[실전준비반 71세좋게 42좋게 앞마당뿌실조 감사의열쇠] 코크님의 유쾌한 입담에 빠져드는 즐거운 3강 강의 후기

안녕하세요.

감사로 모든 문을 여는 감사의열쇠입니다.

오늘은 3강에서 코크님의 단지분석의 강의 후기를 정리합니다 :)

코크님 강의는 너무 재밌어가지고 ㅋㅋㅋ 항상 시간 순삭인거 같습니당!

그럼에도 내용은 꽉꽉 채워진 알짜베기~~♡

신나게 강의를 듣고 기억에 남았던 부분 위주로 정리해보겠습니다.

# 그래프 분석 파해쳐보쟈 👻

입지분석,임장을 하면서 단지의 가치를 확인하고,

이제 가격을 맞추어 보기 위해

 ‘그래프’를 활용하는 단계로 나아가게 되는데요.

내가 생각하는 단지의 가치와 선호도를 기반으로

그래서 이 가격이 맞아? 그래서 뭐가 싼거지? 

투자자의 시각으로 가격을 평가해볼 수 있어야 할텐데요.

그래프를 볼 때,

단지 간 가격이 어떻게 흘러가는지 ‘비교’ 해보면서

더 선호하는 단지와 덜 선호하는 단지의 가격 흐름이 어떻게 흘러가는지,

누가 먼저 오르고, 그 다음에 어떤 단지가 따라가는지 등을

살펴볼 수도 있습니다.

그리고 단지의 ‘전고점’은 

단지의 절대적 저평가를 가늠해 볼 수 있는 기준이 되기도 합니다.

'이 단지는 원래 전고점은 12억이고,

시장에서 이 가격을 받아주었던 단지야.

근데 이단지가 20%가 빠졌네?'

일단 지금 많이 싸다! 등을 가늠해 볼 수 있는데요.

이때 중요한 것은 역시 다른 단지와의 비교를 통해

상대적 저평가를 판별해 본다면 더 수준 높은 투자를 할 수 있을 것 입니다.

같은 생활권에 가치가 비슷한 단지이고 전고점도 비슷한데

A단지는 20%가 떨어지고 B단지는 15%가 떨어졌다면?

지금 A단지가 상대적으로 더 싸졌네? 로도 생각해볼 수 있겠죠.

하지만 이렇게 만으로 판단할 수 없는 부분이 있는데요.

대표적으로

해당 지역에서 가장 높은 가격을 받아주던 그 시기에

거래가 일어나지 않았다면, 

거래가 일어났던 주변 단지에 비해 

전고점이 낮게 찍혀있을 가능성이 있기 때문에 

해당 전고점만으로 가격을 가늠하거나 판단 해서는 안될 것 입니다.

이럴 때는, 주변 생활권의 비슷한 선호도를 가진 단지 혹은

더 좋은 선호도를 가진 단지의 실제 거래 가격을 확인하여

예상 가격치를 반영한다면,

해당 전고점으로 절대적, 상대적 저평가를 가늠해 볼 수도 있을 것 입니다.

또 한가지로 가장 많은 케이스인데요.

22~25년 초 신축 단지들의 경우는 

시장이 하락기를 맞아 거래가 일어나지 않았을 때

입주를 했기 때문에 23년의 전고점의 가격이 

없는 경우가 대부분입니다.

또 부동산 불장 시기에는 전매제한 등의 분양 요건이 있었기 때문에

거래를 할 수 없는 기간에 있는 초신축 단지들은

아직 가치가 가격에 반영된 적이 없어 어떻게 보면

그래프상 저평가 구간에 있는 것 같다는 생각도 듭니다.

이때도 해당 생활권에서 가장 신축이기 때문에

이 부분을 감안하여 생활권 안에서 선호도가 높은 단지들의 

전고점을 참고해볼 수도 있을 것 같습니다 :)

그리고 이번 단지 분석 파트에서 제가 BM하려 뽑은 부분은

단지분석 후 생활권 한판 정리 페이지였습니다!

지금까지는 저만의 양식으로 간단하게 약식 정리를 하였는데

코크님께서 보여주신 장표를 통해서 

입지지도, 단지 선호도, 단지별 가격비교 그래프, 현재 가격 평가까지

다양하게 생활권에 대한 나의 생각을 정리해 둘 수 있을 것 같습니다!

