안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
연이은 규제와 공급 정책에도 불구하고 서울 및 수도권 내 선호 지역을 중심으로 추석 전까지 가격이 상승하는 모습을 보여왔습니다. 추석 전후로 규제가 다시 한번 나온다는 이야기가 들렸지만 추석 전에는 특별한 정책 발표는 없었던 가운데 연휴에도 계속 거래가 이어진다는 이야기가 들리면서 연휴 기간동안 조금 더 생각하는 시간을 가지려는 분들의 마음에 조급함을 더욱 더 크게 만들고 있습니다.
아마도 추석 이후에 규제는 피하기 어려울 거라는 이야기가 많이 나오는 가운데, 규제 전에 매수를 하고자 하는 수요가 몰리게 된다면 가격이 급격하게 상승하는 상황도 피하기는 어려울 것 같습니다.
이런 상황에서 어떻게 시장을 바라봐야 할지, 무엇을 해야 할지 막막함을 느끼시는 분들이 많을거라 생각합니다. 그런 막막함을 해결하기 위해서 앞으로 시장이 어떤 모습을 보일지, 그래서 무엇을 해야하는지에 대해서 이야기해보겠습니다.
25년 10월 이후 부동산 시장
시장에 대한 예측이라는 건 사실 크게 의미가 있는 부분이라고 보기에는 어렵습니다. 특히 ‘시기’ 혹은 ‘타이밍’과 같은 영역에 있어서는 신이 아닌 사람이 가늠할 수조차 없습니다. 하지만 투자의 구루인 워렌 버핏도 예측을 할 때가 있었습니다. 책의 한 구절을 인용해서 살펴보면 다음과 같습니다.
“언제 일어나느냐가 아니라 무엇이 일어나느냐에 초점을 맞춥니다.” 예를 들어 주가가 계속 상승한다 해도 나무가 하늘을 찌를 듯이 영영 솟아날 수는 없듯이, 쑥쑥 치솟는 주가는 ‘언제인지 알 수 없지만’ 결국 꺾이기 마련입니다. 버핏은 문제가 ‘언제 일어날지’는 누구도 알 수 없으나, ‘언젠가 반드시 일어날’ 일에는 꼼꼼히 대비했습니다.
- 워렌 버핏 삶의 원칙 중 -
이를 그대로 적용하여, ‘언제 일어날 것인가?' 라는 관점이 아닌 ‘무슨 일이 일어날지’ 라는 관점으로 현재 시장을 살펴볼 수 있습니다.
1) 부동산 시장에 언젠가 반드시 일어날 일
가장 먼저 현재 시장은 모든 지역들이 올랐다고 말하기는 어렵지만 대부분의 지역들이 상승을 했으며, 그 중에서 상급지는 가격이 비싼 수준입니다. 그리고 이에 대한 근거는 전고점보다 비싼 가격인가, 그렇지 않은가로 직관적으로 판단할 수 있습니다.
이런 상황에서 현재 분위기를 고려했을 때 언제 일어날지 모르겠지만, 앞으로 부동산 시장에서 반드시 일어날 일은 다음과 같습니다.
① 또 다른 새로운 규제 정책이 나온다
② (어떤 규제 정책이냐에 따라 달라지겠지만)수요에 영향을 줄 가능성이 높다
- 조정지역 및 토허제 지역 확대, 보유세 강화 등의 세제 규제
③ 가격이 영향을 받게 되며 조정 or 보합이 지속 되거나 다시 상승할 가능성이 높다
결국 언제가 될지는 모르겠지만 규제가 나오게 될텐데, 중요한 건 그런 규제가 있음에도 불구하고 ‘내가 해야하는 것은 무엇일까? 어떤 행동을 하는 것이 최선의 선택이 될까?’ 를 고민하는 것이 더 의미가 있다고 생각합니다. 그렇기에 우리가 봐야하는 건 규제로 인해 영향을 받아 변화하게 될 ‘가격’입니다. 다만, 이에 앞서서 한 가지를 먼저 짚고 넘어가는 것이 필요합니다.
2) 결국 시간을 두고 같은 비율로 오른다
지금까지 보여준 서울, 수도권 시장의 모습을 사람들이 선호하는 지역 혹은 선호하는 아파트의 가격만 급격하게 회복하고 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
그렇다보니 많은 사람들은 지금 오르지 않은 아파트들은 ‘별로’ 라고 생각하거나 투자를 하기에는 ‘아쉽다’는 생각을 하면서 그 가치를 제대로 알아보지 못하는 경우가 많습니다.
실제로 현재 시장 상황을 반영하여 과거 하락장 이후 가격이 회복하고 상승하기 시작했던 2017년도 하반기~2018년도를 기준으로 살펴보면 투자적으로 꽤나 의미 있는 결과를 찾아낼 수 있습니다.
상급지부터 선호도가 낮은 지역까지의 단지들의 가격 상승을 살펴보면 상승장이 무르익었던 시기까지 상급지의 단지들이 전고점 이상으로 거래가 된 시기부터 거의 비슷한 비율로 상승했다는 것이 바로 그것입니다.
즉, 현재 오르지 않은 아파트들은 단순히 ‘별로다' 혹은 ‘아쉽다' 라고 생각하기에는 충분히 좋은 기회라는 것이죠. 물론 수익 측면에서는 아쉬울 수 있지만 결국 장기적인 관점에서 비율적으로 비슷한 상승률을 보여줬기에 오히려 가격이 더 싼 상황이라면 어느 정도 수익에 있어서도 따라갈 수도 있습니다.
