안녕하세요, 더 나은 선택을 하기 위해 고민하는 잠토입니다.
지난달 열반스쿨기초반 선배와의 만남에서 만난 동료중 한분이 제가 한 얘기중에 극공감을 했던 포인트가 있었는데요.
바로 "저는 제 신혼집을 매도할때 정말 마음이 아팠어요"라는 말이었습니다.
그때 동료분께서 하신 말씀이
"저도 0호기 재건축 할지도 모르는 수도권 외곽아파트 가지고 있는데 팔려고 내놔야 하는데요.. 아까운 마음이 들어서 결심이 잘 안섭니다. 그래서 그냥 갖고 있어요" 라고 해주셨는데요
0호기 또는 1호기를 내놓을때 어떻게 매수했던 아파트인데 이렇게 헐값에 내놔도 되나?라는 생각에
가격을 높게 올려놓고 선뜻 내리지 못하는 분들이 계실까요?
그런 분이 계시다면 이 글을 한번 읽어봐주세요!
매도부터 해야 하나, 매수부터 해도 되나에 관련된 질문은 전문가 컬럼들이 많으니 컬럼들을 확인해주세요~
[용용맘맘맘] 매도하시려면, 이걸 반드시 보셔야 후회하지 않게 됩니다.
"갈아타기 하고 싶은데 집이 안 팔려요" 안 팔리는 집 잘 파는 방법 TOP3 [쟌쟈니튜터님]
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1. 매도금액은 감정이 아닌 객관적인 데이터를 두고 내놓으세요
매도금액은 보통 실거래가 기준으로 내놓게 되는데요
나의 상황과 시장 상황에 맞춰서 가격을 측정합니다.
객관적인 데이터를 가지고 오려면 아래 3가지는 반드시 해야합니다.
✓ 주변 아파트 같은 평수 수리 상태 가격들을 조사하고 내 아파트의 매도 적정가를 책정한다.
✓ 부동산 사장님께 호가를 말하고 이 호가가 괜찮은 호가인지 체크 한다.
✓ 일주일 뒤에 매도 문의가 좀 있었는지 확인 하고 없다고 하면 더 내리거나, 너무 많은 매수인이 붙으면 조정을 해본다.
예시) 6억 정도의 아파트를 매도시
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2. 빨리 매도하고 갈아타야 할 경우 내 집이 매도가 잘 안되면 좀 더 많이 깎아봅니다.
이 경우가 가장 힘이 드는 경우인데요, 내가 갈아탈 단지가 확실하게 더 좋은 단지이고 상승장을 탔다면
매도하려는 아파트를 아까워 하기 보다는 더 조정해서 매도하는 계획도 세워보세요.
이때 적정 금액을 살펴보기 위해서는
잘하는 부동산 사장님께만 귀띔으로 "사장님 팔아주시면 000만원까지 사장님만 네고해드릴께요" 라고 말하고 상황을 살펴보세요.
그럼에도 반응이 없으면 전체 가격을 더 내려야 합니다.
"아니 어떻게 산 아파트인데 이러면 수익이 없어진다구요!" 라고 하실 수 있는데요
- 부동산 투자를 힘들게 했는데 무조건 싸게 팔라는게 절!대! 아닙니다.
- 원칙은 쌀때 사서 비쌀때 파는게 맞습니다.
- 단. 손실이 적고, 이걸 팔때 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있을때 해볼 수 있는 갈아타기입니다.
두가지사례를 통해 얻은 깨달음을 공유 해드리겠습니다.
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3. 신혼집 0호기를 2호기 좋은 아파트로 갈아탄 사례
제가 올해 3월 매도한 아파트입니다.
이 아파트는 직전 거래가 6억 1천만원인 1급지에 있는 아파트였습니다.
1급지인데 상승장이 올건데 왜 팔았냐구요?
제가 가지고 있는 아파트는 상승장인 지역에 있지만 약점이 무수히 많은 단지였습니다.
그렇기 때문에 최초는
시장이 상승장인 지역의 약점이 있는 단지일 경우 (북,동,서향, 4층, 탑층, 선호도 떨어지는 단지)인 케이스를 참고하여
최근 거래 시세인 6억 1천만원에 내놨는데요
저는 갈아탈 단지들을 여러개 리스트로 만들어 놨었고 이 리스트에 있는 단지들 가격이 하루가 다르게 오르는 상황이었습니다.
남편과 갑론을박이 펼쳐졌습니다.
