안녕하세요. 잔쟈니입니다.
오늘 오전 발표된 10.15 주택시장 안정화 방안으로 시장은 매우 혼란스러운 상황입니다.
각자의 상황에 따라 이번 대책이 미치는 영향범위가 달리 느껴지실 수 있지만, 대다수가 당혹감과 혼란스러움을 느끼는 지점은 아래의 세 가지일 것입니다.
규제지역 확대지정 (특히 토허제)
토지거래허가구역이 확대지정 (서울전역 및 경기도 12곳)되면 1주택 실거주자 외엔 투자가 불가능하기 때문에 “지금 아니면 못 산다”라는 당혹감이 드는 지점입니다.
세제
다주택자 취득세 중과로 조정지역의 경우 2주택 8%, 3주택 12%의 취득세를 내야 하기에 추가주택 매수에 고민이 깊어지게 됩니다.
대출
이전에 시행된 가계부채 대책의 영향으로 이미 고강도의 규제가 실시되고 있는 영역이었습니다. 주택 가액이 높아질수록 실행 가능한 주담대에 차등을 두어 25억 이상의 주택에는 2억 까지밖에 대출이 나오지 않는 상황이 되었으나, 15억 이하의 주택이라면 종전대로 주담대 6억이 가능하기에 일부 고가주택을 제외하고 대부분의 실수요자들이 매수하는 주택은 대출한도에 큰 변화가 없습니다.
최근 서울/수도권에 집을 사려고 했지만 급격하게 변화하는 가격을 바라보며 주저하다가 아직 매수를 하지 못한 분들, 혹은 내 집을 팔고 갈아타기를 바라보는 상황에서 내 집이 아직 안 팔려 못 움직이고 계신 분들은 이번 뉴스가 참 당혹스럽고, 속상하다는 생각이 드실 수 있습니다.
하지만 투자하면서 예측하지 못한 상황을 마주했을 때 대응을 잘 하고 좋은 선택을 해 나가려면 감정에 매몰되어 답답해 하기 보다, 내가 해야 할 일을 단순하고 명확하게 정리하고 그에 맞게 해야 할 일들을 해 나가는 것이 장기적으로 훨~씬도움이 됩니다.
그래서 이 글을 보시는 분들도 이렇게 혼란스러운 규제 상황에서 우선순위를 딱 잡고 남은 기회들을 내 것으로 만드시길 바라는 마음을 담아
현재 집 매수를 계획중이셨던 분들께 가장 중요한 기준 세 가지를 말씀드리고자 합니다.
첫째. 집을 팔고 갈아타기 (혹은 투자) 할 때는, 이전에 판 것 보다 더 좋은 것을 사면 됩니다.
내 집을 팔고 실거주 갈아타기를 하시려던 분들
혹은 집을 팔고 (본인은 전월세를 살며) 투자하시려던 분들은
이전에 내가 사기를 원했던 단지보다 조금 더 눈을 낮추게 되는 일이 발생할 수 있습니다.
이 때 기준이 되는 것은
“원래 내가 어떤 단지를 사려고 했었는지", 즉 예전에 내가 사고 싶었던 단지의 레벨이 아닙니다.
갈아타기에서 선택의 기준이 되는 것은 “내가 갖고 있던 종전주택에 비해서 나은 단지인지” 입니다.
내가 성동구 매수를 희망하다가 관악구를 간다고 해서,
평촌 매수를 희망하다가 산본을 산다고 해서 아쉽거나 속상해 하는 것보다는
(특정 지역 비하가 아닙니다. 평균 평당가 기준으로 예시삼아 드린 말씀입니다)
그래서 “이 집이 내가 기존에 판 집보다 더 가치있는 것인가?” 의 관점에서 YES라면 이전보다 한 걸음 내딛는 선택이 되는 겁니다. 갈아타기를 할 때 이 부분을 최우선순위로 생각한다면 굉장히 많은 심리적 허들과 고민들이 단순해 집니다.
둘째. 감당 가능한 선택을 하면 망하지 않습니다.
