[실준71기 임장도 즐겁2게~ 나ㄹ6 해피2게더 3주차 조모임 백억마음부자] 단지분석과 매물임장으로 투자물건 뽑는 법 3주차 강의 후기

단지분석과 매물임장으로 투자물건 뽑는 법

1. 단지 분석

   1) 선호 단지 기준

   교통이 좋다(역 접근성)_여의도, 시청, 강남 접근성

   학군(초등학교 학생수, 초등학교 가는길, 선호초등학교 파악, 중학교 학업성취도 및 특목고 진학률)

   환경(아파트 밀집된 균질성, 주변 편의시설, 백화점, 마트, 병원)

   단지 특징(연식이 좋다, 세대수 많다, 중대형 평형으로 구성, 관리상태)

   → dawul 지도로 평형 파악, 호갱노노로 주변상권 파악

   2) 가격 분석

   전고점 대비 실거래와 매매 호가 파악, 거래량, 전세가 파악, 같은 지역 대장단지의 가격 흐름

2. 역세권 구축 > 비역세권 신축
3. 1순위 선호도 하 아파트< 2순위 선호도 상 아파트
4. 생활권마다 인기 있는 요소 파악(ex) 신방화< 마곡나루역 주변(급행) 9호선>5호선
5. 전세가가 올라가면서 신cnr이 투자금이 줄 수 있다.
6. 강서구: 마곡>내장산(학군)>염창(학군)>가양등촌>방화

7. 매물임장시 확인해야 할 내용

   1)전화임장시 확인: 구축은 수리가 반드시 필요…수리 안된 물건(공실 만들어 수리해야 하는 리스크), 사이드(결로_베란다 창고 확인, 누수 자국 확인), 갱신권 사용 여부, 뷰 확인, 매물의 주인의 상황, 오래된 물건은 협상 가능성 높음

   2)매물임장시 주의사항 

    A. 2시간 텀 두고 한부동산에서 예약한 물건 보고 1시간 동안 정리(조건, 물건 정리)

      _사장님께 매물 정리 부탁 및 1등물건 뽑기 해보기

    B. 샷시 수리, 화장실, 베란다, 천정 누수, 거실 확장시 바닥보일러 설치 유무, 뽁뽁이 외풍있음

    

   투자 물건 뽑기

   1. 기초정보(동/호수/세대수/향/연식/면적)

   2. 주거상황(매도사유, 입주시기, 점유자(세입자, 주인), 갱신권 사용 여부)

   3. 가격정보(매매가, 전세가, 매전갭, 전세가율, 예상 수리비, 실투자금)

    

   ****위의 정보 작성 후 비교평가하여 소거법으로 매물 뽑기

   1)저평가:가격이 싼지(전고점 안 넘은 것), 지역간 상대적 저평가

   2)리스크: 잔금준비 역전세 대비(투자금 확인, 공급..전세 맞추기..수리 여부 등 Risk 확인, 조건)

   3)환금성: 200세대 이상, 5층 이상, 탑층 제외, 집상태

   4)수익성: 가치가 있는 단지 인가

   5)원금보존: 전세가율 서울 50% 이상

    

   ****투자금 고정 물건 비교(비슷한 투자금이면 어떤 단지 선택할 것인가?)

         가격 고정 물건 비교(지역간 비교 유용: 더 나은 급지 물건 사용)

    

   *** 단지내, 생활권 동별, 지역 내, 앞마당 중 뽑기

    

   실제로 이 과정을 주의하면서 매물임장 생활권 4개 매물임장 12개이상 목표로 출발 ~~~