[실전준비반 71기 99조 도로로로] 2주차 강의후기: 투자는 누적의 싸움이다

2주차 강의에서는 단지분석을 하는 방법을 디테일하게 배울 수 있었습니다.

아직 경험이 많지 않아서겠지만,

저의 주관적인 느낌만으로 단지임장을 다니는게 쉽지 않았는데

강의에서 알려주신 내용들을 바탕으로 기준을 세워두면 

훨씬 효과적으로 단지를 분석할 수 있을 것 같다는 생각이 들었어요!

그리고 포기하지 않으면 누구나 할 수 있다는 것과

투자실력은 시간이 누적됨으로써 자연스럽게 쌓인다는 이야기를 

권유디 강사님을 통해 계속해서 듣게되니 세뇌가 되고 있는 것 같아요 ㅎㅎㅎ

"남이 아닌 나 스스로를 믿고, 목표에 대한 확신을 갖고,

할 수 없는 일에 집착하기보다 할 수 있는 일에 최선을 다하기"

를 마음속에 새기며 강의 후기 작성합니다 

임장보고서 20개 까지는 한 번에 한 지역만 제대로 작성할 것. 

√ 한 달에 한개 구씩. 대신에 보고서 하나 완료하기

• 지역개요 

: 임장가기 전 지도를 통해 동네의 대략적인 분위기 감 잡기 위함

-지역개요[인구] : 인구 수 증감 흐름 파악

                        인구수 증가하는 곳=좋아지는 곳

                        인구수 감소하는 곳=나빠질 수도 아닐 수도 있음(전국적으로 인구수 줄어드는 추세이므로)

-지역개요[인구이동] : 전입과 전출 합계를 확인하기(일방적인 영향이 아니라 쌍방향으로 영향을 줄 수 있음을 고려)

√ 지역개요 작성하는데 너무 많은 시간을 들이지 말자. 월부 자료들 활용하기

• 입지분석

대기업수 많은곳=>이직하기 어려움=>타지로 이사하기 어려움=>해당 지역에 오래 살 확률이 높다.

수도권은 직장+교통/지방은 환경(연식)

• 입지분석[학군]

-배정중학교 파악 방법 : ‘학구도안내서비스’ -주소지 기준으로 근거리 배정이 원칙

-같은 학군지라도 어떤 중학교에 배정되느냐에 따라 선호도와 집값이 극명하게 갈린다. 

-학군을 보고 그 지역을 선택한 사람들은 같은 지역이라도 학군이 낮은 단지를 선택하지 않는다.

 =>동안구에서 학군 영향이 큰 단지들을 제외하고는 학군의 영향이 크지 않을수도 있겠다. 

-지방에서는 학군이 매우매우 중요하다. 지방에서 구축을 선택해야만 하는 이유는 학군 뿐

√ 단지분석 시 배정되는 중학교가 두 개 이상일 경우 학업성취도율이 가장 높은 학교 하나를 기준으로 잡기

√ 임보 학군부분 특목고진학률 분석해보기

√ 평촌 중학교 단지별 배정 자세히 보기

• 입지분석[환경]

대림역 사례 : 교통의 중요성이 가장 큰 것은 맞지만, 환경을 완전히 무시해서는 안된다. 직장 교통 학군 뿐만 아니라 환경까지 종합적으로 파악해야 한다.

부천사례 : 비선호 환경이라도 뛰어난 학군과 교통은 단점을 무력화시킬 수 있다는 점

√ 임보 환경파트 선호상권/비선호상권 적고 상권 분석해보기

• 입지분석[공급]

-입지 좋은 곳에 공급이 많다=신축 입주로 거주 환경이 좋아지므로 장기적으로는 환경 개선의 영향이 될 수 있다.

-입지 독점성이 약한 곳에 공급이 많다= 신축 임주로 인해 거주 수요가 떠날 수 있으니 투자시 리스크 검토 필수. 특히 지방에서는 공급 없는 곳에 투자하는게 유리

-지금은 전세가 하락의 위험이 거의 없다고 봐도 무방한 시장이므로 용기를 내야할 때.

-광명, 동대문 등에 공급이 많긴 하지만 수도권 전체 공급 물량이 부족한 상황이므로 너무 보수적으로 볼 필요 없다.(입주 시점에 전세가가 잠깐 떨어질 수는 있지만 전세빼는게 어렵지는 않을 것) 

& 공급물량이 많은 지역이 오히려 기회가 될 수 있음. 대신에 확실하게 가치 대비 저평가 된 곳에 투자해야 함

√ 이 지역에 관심단지를 지금 투자한다면, 내 투자에 영향을 줄만한 입주예정단지가 있는지 생각 한 줄 남겨보기

• 입지분석-호재

-호재는 하락장에서 보너스! 어짜피 다 올라갈 거 이왕 호재 있는 곳을 고르자

-입지를 개선시키는 호재 3가지 : 교통, 환경개선, 일자리

-교통호재

 : 착공여부에 따라 호재인지 아닌자 판단한다.

 : 환승 노선까지 연결시켜 가치를 판단한다.

-재개발재건축

 : 사업시행인가 전후 판단

 : 사업시행인가 이후라고 해도 교통호재보다는 보수적으로 고려하기

 : 관리처분 인가 이후라면 이미 가격에 반영이 되어 있을 가능성이 크다.

 : 재개발재건축 단지가 아니더라도 환경개선 효과를 기대할 수 있으므로 인근 단지 눈여겨 볼 것. 해당 단지가 이미 입지가 좋은 곳인지가 중요. 입지가 좋은데 거주 환경이 부족한 곳이라면 주변 단지 재개발로 환경개선 효과를 볼 수 있는 것. 본질은 현재의 입지다.

√ 재건축 단지들 입지&현재 진행 상황 확인해보기

• 시세분석

: 단순히 과제가 아니라, 내 돈으로 투자할 수 있는 단지를 찾는 재미난 일!

-급매의 의미 :  단순히 단지 내에서 싼 금액이 아니라, 일단 주변 단지들과 비교해 단지의 가치와 시세 대비 싼지로 판단하는 것

• 앞마당 관리법

① 앞마당을 만들고 생활권 우선순위를 정한다.

② 생활권에서 가장 비싼 단지와 매매-전세 차이가 ‘종잣돈+1억’을 만족하는 단지(없으면 제외)를 시세트래킹 양식에 넣는다.

③ 최소 월 1회 매매가(4층이상 최저가), 전세가(최저가)를 트래킹한다.

④ 앞마당을 늘리면서 반복한다.

⑤ 매매-전세 차이가 줄어들어 투자 기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사를 진행한다. 

• 투자로 이어지는 단지임장 결과물  

① 분위기 임장 후 느낌 정리&생활권별 우선순위 정하기

② 생활권별로 우선순위 단지 3개 뽑기

③ 선호도 높은 생활권의 선호도 높은 단지부터 차례로 뽀개기(매임)

• 단지임장을 해야 하는 이유

-보고서만으로 파악할 수 없는, 직접 눈으로 봐야만 느껴지는 선호도가 있기 때문

-눈으로 보고도 비교가 안되는 경우 보고서로 차이를 구분할 수도 있다. 좌절금지!

-할 수 없는 일에 집착하기보다는 할 수 있는 일에 집중하고 최선을 다하기.

-투자는 누적의 싸움. 처음에는 못하는게 당연하다. 언젠가는 실력이 늘겠지 뭐