"부동산 투자 5일장 끝났다" 앞으로 일어날 수 있는 규제지역 거래 전망

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.

아침에 확 낮아진 날씨로 감기에 걸린 분도 주변에 많이 생기시는 것 같습니다. 이런 날일수록 조금 덥더라도 잘 껴입으시고 건강 꼭 챙기시면 좋겠습니다 :) 저는 요즘 저녁이 배꽃향이 나는 차를 저녁에 마시곤 하는 데 건강에 좋은 느낌이더라구요. ㅎㅎ

10월 19일 24시. 서울 전역 및 경기도 12개 시구가 토지거래허가구역으로 묶이는 데드라인이었습니다. 이 시기 어떤 부동산은 아침 새벽 6시부터 자정까지 쉬지 않고 일한 곳도 계셨고, 밥도 못 드시면서 일하시는 분들도 허다했습니다.

규제 지역 묶이기 1분 1초 전까지 매수자와 매도자, 그리고 거래를 성사시키려는 부동산 사장님까지 사고 팔고 체결하려는 사람들 속에서 뜨거운 규제보다도 더 뜨거운 분위기 속에서 지난 5일 간의 시장이 마무리 되었습니다. 부동산에 관심이 없는 분들이라면 똑같은 1주일이었겠지만, 매수 의사를 가지고 노력을 많이 하신 분들께는 안도감 혹은 아쉬움이 가득한 한 주였을 수 있을 것 같습니다.

그리고 그 5일장이 마감된 현재, 현장에서는 어떤 일이 일어나고 있고 앞으로 어떤 일이 일어날 수 있는지를 같이 확인해보겠습니다.

| 현재 일어나고 있는 일

(출처: 이데일리)

최근 위의 기사 제목처럼, 그리고 서두에 서술드린 바와 같이 외부 상황(정책)으로 인하여 ‘투자 목적’으로 매수가능한 물건이 없어지는 상황이 되었습니다. 모든 데이터가 전산에 반영되지는 않았겠지만, 아래의 그림처럼 ‘매매 가능한’ 매매 물량이 급감하는 현상이 일어나기도 했습니다.

다만 이 부분에 대해서는 단순히 ‘거래가 되어서’ 매매물량이 줄어드는구나라고 생각하시기보다는, “실제 입주가능한 사람만 노릴 수 있기에 수요가 줄어들어서” 라는 관점으로 이해하시는 게 더 도움이 됩니다.

실제로 규제 직전 네이버 부동산에 나와있는 매물을 토대로 현장에 전화해보면 ‘그 매물 사실 거래 안되는 매물이다’라는 식의 부동산 답변이 많았습니다. 사람들이 많이 돌아다니는 시장이었고, “지금이 막차다”라는 식의 불도저처럼 현장으로 직진하시는 분들도 많았고 ‘보지 않고 거래 하시는’ 분들도 많았던 시장이었습니다.

그렇다 보니 부동산 사장님들 입장에서는 어떻게든 한명의 손님이라도 더 잡아야했습니다. ‘그 매물 사실 거래 안 되는 물건이다. 그런데 다른 매물이 있다’식의 소위 낚시 매물들도 적지 않았고, 상당 부분 ‘실입주 가능’ 등의 광고에 기재된 내용과 달리 입주가 안되는 물건들도 있었습니다.

물론 최근 ‘5일장 기간’ 세낀 매물이 정말 순식간에 사라지면서 매매물량 감소에 큰 영향을 주었습니다. 실제로 전화해보거나 현장, 기사 등을 통해서 분위기를 읽어보면 “내년치 벌 수 있는 돈을 다 벌었다”식의 반응도 있을 정도로 맹렬히 거래가 되기도 했습니다.

다만, 부동산 시장의 수요를 정확하게 숫자로 계량화하기는 어렵지만, 실거주수요와 투자수요가 반반이었다고 가정하면 현재는 절반의 수요가 없어진 시장입니다. 그리고 대출 규제까지 추가로 도입된 것을 생각하면 그 이상의 수요가 줄어들었다고 볼 수 있습니다.