과거니까 그런거 아니냐고 생각할 수도 있는데, 지방과 다르게 수요가 충분한 서울, 수도권에서는 여전히 앞으로도 비슷한 모습을 보여줄 가능성이 매우 높습니다.
결국 정리해보자면 내 눈에 좋아 보이는 혹은 갖고 싶은 단지를 매수하지 못하고 그보다 아쉬운 혹은 못나 보이는 단지를 매수하더라도 가격이 충분히 괜찮다면 돈을 버는 것에는 큰 문제가 없으며 오히려 더 벌 수도 있다는 것입니다.
그리고 혹여나 날라가더라도 내가 고집스럽게 정해진 지역과 단지만 바라보는 것이 아니라면 계속해서 투자할 수 있는 단지가 있다는 것이죠.
3) 그래서 정리하자면
1)번의 내용와 2)번의 내용을 더해서 생각해보자면 결국 서울, 수도권의 아파트는 비율적으로 비슷하게 상승을 하며 흘러가기 때문에 이런 관점에서 생각해보면 규제 이후에 앞으로 보이게 될 가격의 변화를 다음과 같이 정리해볼 수 있습니다.
① 선호 지역 및 단지들의 가격이 급하락
② 선호 지역 및 단지들의 가격이 하락 + 덜 오른 (오르지 않은) 단지들의 가격 상승
③ 선호 지역 및 단지들의 가격이 보합 + 덜 오른 (오르지 않은) 단지들의 가격 급상승
물론, 규제 정책의 세부적이 내용에 따라서 달라질 수 있지만 위 3가지 중 하나의 모습을 보일 가능성이 높다고 생각됩니다. 혹여나 경제적 이슈나 다른 이유로 위와 같은 모습을 보이지 않는다고 해도 영원한 상승도 영원한 하락도 없기에 장기적인 관점에서는 결국 언제일지 모르지만 반드시 일어날 일이라고 생각하는 것이 필요합니다.
확실한 건, 리스크를 만들어가면서 무리를 해서 투자를 해야하는 건 조심해야하는 시기이며 어느 때보다 잃지 않는 선택을 하는 것이 중요한 시기가 왔다는 것입니다.
그래서 어떻게 대응 해야할까?
내가 할 수 있는 선택은 두가지 정도를 생각해볼 수 있습니다.
첫번째는 규제가 나오고 나서 선호 지역 및 단지들의 가격을 지켜보면서 전고점 이하의 가격으로 조정되는 시기에 매수하는 선택입니다. 과거에도 급격한 상승이 이어지다가 강력한 규제가 나오면서 순식간에 4억이라는 가격이 조정되었던 때가 있습니다.
이런 과거의 모습을 통해서 규제를 기회로 생각하고 행동할 수 있는 것이죠. 다만, 막상 이런 순간이 찾아오면 시장이 일시적으로 정말 다시 하락장이 온 것처럼 차갑게 얼어붙는 상황이 될 것입니다. 그런 상황에서 확신을 갖는 것이 중요하며 그 확신은 내가 계속해서 임장을 다니고 현장 속에서 경험하며 시장을 지켜본 시간을 통해서 생기게 될 것입니다.
다만, 알아두어야 하는 건 생각보다 위와 같은 모습을 보이지 않을 수 있다는 것과 이런 시기가 찾아와도 매우 짧게 지나갈 수 있기 때문에 계속해서 확인하고 전화 임장을 병행하면서 현장에 가야한다는 것입니다.
혹여나 그 기회를 놓쳤을 경우에는 망설이지 말고 다소 아쉽더라도 단지의 범위를 넓혀서 그 중에서 선택하는 것이 필요합니다.
두번째는 현재 내 상황에서 할 수 있는 단지를 무리하지 않고 매수하는 것입니다. 물론, 시장 분위기와 규제에 따라 사람들의 심리는 등락을 거듭할 것이며 이에 따라 가격도 비슷하게 흘러갈 것입니다.
이런 상황에서 그런 등락에 따라 움직이는 것이 아니라 내가 정한 투자의 기준과 원칙 안에서 결정을 내려가는 것이 필요합니다. 지금 내가 하는 선택이 좋은 것을 사지 못한다는 생각 때문에 단기적으로는 아쉬운 선택으로 느껴질 수 있지만 투자라는 것은 장기적으로 바라보고 가는 것입니다. 그리고 결국 얻게 될 결과의 열매는 생각보다 크고 달콤할거구요.
다시 한번 더 이야기드리지만 이런 선택보다 절대적으로 중요한 건 흔들리지 않고 반드시 지켜야 하는 원칙은 현재 시장을 기준으로 투자자라면 전고점을 넘어간 가격의 단지를 투자로 염두해 두는 것은 경계해야한다는 것입니다. 실거주의 입장에서 내집 마련을 하는 것이라면 감당 가능한 수준안에서는 매수를 고려할 수 있지만 투자는 전혀 다르다는 것을 꼭 기억하셔야 합니다.
투자라는 것을 시작한 이유가 종국에는 자유로운 시간을 통해서 내가 사랑하는 가족들과 행복한 시간을 자유롭게 쓰는 것을 목표로 삼으신 분들이 많으실텐데, 원칙에 어긋난 선택으로 인해 투자를 시작한 결정을 후회로 남기지 않으셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 좋은 하루 보내세요!
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