"그래도 1천만원 더 내리는건 너무 아깝다. 본전도 없지 않냐"
"이거 팔고 갈아탈 단지는 분명 많이 오를거다 그러니 천만원 아까워 하지 말자"
이렇게 며칠이 지났는데 이때 서투기 강의에서 자음과모음 멘토님이 하신 말씀이 제 귀에 꽃히게 됩니다.
"여러분, 지금 갈아타셔야해요.
지금 서울 너무 좋은 단지들이 많습니다.
0호기 매도하시고 갈아타실 분들은 진짜 싸게 내놓으셔야해요,
주변에서 가장 싸게 내놓고 빨리 갈아타야 합니다."
-자음과 모음님-
이 강의 후로 저희는 천만원이 아닌 -3,000만원을 깎아서 주변에 있는 모든 동일평수 아파트 중 가장 싼 가격에 내놓게 됩니다.
이런 선택을 할 수 있었던 가장 큰 이유는 "이걸로 갈아탔을때 더 많이 오를 수 있다" 라는 확신이 있었기 때문이었어요.
그래도 6억인 아파트를 안그래도 전고 대비 -30%인 아파트를 -5% 더 내려서 파는걸 후회하진 않냐구요?
그렇게 이 아파트를 매도한 후 매수한 아파트와 이 아파트의 최근 거래 가격을 보여드릴께요
매도한 아파트의 최근 매도가격은 5.8억으로 제가 매도한 가격과 동일하구요
매수한 아파트는 제가 매도한 가격 대비 1억 이상이 올랐고 현재 호가는 모두 13억이 넘습니다.
아직은 이르지만 저는 갈아타기 한 아파트가 훨씬 잃지 않고 자산을 불릴 수 있는 선택이었다고 믿고 있습니다.
그럼 괜찮은 아파트가 보이면 무조건 내 아파트 가격을 후려치고 매수해야 하는걸까요?
절대 아닙니다.
반대의 케이스도 보여드릴께요
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4. 신혼집 0호기를 비슷한 급지로 갈아탄 사례
2021년 최고 상승장 시기에 있었던 케이스인데요.
좋은 급지 구축에 살고 계시던 분이 너무 구축이기도 하고 신축으로 이전하고 싶은 니즈가 강했습니다.
이런 상승장에는 신축이 먼저 오르고 구축이 뒤에 따라오는 경우가 많기 때문에 이사하고 싶은 단지가 자꾸 올라가는 상황을 바라보게 됩니다.
더 오르기 전에 신축으로 이사하기 위해 결국 비슷한 위치에 있는 신축으로 이사를 하게 되는데요
13.8억에 매도 하고 15.3억에 준신축 아파트를 매수하게 되고
심지어 급한 나머지 매수를 먼저 하고 매도를 했기에 가지고 있던 아파트는 좋은 가격을 받지도 못했습니다.
2025년 지금 어떻게 되었을까요?
현재 시점에서 수익율을 보면 13.8억에 매도한 단지가 더 상위 생활권 급지에 있기 때문에
매도한 아파트1990년대 아파트임에도 불구하고 더 많은 수익을 가지고 왔고
매수한 아파트는 2010년대 아파트임에도 불구하고 더 적은 수익을 가지고 오게 됩니다.
이 사례를 통해서 우리가 배울 수 있는건
반드시 매도부터 해야 한다
그리고 매도 한 뒤에는 정말 좋은 물건으로 갈아타야 한다는 것입니다.
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5. 매도하고 갈아탈때 적정가격과 프로세스 요약
주식에는 손절매라는 용어가 있는데요, ‘주식 투자에서 더 큰 손해를 막기 위해 손해를 감수하고 매도하는 것’을 의미합니다.
이처럼 부동산 투자도
STEP 1. 정말로 좋은 자산으로 갈아탈 단지 후보가 확실하고 명확한 전략이 있을때
STEP2. 손실이 거의 없고 더 좋은 것으로 바꿀 수 있을 때
STEP3. 정말 약점이 강한 단지는 오르지 않았어도 (혹은 아주 조금 손해보더라도) 제가 한 것처럼 좋은 수익으로 치환할 수 있습니다.
이를 위해서 반드시 해야하는건
✓치열하게 갈아탈 단지들을 뽑아내고 매도부터 할 것
✓적정 매도 가격을 통해 빠르게 매도 하고 갈아탈 집을 빠르게 매수하는것
✓그리고 주변에 좋은 튜터님, 또는 매물코칭을 해서라도 내가 놓치는건 없는지 조언을 구하는 것
이 세가지만은 꼭! 지키세요~!
그럼 여러분들의 성공적인 매도와 갈아타기를 기원하며 글을 마칩니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
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