안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
최근 새로운 규제가 나온다는 말로 인해서 혼란스러운 분들이 많으실 것 같아요
“나 진짜 집 사려고 했는데!”
“왜 하필 이때 터지는거야?”
하시는 분들이 있으실텐데, 저 역시도 그런 마음을 많이 가졌던 사람이라서 규제가 하나씩 나오거나 나오려고할 때마다 마음이 많이 힘들었던 것 같습니다.
조금 TMI지만 저는 대학에서 역사를 전공했는데요. 졸업한지 매우 오랜 시간이 지나서 많은 지식과 정보를 잊어버렸지만, 역사를 공부할 때 아직도 잊혀지지 않는 말이 하나 있습니다.
“과거를 기억 못하는 이들은 과거를 반복하기 마련이다.” - 조지 산티아나
역사를 공부하면서 정말 많은 일들이 비슷하게 일어나고 있었고, 그것에 대한 근본적인 원인은 사회 현상에 대해 반응하는 사람들의 비슷한 마음임을 깨닫게 되었습니다. 그리고 한편으로는 과거에 어떤 일이 일어났고, "지금 상황이 어떤 시기와 비슷한지만 알게 된다면 그 시기에 결과를 냈던 사람의 케이스를 그대로 따라하면 좋은 결과를 만들 수 있겠구나"를 배우게 되었습니다.
쉽지 않은 시장 상황 속에서 어려운 마음이 많으시겠지만 오늘 정리해드리는 10년의 과거와 시사점 그리고 액션플랜이 여러분들 소중한 자산을 지키고 가꾸는 데에 도움이 되면 좋겠습니다.
1. 2015년 ~ 2025년 부동산 규제 시장 변화 (연도별 정리)
2015년
- 핵심규제: 규제 완화 지속. LTV/DTI 완화 기조 유지 (2014년 8월), 주택 거래 활성화 정책.
- 주요 신문 내용: "금리 인하 + 규제 완화, 서울 아파트 가격 7년 만에 최대 상승"
시장 분위기: 상승 전환기. 저금리와 규제 완화로 수도권 중심 회복세 시작.
2016년
- 핵심규제: 주택 공급 확대: 보금자리론 등 정책금융 확대, 분양시장 활황 지속.
- 주요 신문 내용: "청약 불패 신화 이어져... 서울 평균 경쟁률 두 자릿수 돌파"
시장 분위기: 활황 지속: 매매가격지수 상승폭 확대, 전세가율 고공행진
2017년
- 핵심규제: 규제 전환: 8.2 부동산 대책 발표 (LTV/DTI 강화, 투기과열지구/투기지역 지정, 양도세 중과 예고).
- 주요 신문 내용: "투기와의 전쟁 선포, '8.2대책' 대출 막고 세금 폭탄"
시장 분위기: 급격한 과열: 상반기 급등 후, 하반기 규제 직후 잠시 관망세(숨 고르기).
2018년
- 핵심규제: 세제 강화: 9.13 부동산 대책 (종부세율 인상, 공시가격 현실화, 대출규제 강화).
- 주요 신문 내용: "다주택자 '종부세 폭탄' 현실로... 서울 집값 잡는다!"
시장 분위기: 가격 불안정: 강남권 재건축 중심으로 가격 상승세 유지, 풍선효과 발생.
2019년
- 핵심규제: 대출 통제: 12.16 부동산 대책 (투기지역/투기과열지구 15억 초과 주택 담보대출 전면 금지).
- 주요 신문 내용: "초강력 15억 대출 금지... 현금 부자만 집 사라는 건가?"
시장 분위기: 상승 둔화 후 재상승: 규제에도 불구하고 서울 핵심지 가격은 꺾이지 않음.
2020년
- 핵심규제: 전세 규제: 임대차 3법 시행 (계약갱신청구권, 전월세 상한제), 다주택자 양도세 중과 시행.
- 주요 신문 내용: "전세 대란 비상! 임대차 3법 후 신규 전셋값 천정부지"
시장 분위기: 광란의 시장: 매매-전세 동반 폭등, 전세 수급 불안정 심화.
2021년
- 핵심규제: 대출 총량 규제: DSR 규제 강화(40% 전면 적용), 가계 대출 총량 관리.
