입주 예정 일정 요약

3기 신도시도 당초 계획 보다 늦어지거나, 늦어질 예정인 단지들이 대부분으로 보이네요

인천 계양 3기 신도시가 가장 빠른 것으로 보입니다

👉 금리 : 금리는 이미 예전부터 예고된 바와 같이

동결이나 인하에 조금 더 무게가 쏠리고 있습니다

한은에서 발표한 9월 금융 안정 상황 내용 중 일부는

“집값 기대가 쉽게 가라앉지 않을 경우 올해 남은 두 차례 금리 인하 속도가 늦춰질 수 있다”는

이야기가 나오고 있기에 당분간 금리 인상보다는 동결이나 인하로 갈 것으로 보이네요

한은에서 계속 여러차례 언급 했던 것처럼

금리가 낮아졌을 때마다 서울 집값이 올랐던 이력이 있기에

쉽게 금리 인하를 하지 못하고 있는 듯 합니다

결국, 공급은 당장 이뤄지지 못하는 상황에서

수요는 대출 규제를 통해 억제하고 있지만,

규제 이후 시간이 지날 때 마다 억제하는 힘이 

옅어지는 모습이 보이고 있는 상황인거죠

그러면서 일부 지역에서는 

조용히 신고가가 계속 뜨고 있기도 합니다

3. 부동산 공부가 선택이 아닌 필수인 이유 (feat. 생존)

여기까지 오셨다면, 이제 이런 생각이 드실 수도 있습니다

“근데 그건 서울이고 또 비싼 동네 이야기 아닌가요?”

물론 완전히 틀린말은 아니지만,

여기서 부동산을 선택이 아닌 필수로 

알아야 하는 이유가 나옵니다

그건 바로 부동산이라는 것은 우리가 

‘사는 것’과 관련이 있기 때문이죠

그러니까 내 소유의 집은 없더라도, 

내가 살 집은 필요하다는 것인데

문제는 이런 집값의 상승과 공급의 부족은 임대 가격에도 영향을 준다는 것입니다

내가 들어간 집의 전월세 비용보다 2년 뒤 전월세 비용이

더 높아있을 가능성이 있다는 뜻이고

그렇게 가격이 올라가게되면 임차인으로서 

이집 저집 옮겨다니는 설움보다는 내집 하나 있으면 좋겠다는 마음으로 내집 마련으로 돌아서는 수요도 생기기 마련입니다

물론 집값의 상승이나 하락 흐름이 이런식으로 단순하게 돌아가지는 않지만,

그런 상승 하락의 흐름 속에서 임대 만기에 맞춰 이사를 간다던지 아니면 집값이 너무 오른걸 보고 이제라도 집을 사야겠다 싶어 집을 산다던지

그 흐름에 휩쓸려서 잘못된 선택을 하는 경우가 종종 있으며,

시간이 지나고 진작에 알아둘걸.. 하는 후회를 하는 경우를 굉장히 많이 봤습니다

물론 저도 그 중 한 명이었기 때문에

뒤늦게 집값이 오르는 걸 보고 부동산이라는 것을 그 때 부터 알게 되었고

감사하게도 지금까지 투자 공부를 이어올 수 있게 되면서

적어도 잘못된 판단은 하지 않을 수 있게 된거죠

4. 부동산 투자 & 내집마련 전략 (지금 시작하세요)

늦었다고 생각할때가 가장 빠를 때라는 말이 있는 것처럼

지금도 여전히 늦지 않았다고 생각합니다

그리고 지금 임대로 거주하든 내집에서 거주하고 있든, 

평생 한 곳에서만 살 수는 없듯이 언젠가 이사를 하거나

가지고 있던 집을 통해 자산을 불려나갈 수 있는데

그 때 더 나은 선택을 하기 위해서는 미리 미리 준비해두는게 좋습니다

내집마련 고민부터 시작해서 투자까지 해오면서 느끼는 것은

따로 특별한 타이밍이나 전략이 있는 것은 아니라는 것이었습니다

필요를 느낀순간에 놓치지 않고 시작하는것이 <타이밍>이고

그동안 잘 알던 동네부터 시작해서 점점 아는 지역을 넓혀 가는것이 <방법>입니다

그리고 이를 좀 더 앞서서 투자한 사람들로부터 방법과 경험을 듣는것이 <전략>이구요

별로 좋아하는 단어는 아니지만, 

지난 해 유행했던 ‘패닉바잉’ 이라는

단어도 다시금 뉴스에 사용되고 있는데요

무조건 오른다는 마음으로 아무거나 사는 ‘패닉바잉’이라던지

잘 모르니 아무것도 하지 말아야겠다는 행동들은 사실 모두 도움되지 않습니다

"이번 기회에 빨리 뭐라도 알아보기 시작해야겠다"가 

어떻게보면 느려보일 수 있지만,

가장 명확한 방법이라고 생각합니다

지금 조금이라도 필요성을 느낀다면 바로 시작해도 늦지않았습니다

-시장 분위기, 부동산 투자 & 내집 마련 방법등 

매주 다양한 주제의 글로 찾아오고 있습니다 고급정보와 소식을 매주 놓치지 마세요

좋아요와 댓글 미리 감사합니다🙂