(다시 말해, 조급한 마음에 감당 못 할 선택을 하면 안 됩니다)
“지금 아니면 못 사”
“10월 20일 (토지거래허가구역이 적용되는 시점) 이후에는 아예 투자할 수 없어”
이렇게 시간제한을 두게 되면 점점 마음이 조급해지고,
그간 배운 원칙과 기준은 온데간데 없고 “이 기간이 끝나기 전에 빨리 사야 해!” 라는 당혹감과 조급함이 남습니다.
마치 홈쇼핑 판매 화면에서 마지막 남은 5분을 알리는 초시계가 째깍째깍 돌아가고, 쇼호스트가 “딱 5분간만 이 가격~!!” 이라고 하면 이걸 꼭 사야 할 것과 같은 마음이죠.
이럴 때 사람들이 흔히 보이는 패턴 중 하나는
원칙과 기준, 내 상황에 맞는 매수를 하는 것이 아니라
물건의 상황에 자꾸 나를 맞추려고 한다는 겁니다.
이 집을 사는 데 필요한 돈이 3억인데 내게 있는 돈이 2억 뿐이라면, 어떻게든 남은 1억을 끌어와 내 상황을 이 물건에 핏하게 만들려는 것이죠.
이 때 주문처럼 되뇌어야 할 기준은
"조금 덜한 것을 산다고 망하는 건 아니지만,
내가 감당 못하는 걸 무리해서 샀다가 잘못된다면 돌이킬 수 없다"는 것입니다.
내가 할 수 있는 최선의 선택을 하되, 그것이 무리가 되고 감당 불가한 것이라면 욕심을 절제하는 것 또한 심리적 조급함을 재촉하는 혼란스런 시장에서 올바른 선택을 하기 위해 필요한 것입니다.
셋째. 규제를 피하는 것보다 가치 있는 걸 찾는 게 먼저입니다.
규제가 확대되면 필연적으로 사람들은 “아직 규제가 적용되지 않은 곳”을 찾게 됩니다.
규제 지정으로 기회의 박탈을 느꼈기 때문에, 남은 곳에서라도 이 기회를 만회를 해 보고자 하는 마음 때문입니다. 또한 현실적으로 규제가 아직 적용되지 않은 곳이 그나마 선택할 수 있는 차선이기 때문이기도 합니다.
그동안 상승장에서 규제지역 확대에 따라 가격이 순차적으로 오르는 현상 (소위 순환매 시장, 풍선효과, 갭 메우기 등으로 불리는 현상)들이 이렇게 만들어진 모습이었습니다.
이런 시기 비규제지역으로 눈을 돌려 투자범위를 넓혀 보다 보면
“비규제”라는 메리트가 없었다면 보지 않았을 곳들, 즉 가치와 선호도가 떨어지는 곳들까지 매수검토를 하게 되는 경우가 있습니다. 처음에야 이런 곳을 보며 반신반의 했지만, 결국 그 곳마저 팔리고 가격이 오르는 걸 보면 “이거라도 사야 해!!!!” 라는 생각을 갖게 됩니다.
이럴 때 자신만의 명확한 투자범위를 갖고 가치를 판단하기 위해 필요한 것이 부동산 공부입니다. 규제를 피한다는 상황보다는, 결국 가치와 선호도가 있는 집을 사야 한다는 본질적인 기준을 쥐는 것이 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.
오늘 발표된 규제정책과 관련하여
혼란스러운 마음을 느끼시는 분들께
이후의 매수에 관련하여 꼭 마음에 담아두셨으면 하는 가장 중요한 기준 세 가지를 말씀드렸습니다.
이 시장을 바라보는 데 참고가 되셨기를 바라며,
기준과 원칙을 갖고 이전보다 나은 선택들을 꾸준히 해 나간다는 본질을 마음에 담아두시기를 진심으로 바랍니다.
다음 글에서는 지금 시기 매수하시는 분들께서 구체적으로 활용하실 수 있는 매수 전략에 대해 한 번 더 말씀드리겠습니다 ^^