- 주요 신문 내용: "빚내서 집 사기 어렵다... DSR 40% 적용에 '영끌족' 비상”
시장 분위기: 극심한 과열 후 정점: 역대급 상승 기록, 수도권 외곽으로도 확산.
2022년
- 핵심규제: 금리 인상/규제 완화 시작: 금리 급등, 윤석열 정부 출범 후 규제 완화 정책 전환.
- 주요 신문 내용: "금리 쇼크에 집값 '급락 시작'... 규제지역 대거 해제"
시장 분위기: 하락 전환: 금리 인상 충격으로 거래량 급감, 매매가격지수 하락세.
2023년
- 핵심규제: 규제 완화 가속: 규제지역 대거 해제, 특례보금자리론 등 정책 대출 확대.
- 주요 신문 내용: "특례보금자리론에 다시 들썩이는 시장... '거래량 반짝' 회복"
시장 분위기: 일시적 반등: 정책 대출 및 급매물 소진으로 일부 지역 반등, 양극화 심화.
2024년
- 핵심규제: 대출 재규제: 스트레스 DSR 도입, 신생아 특례대출 등 핀셋 지원.
- 주요 신문 내용: "가계부채 비상, '스트레스 DSR'로 대출 문턱 또 높아진다"
시장 분위기: 혼조세: 연초 상승세 둔화, 고금리 지속과 규제 영향으로 보합 또는 약보합.
2025년
- 핵심규제: 대출 추가 규제: 대출 한도 제한(예: 6억 원) 등 가계부채 관리 강화.
- 주요 신문 내용: "정부, 가계 대출 총량 통제 '최대 6억 한도' 충격파 예고"
시장 분위기: 하향 안정 또는 관망세: 수도권 핵심지 매수 심리 위축, 비수도권은 침체 지속.
2. 그래서 지금 상황과 비슷했던 시기는?
2025년 현재의 부동산 시장은 2018년 하반기 ~ 2019년 상반기 시점과 닮아있습니다.
규제의 강도를 보자면, 정부가 가계부채 증가에 대한 강력한 통제 의지를 보이며 몇몇 특정 지역이나 특정 계층만을 타겟하는 핀셋규제를 넘어 총량규제(6억 이하 대출)를 하는 모습이 2018년, 2019년 급등기에 보였던 정책과 매우 유사합니다.
뿐만 아니라 당시 시장 분위기를 보자면 규제에도 불구하고 서울 강남 등 핵심지의 가격은 버티거나 국지적으로 반등하며, 비수도권 및 구축과의 양극화가 심화되는 현상이 있는데, 규제가 나오더라도 결국은 집값은 오른다라는 정책 불신과 함께 하락하는 분위기가 전반적으로 사라졌습니다.
향후 나올 수 있는 정책들을 생각해보면 19년 이후 시행 되었던 “대출 조건 강화” “대출 총량 규제” “부동산 투기과열지구 지정” 등 거래를 틀어막는 정책들이 나올 수 있습니다.
이런 시기에는 어떻게 하면 좋을까요?
관망하고 있으면 되는 걸까요?
어떤 게 더 나은 방향으로 가는 걸까요?
3. 남 다른 미래를 만드는 액션플랜
2018년~2019년 시기를 볼 때 얻을 수 있는 인사이트는 2개가 있습니다. 첫번째는 보고 있던 지역이 너무 올랐다면 그 다음 지역에서 기회를 줄 수 있다라는 점과 두 번째는 올라보이는 곳에서도 사실은 저렴한 곳들이 있었다라는 뜻입니다.
첫번째 인사이트를 먼저 말씀드리겠습니다. 시장의 온기는 좋은 곳에서 상대적으로 덜 좋은 곳으로 퍼져나간다는 것을 말씀드리고 싶습니다. 그래서 내가 보고 있던 시장이 많이 올랐으면 그와 무관하게 그 다음 지역을 알고 선점하는 것도 방법입니다.
