안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
부동산 시장, 특히 아파트는 주기적으로 우리를 흔듭니다.
“절망 - 오만 - 두려움”은 서로 다른 얼굴을 하고 나타나지만, 결과는 비슷하게 나타나고 있습니다.
정보는 왜곡되고, 판단은 흐려지고, 결국 감당하기 어려운 결정을 내리게 되는 것이죠.
오랜 투자자도 예외가 아닙니다.
머리로 ‘아니’라고 알면서도 실제 행동은 ‘예’를 눌러 버리게 됩니다.
그래서 우리는 항상 같은 원칙을 동일하게 적용하는 능력을 준비해야 합니다.
절망, “내 기회는 끝났어”라는 유혹
주식, 코인으로 돈 벌었다는 얘기가 사방에서 들리고, 아파트는 ‘이미 많이 올랐다’는 기사 제목이 눈에 박히게 됩니다.
“지금 들어가면 고점이다, 내 기회는 끝났다”라는 생각이 뇌를 지배하게 되죠.
결국, 절망은 움직임을 멈추게도 하고, 반대로 반작용적 매수로 몰아가기도 합니다.
직장인 L씨는 동료들이 특정 테마주로 수익을 냈다는 소식을 매일 듣게 됩니다.
“부동산은 어렵다”는 기사가 줄줄이 나오자,
그는 ‘부동산은 끝났고 주식이 답’이라며 검증 없이 단기 급등주에 진입합니다.
결과는 고점 추격 후 급락.
절망이 판단을 주식으로 ‘도피’하게 만든 전형적인 반작용 매수의 모습을 따라하게 됩니다.
대학교 동창인 J씨는 전세 만기까지 1년이 남지만,
‘이미 늦었다’는 절망에 시장 점검을 중단합니다.
6개월 뒤, 본인이 살던 지역의 준신축이 일시적으로 매물이 늘고 호가가 조정되었지만,
미리 준비를 하지 않아 기회를 놓치게 됩니다.
오만, “나는 다르게, 더 잘할 수 있다”
옆에 있는 평범했던 동료가 수익을 내면, 인간은 자연스레 자기 능력을 과대평가하게 됩니다.
위험은 작아 보이고, 미래 가치는 크게 보이게 되죠.
이때는 설명이 간단해 보이는 물건,
예컨대 “역세권 신축이니까 무조건 오른다” 같은 문장에 취약하게 되고 무조건이라는 단어만 머리 속에 남게 됩니다.
P씨는 주식으로 번 돈으로 ‘2기 신도시’ 입주 예정 아파트의 분양권을 급매로 매수합니다.
입주 6개월 전이었고, 같은 생활권 대규모 입주가 대기 중이었습니다.
하지만 스스로의 능력을 과대평가하며 문제가 생겨도 해결할 수 있다는 자신감이 차 있었죠.
1년반 뒤 역전세와 단기 매물 압박이 겹치며 전세 보증금 반환에 애를 먹게 됩니다.
가치와 가격은 괜찮았지만 내가 매수한 시기와 공급이라는 리스크를 빼먹은 대가인 것입니다.
N씨는 “나는 월급이 안정적이니까 감당 가능”이라며 DSR 한계까지 당겨 무리하게 매수합니다.
소위 영끌 매수를 하게 된 것이죠.
하지만 금리 재고정 시점에 이자 부담이 급증하자,
생활비가 틀어졌고 보유 심리가 무너지게 됩니다.
두려움, “지금 안 사면 평생 못 산다”
가격이 오르는 화면만 반복해서 보면, 뇌는 직전의 상황을 직선으로 연결하여 연장을 합니다.
“다음 달에도, 내년에도 계속 오를 것”이라고 믿게 되는 것이죠.
그래서 대출을 당겨 영끌하고, 옵션과 중도금에 생활비로 써야할 자금까지 사용하게 됩니다.
D씨는 최근 3개월 호가 상승 캡처만 저장해 두고, 하락과 정체 구간의 거래량은 보지 않았습니다.