 # 코크님이 알려주시는 매임 꿀팁들 😍

강의를 들으며 코크님의 텐션에 저도 모르게 흡입되곤 하는데요ㅎㅎㅎ

아무리 생각해도 코크님은 초보때 부터 매임은 날아다니셨을 것만 같은~~~

합리적의심을 해봅니다ㅎㅎㅎ

그래도 강의에서 말씀 주신 내용 중 

부사님을 대하는 것도 “그냥 내 스타일 대로” 하면 된다는 말씀에

공감이 되었던 것 같습니다 :)

투자든, 내집마련이든 

이 세상에는 정말 다양하고 많은 사람들이 있고

사장님은 이미 여러 인간 데이터를 경험으로 가지고 계신 베테랑님들ㅎㅎㅎ

내가 내성적이고, 낮을 가리고, 말을 잘 하지 못해도

투자를 하려는 광인의 눈빛이 있다면

사장님은 그것을 기가 막히게 알아채시는 것 같습니닷ㅋㅋㅋ

하지만 ‘나는 매임이 뭔지 모르겠고 

그냥 하나만 보여주쎄용~ 하는 흐린 눈’도 기가 막히게 알아 보시기에ㅎㅎㅎ

투자자로 보이려는 연기보다는 

진심으로 물건을 대할 수 있어야 하는 것 같습니다.

(그래두 매임은 어려워잉~~~ 😤)

이번 강의에서 제가 매임 꿀팁으로 얻어간 내용은~~~
내가 투자하려고 이 단지를 A부사님께 봤는데 

아무래도 이 부사님은 내가 원하는 조건을 맞춰줄 것 같지 않고…

왠지 나랑 안맞는 늑낌쓰~~~~

근데 이 물건은 이미 A부사님께 봤자나유 ㅠㅠ

상도가 있는데… 물건은 A부사님께 봐놓고 

어떻게 다른 부사님과 거래를 할꼬…. 심히 고민이 되었었는데요~~~

코크님의 명쾌한 답변 !!!

그냥 B부사님께 전화해서 집 보여달라해요!!!ㅋㅋㅋㅋㅋ

정말 투자를 앞두고 있고,

처음 해당 물건을 보여주신 부사님과는 거래가 어렵다고 느껴질 때는

그냥 B 부사님 통해서 집을 한번 더 보면 되는 것… 하하핳

혹시라도 집주인이 알아보면 

‘네~ 한번 더 보고 싶어서 왔어요~’ 하면 되겠는데?!

싶었습니다 ㅎㅎㅎ

역시 경험과 연륜이 있으신 코크님의 한마디에

고민이 눈녹듯 사라졌습니다!

두번의 매수 경험으로 ‘나와 잘 맞는 사장님’의 역할이

나의 투자에 얼마나 지대한 영향을 미치는지 알았기 때문에!

코크님이 알려주신 꿀팁, 

앞으로도 잘 적용 하도록 하겠습니다 :)

그리고 자모님 강의에서도 느꼈던 부분이지만,

코크님 강의에서도 뼈아프게 다가온 부분이

경력이 많을수록 매임 횟수를 늘려야 한다는 것….!

정말 아이러니 하게도 첫 지투에서 매물을 54개 정도 봤었는데,

지금까지 그 이상을 넘어본 적이 없는 것 같습니다 ㅜ_ㅜ

갈수록 줄어드는 매물 임장 갯수….ㅎ

다시 초심으로 돌아가서 ‘매임’에 더욱 힘써서

또 다른 성장의 영역으로 나아가는 투자자가 되어야 겠습니다!!!

# 결론은 끝 없는 솎아내기..👀

마지막으로 비교평가를 통해 결론을 내는 부분도 알려주셨는데요.

가장 와 닿았던 부분은 매도 결정이 어려운 이유는,

갈아탈 단지가 나오지 않아서 그런 것 일수 있다! 는 말씀이었습니다.

역시 제 상황이 오버랩 되면서 

그 말씀이 콕 박혔던 것 같습니다.

이번 독모때도, 튜터님을 만날 기회마다 받았던 피드백이었는데

저의 다음 투자는 이제 1호기 2호기 갈아타기를 염두해둔 투자를 

해야 하기 때문에 

매달 내 앞마당에서 ‘갈아탈 수 있는 단지’를 뽑아내는 것에

더더욱 집중해야겠다는 생각이 들었습니다. :)

그리고 매수 의사결정시에는 

계속 ‘거르는 작업’이 반복되어야 한다는 말씀을 들으면서

밥잘 튜터님께 배웠던 내용들도 복기가 되었습니다.

-저환수원리 모두 적용되었나? (원칙)
-이 매매가로 이 단지가 적절한가?(싸)
-이 투자금으로 이 단지가 적절한가? (투)
-이 물건은 내가 감당 가능한가? (감)

뒤집어 까서 다시 검증을 반복하고 반복하면서~~~

반드시 촘촘한 의사결정 과정으로 검증한 

투자결론을 내보도록 하겠습니다 :)

이번 3강도 재미있고 유쾌하게~~~

알찬 강의 해주신 코크드림님 감사드립니다 :)
마의 3주차를 지나고 있네요.

실준 71기 모두 퐈잇티이잉~~~!!!🥰🥰