실준반 2강 후기

지도와 인구 파악하며 지역 미리보기

• 월급쟁이 부자식 투자 하는 법

투자는 순서대로 해야한다. 너바나님의 떡볶이 레시피를 배우자.

단지의 가치를 알아야 판단이 선다. 어렵지 않게 실행하는 단계가 되는 것 -> 그대로 반복하여 투자로 연결하는 단계가 되는 것

초보: 부동산에 가서 집 4~5개 본다. 독촉 받는다 계약

고수: 임장 (땅의 가치) -> 임보 -> 임장 -> 임보 보고서 완성 의사 결정 (순서대로 하자)

• 인구 관련

동별 인구 나이대, 세대수, 인구 이동을 통해 해당지 특징을 파악 가능하다.

추가 특징! 수도권에서는 인구수가 그렇게 중요하지 않다. (전국 수요 + 수도권 내부 수요)

핵심 수요 판단하기

 

직장

교통 학군 환경 공급 / 직장 교통 학군 환경 공급

수도권 직장: S면 일자리 수요로 외부에서도 사람이 온다 / B이하면 직장 때문에 오지는 않는다.

지방 직장: 교통이 전혀 중요하지 않다. 직장이 가깝다는 이유로 거주지를 선택하지 않는다.

교통:

수도권 정시성 때문에 지하철로 평가한다. 수도권은 공동묘지 앞도 상관없다. 교통이 좋다면

교통: 지방에서 교통이 중요하다는 말이 나오면 (지하철등) 소음이다

학군

수도권은 대치 목동 광장 동안 정도 아니면 학군만으로 이 지역으로 이주할 만큼 매력이 충분하지 않음. 그저 내부 선호도에 학군을 보는 정도

지방은 학군이 매우매우 중요하다. 중학교 어디가냐에 따라 2배정도 가격 차이가 나기도 한다.

추가 디테일 하게

직장

수도권: 직장의 개수 -> 직장인의 평균 연봉 / 대기업 개수 ->

지방: 직장의 개수보다 환경이 더 중요하다 (수도권에서는 엄청 중요하다)

교통

직장에 모두 살 수 없다

수도권: 중심에 30분 이내 면 그 자체로 들어갈만하다

지하철이 주요 업무지구를 많이 지나가야 한다.

학군

무조건 중학교를 본다 고등학교는 컨트롤 불가능

수도권은 생활권 선호도로 생각. 지방은 학군이 매우매우매우매우 중요

“환경 공급 호재를 보고 투자 하는 법

환경

백화점갯수로 판단한다 (대기업의 판단을 레버리지)

백화점 + 마트갯수 / 추가로 선호상권과 비선호 상권 추가 가능

공급

입지가 좋은곳 / 신축공급으로 주변환경이 좋아짐 장기적으로 좋다

입지 독점성이 낮은곳 신축 입주로 인해 거주 수요가 떠날 수 있다. 조심해야 한다.

3년 내 공급량 확인 필요

호재

교통: 착공된 지하철은 교통 개선으로 본다

환경: 아파트 재개발 / 관리처분인가 이후부터 개선으로 판단

직장: 직장 증가

BM: 가치 판단을 직장 교통 학군 환경 공급 으로 한 뒤 저환수원리에 포함되면 투자 하는거다. (저평가는 비교를 통해)