예를 들어서 남쪽으로의 시세 흐름을 보면, 강남 > 분당 > 수지 > 수원(영통) 등의 흐름으로 강남으로 시작한 분위기가 점차 내려가는 것을 알 수 있습니다. 이것을 통해서 분당이 너무 비싸졌다면 수지를, 수지가 비싸졌다면 수원을 차례로 봐도 돈을 벌었습니다. 내가 가진 돈으로 더 나은 땅에서 하기가 어렵다면 미리 다음 급지를 가서 기다리는 것도 방법이라는 뜻입니다.
이 때 팁을 드리자면 강남을 기준으로 동서남북 멀어지는 순서대로 흐름이 온다는 것을 알아 주시면 좋겠습니다. 위의 강남 > 분당 > 수지 > 수원은 강남을 기준을 남쪽으로 퍼지는 시세 흐름이었다면, 서쪽으로 가면 강남 > 영등포 > 구로 > 부천 이라는 순서도 있습니다. 이걸 동쪽으로 적용하면 강남 > 강동 > 구리 > 남양주로 적용해볼 수 있겠죠. 이런 식으로 내가 보는 지역이 너무 뜨겁다면 바로 다음 지역으로 가서 선점하는 것도 방법이 됩니다.`
그리고 더 중요한 두번째, ‘다 올라보이는 곳에서도 항상 저평가된 게 있다’라는 것입니다. 이 때 중요한 건 편견을 극도로 깨는 것입니다. “와 나 여기는 진짜 아닌 것 같아”라는 마음 대신 “여기 서울 한복판인데 그래도 너무 저렴한 거 아니야?”라는 접근이 필요합니다. 즉 감정적인 게 아니라 객관적인 입지에 기반한 가치 중심의 시각이 필요합니다.
최근에 굉장히 핫했던 마포구라는 지역에서 2018년 분위기를 살펴보겠습니다. 2018년 KB주간 시계열을 살펴면 말 그대로 빨간 불장이었습니다. 참고로 KB부동산에서 1주일에 0.2% 이상 상승 시 빨간 음영이 진해지는데, 이 시기 대부분 서울이 불타오르고 있었고, 마포구는 지금의 시장처럼 1.0% 이상 상승했던 뜨거웠던 곳 중 하나였습니다. 이정도 상승이면 1주일에 3~4천씩 오른다고 생각하시면 됩니다.
많은 분들이 잘 알고 계시는 마포래미안푸르지오라는 마포구 대장급 아파트는 2018년 6억에서 10억 레벨로 단기간에 가격이 매우 많이 상승했습니다. 이 시기 같이 마포구에 있는 서강GS라는 단지는 마포 공덕뉴타운과 거리가 꽤 있다는 이유로 가격이 거의 오르지 않은 상황이었습니다. 마포구라는 아주 좋은 위치에 있음에도 불구하고 가격이 오르지 않았던 상황이었습니다.
그러나 잠시 뒤 상승장이 서강GS에게도 찾아왔고 6억이었던 서강GS라는 단지는 10억을 훌쩍 넘겨버렸습니다. 6억에서 4억 오른 아파트를 사는 게 최악의 선택이었을까요? 이 시기 “마포는 안될 거야” “내가 아는 지역은 다 비싸”라는 마음으로 시장을 떠나버린 게 오히려 최악이 아니었을까요? 그리고 중요한 건 지금도 위와 같이 중급지 이상이 매우 뜨거운 시점에서도 위와 같이 단지에 따라 덜 오른 곳들이 있다는 점입니다.
아쉬울 수 있는 이야기지만 이 2가지 해야 할 것은 휘리릭 뿅하고 갑자기 어느 날에 나타나는 게 아닙니다. 내집마련이나 투자가 간절하시다면 단기간이더라도 강의/칼럼 등의 결과를 낸 사람들의 말과 이야기를 꾸준하게 학습하고 내공으로 쌓는 시간이 필요합니다. 보이지 않던 게 한번에 보인다면, 그건 어쩌면 포장지만 예쁜 실속 없는 선물일 수 있습니다. 장기간 투자에서 좋은 결과를 낸 사람들은 스스로의 내공으로 만들어온 사람들이 많았습니다.
각 상황에 맞는 자산을 꼭 매수하실 수 있게 스스로 쌓는 시간을 꼭 가지시면 좋겠습니다.
혼란스러운 시장 속에서도 마음을 다잡고 여러분들의 노력의 결실이 꼭 맺어지면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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