‘지금 아니면 못 산다’고 생각해 준공 직전 신축을 높은 가격에 매수했고,
6개월 뒤 공급 증가와 금리 변수로 가격이 횡보하며, 실제 가치 대비 과도한 프리미엄이 빠지며 체감 손실을 겪게 됩니다.
상승 기억의 왜곡이 가져온 모습이에요.
Y씨는 본예산 7억이었지만, 두려움에 8.5억 목표단지에 집착하게 됩니다.
결과적으로 교통과 학군이 약간 떨어지지만 직주 접근은 동일하고 관리가 잘 된 준신축(6.9억)의 기회를 흘려버리고 무리한 선택을 하게 되었습니다.
지금 아니면 안 된다는 두려움에 휩싸인 나머지 대안을 바라보지 못하고 무시하게 된 것입니다.
절망, 오만, 두려움이 찾아올 때 해야 하는 행동
이렇게 절망, 오만, 두려움이 반복해서 찾아오는 감정을 다루는 가장 확실한 방법은
내가 세운 기준을 항상 같은 순서로 체크하는 것입니다.
절망 구간의 좋은 거래
상황을 살펴보면, 뉴스는 비관 일색, 매물은 늘고 거래는 적습니다.
이 때 해야 하는 행동은 내 예산 7억+@에서 출퇴근을 고려한 생활권 3곳을 정해
예산범위에서 가장 좋은 단지 3곳의 하단 실거래만 살펴봅니다.
중소형 대단지의 사람들의 수요가 몰리는 일부 단지의 거래만 가끔 이루어지는 것을 알게 되었죠.
결과를 살펴보면 급매를 6.7억에 계약하게 됩니다.
1년 뒤 시장은 여전히 보합의 모습입니다.
하지만, 실익은 주식과 같은 대안 투자에 기대는 것이 아니라 안정적인 실거주와 저평가된 자산을 싼 가격에 매수했다는 것입니다.
절망기에도 내가 세운 기준에서 움직였기 때문에 가능했고,
상승장이 다가오자 자산의 가치는 상승하는 가격으로 나타나기 시작했습니다.
오만을 눌러 이긴 결정
상황을 살펴보면, 친구가 신축 아파트 매수를 하고 수익이 나는 것을 보게 되고,
나도 신축만 보게 되었지만 다가오는 입주 러시 상황을 보고 잠시 멈추게 됩니다.
이 때 해야 하는 행동은 같은 생활권 준신축 단지에서 수리가 잘된 매물로 눈을 돌려 내 상황에 맞춰 눈을 낮춥니다.
결과를 살펴보면 입주 러시 동안 신축은 약세, 준신축은 보합. 레버리지 부담이 적어 현금흐름이 안전했고,
하락과 보합의 기간에 내 자산을 지키며 서서히 내 아파트의 가치가 상승하는 것을 경험하게 됩니다.
두려움을 ‘대안 확장’으로 제어
상황을 살펴보면, 목표단지 호가가 계속 오르는 것을 보게 됩니다
이 때 해야 하는 행동은 한 정거장 옆의 동일 학군 배정이 가능한 관리가 우수한 단지들로 살펴보는 것입니다.
결과를 살펴보면 목표단지 대비 다소 선호가 낮은 단지를 계약하게 되었지만,
출퇴근과 아이의 교육에는 큰 차이가 느껴지지 않아 실거주의 만족도는 매우 높았습니다.
반면, 내가 할 수 있는 범위에서 결정을 하게 되며 긴 하락의 시간에서 버티며 대안 확장이 가져온 결과를 누리게 됩니다.
시장의 감정은 파도처럼 반복됩니다.
우리는 파도를 예측하지 말고, 언제나 같은 기준으로 서핑할 준비를 하면 됩니다.
절망일 때도, 오만할 때도, 두려울 때도
내가 세운 기준과 원칙에서만 움직이는 것이 중요합니다.
그러면 애초에 붙잡을 수 없던 아파트의 상승에 흔들릴 필요가 없고,
나에게 맞는 ‘잃지 않는 소수의 아파트’를 오래 가져가며 자산은 자연스럽게 늘어나게 될 것입니다.
