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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
이 자료는 5대 은행에서
연말 아파트 매매 중위가격을
전망한 자료입니다.
상승할 것이라는 전망도 중요하지만
서울/수도권의 매매 중위가격 자체가
적어도 5억~9억이라는 점에서
한 번 더 놀라게 되었습니다.
우리가 전세 레버리지 투자를 할 때는
매매가-전세가 만큼의 차익(=투자금)으로
투자를 하게 되는데 아주 간혹,
피치 못할 사정으로 전세를 맞추지 못하게 된다면
부득이하게 잔금을 치뤄야 하는 상황이 발생합니다.
이 때 매매가 수준 자체가 높으면
“나 잔금 여력이 안 되는데 어떻게 하지?”
라는 걱정을 하실 수 있습니다.
그래서 오늘은
잔금이 불가능한 물건, 리스크에 대응하는 방법
에 대해 말씀드려보고자 합니다.
잔금리스크, 대응이 필요한 이유
지금처럼 다주택자에 대한 대출 규제가
강도 높게 시행되고 있는 상황에서는
대부분 잔금 대출이 어려운 상황이라
(불가능하진 않지만 한도가 매우 낮습니다.)
더 걱정이 많으실 것이라 생각됩니다.
반면에, 첫 투자를 앞두신 분들일지라도
(무주택에서 1주택을 앞두신)
매매가 자체가 높은 수준이기 때문에
잠시 잔금대출을 활용하는 것 조차도
이자 부담이 상당하실 겁니다.
그래서 대부분 잔금 리스크를 헷지하기 위해
전세 낀 물건, 주인전세 가능한 물건 등의
조건을 만들거나 찾아서 투자하게 되는데요.
위 방법도 너무 좋은 방법이지만
조건을 맞추지 못한다면 투자 범위 자체가
상당히 좁아질 수 있다는 점이 아쉽습니다.
따라서, 잔금대출이 불가능한 상황일지라도
잔금리스크에 대응할 수 있는 방법을 알면
투자할 수 있는 대상을 넓힐 수 있기 때문에
기회를 잡을 수 있는 확률이 높아집니다.
잔금리스크, 대응하는 방법
지금부터 말씀드리는 3단계만 거친다면
잔금이 불가능한 경우에도
최악의 상황은 피할 확률이 높아집니다.
STEP.1
가용 가능한 모든 자금을 계산합니다.
대표적으로는 마이너스 통장입니다.
마이너스 통장을 활용해서 투자금을 계산하는 것은
추후 리스크 대응에 취약해질 수 있기 때문에
초기 투자금 선정 단계에서는 제외하는 것이 좋습니다.
다만, 투자를 하는 과정에서 피치 못하게
마이너스 통장까지 활용해야 하는 일이 있기 때문에
적어도 나의 마이너스 통장 한도는 알고 계셔야 합니다.
STEP.2
가용 가능한 모든 자금을 바탕으로
투자 대상 물건의 최저 전세가를 계산합니다.
이해가 어려울 수 있으니 예시를 들어보겠습니다.
매매가 5.1억, 전세가 3.8억으로
투자금 1.3억이 예상되는 A물건이 있습니다.
다만 이 물건은 전세 낀 조건도 아니고
주인전세를 살아준다는 조건도 아닙니다.
곧 임차인이 퇴거할 예정이며
잔금기간은 2개월 정도로 길지도 짧지도 않습니다.
문제는 이 단지의 전세가입니다.
전세 호가는 3.7억, 수리된 물건은 최근 3.95억에도
거래된 적이 있고 현재 단지 내 전세가 없기 때문에
“3.8억 정도면 무난하게 전세가 빠지지 않을까?”
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 이것은 아무도 모르는 일입니다.
단지 내 전세가 부족해도 전세가 안 나갈 수 있고
단지 내 전세가 많아도 전세가 잘 나갈 수 있습니다.
따라서, 이럴 때 내가 최대한으로 내릴 수 있는
투자 대상 물건의 최저 전세가를 알아야 합니다.
예상 투자금은 1.3억이지만
최악의 경우 투자금이 더 들어갈 수도 있음을 알고
내가 대응 가능한 수준을 미리 계산해보는 것입니다.
예를 들어 나의 최대 가용 자금이 1.6억이라면
기존 예상 전세가 3.8억이 아니라
최저 전세가 3.5억까지는 대응이 가능한 것입니다.
STEP.3
가용 가능한 모든 자금을 바탕으로
투자 대상 물건의 최저 전세가를 계산하고
현장의 분위기를 파악해야 합니다.
예상 전세가는 어디까지나 예상이기 때문에
최악의 상황을 고려하고 최저 전세가를 설정했다면
이 전세가가 현장에서 충분히 매력적인 가격인지
직접 확인해보셔야 합니다.
이때 저는 이런 방법으로 하고 있습니다.
- 최근 거래된 전세 실거래가 1년치 확인
- 최근 거래된 물건들의 상황, 상태 등을 확인
- 현재 나와 있는 경쟁물건 상태 직접 확인
이 과정을 거쳐서 전세 현황을 파악하고
3.5억이라는 전세가면 나갈 확률이 매우 높은 가격인지
(최근 거래된 전세가에 비해 현저히 낮은 가격인지)
현장의 분위기를 면밀히 파악합니다.
지금까지 매매가 수준이 너무 높거나
다주택으로 인해 잔금 대출이 불가능한 경우
리스크에 대응하는 방법에 대해 말씀드렸습니다.
위 방법으로 리스크에 100% 대응할 수는 없습니다.
전세는 입주가능기간도 중요하기 때문입니다. (하시입주)
다만, 내가 대응할 수 있는 최저 전세가를
‘제대로’ 파악하는 것만으로도 최악의 경우만큼은
피할 수 있는 확률이 높아진다고 생각합니다.
더불어 가장 중요한 것은 첫 단추부터
사람들이 좋아하는 요소를 충분히 갖추고
매매와 전세 수요가 높은 단지를 매수하는 것입니다.
최근 서울/수도권에 전세 물량이 부족하지만
그럼에도 내 생각대로 되지 않는 것이
전세 셋팅인 것 같습니다.
이 글이, 안전하게 전세를 셋팅하는 데
조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.
오늘도 날씨가 쌀쌀하네요.
겉옷 꼭 챙겨 입으시고, 오늘도 행복한 하루 보내세요 :)