이제 실제와 다른 매물로 사람들을 유인하기보다는, 매수할 수 있는 매물을 광고하고 고객들에게 접근해야하는 시기가 되어가며 실제 광고 내용과 일치하는 매물 위주로 광고가 되다 보니 이런 영향도 함께 맞물려서 매매물량이 줄어드는 모습입니다.

| 앞으로 일어날 수 있는 일

앞으로 일어날 수 있는 일은 크게 3가지를 생각해볼 수 있습니다.

1) 전세가가 오를 수 있습니다.

(출처: 뉴스1)

전월세 등 내 명의의 집에 거주할 수 없는 사정이 있거나, 살아야 하는 분들의 경우 점점 더 내가 원하는 전월세집 찾는 게 어려우실 수 있습니다. 기본적으로 전월세 물량이 늘어나려면 투자자가 진입해서 전월세를 두는 구조가 어느정도는 유지 되어야 합니다.

3기신도시 입주가 예상되는 2030년 부근 외 서울수도권에 입주가 역대급으로 부재한 상황에서 전월세집을 공급받을 요소가 더 줄어들었습니다. 그리고 오늘 발의 된 “3+3+3” 소위 9년 임대차 추진이 실제적으로 현실화 된다면 집주인 입장에서는 월세 놓는 것을 더 선호할 수 있고, 이렇게 될 때 희귀해진 전세물건이 더 희귀해지면서 전세가가 많이 오를 수도 있습니다.

2) 여전히 상급지/하급지 분위기가 다를 수 있습니다.

이번 규제의 여파로 강남3구, 마용성광, 혹은 한강 근처 라인(영등포,동작 등)을 구매할 수 있는 분둘의 구매력보다는 그 이하의 급지에서 구매력 영향이 더 크게 나타날 것입니다. 절대가 10억 이상의 물건을 매수할 때 필요한 구매력이 다를 수 있습니다.

생애최초/서민실수요자 전형 등 70%, 60% 대출이 나오는 전형도 여전히 존재하지만, 기본적으로 집을 살 때 대출 금액이 매매가의 40% 수준으로 종전 60% 대비 20%p 줄어들었습니다. 10억 짜리 집을 살때, 기존에 6억이 대출이 나왔지만 앞으로는 4억만 나오는 상황이 되었습니다. 2억이나 추가 현금이 필요한 상황인 것입니다. 

참고로 10.15 규제 시행 전 ‘6.27 규제’를 통해 서울에서 집을 사려면 아무리 집값이 비싸도 대출 한도가 6억만 나오는 상황이었습니다. 이 뜻은 15억짜리 매수하시려는 분은 60% 대출 기준 9억이 나오는 게 아니라 6억이 나오는 상황이었는데, 10.15 규제 이후에도 40% 기준 대출이 6억 그대로 나오는 상황입니다.

즉 절대가가 낮아질수록 실수요자가 대출에 대한 부담을 더 느끼는 상황이고, 반대로 집값이 올라갈수록 크게 부담을 느끼지 않는 상황이 유지되어 상급지에서 상급지로의 이동은 여전히 계속 일어날 수 있습니다. 이와는 달리 상대적으로 집값이 저렴한 곳들은 움직임이 덜할 수 있습니다.

3) 섣부른 예측을 통한 접근은 조심해야 합니다.

7~8억을 가지 못한 서울 하급지 물건이 많은 상황에서 경기도의 단지들이 그 이상을 가기는 쉽지 않습니다. 강남이 아직 30억인데, 영등포가 30억을 넘기 힘든 것과 비슷한 논리입니다. 이런 시장에서 “지금 당장 오를 것 같으니까”식의 추격 매수나 가치를 모른 상태에서 접근하는 건 정말 위험할 수 있습니다.

부동산은 많은 사람들이 거주할 곳이 반드시 필요하기에 필수재이긴하나 동시에 땅이라는 자산적 특징을 갖고도 있기에 투자재이기도 합니다. 필수재 성격도 있기 때문에 완전한 투자재인 주식보다 단순한 상승률은 낮지만, 그럼에도 불구하고 투자재 성격이 있기에 사람들의 수요에 따라 먼저 선택받고, 나중에 선택받기도 합니다.

가치를 모른 상황에서 섣부르게 비싼 자산을 매수하시게 된다면, 다시금 그 이전의 가격으로 떨어질수도 있고 혹은 보유 후에 나중에 팔고 다른 걸 사고 싶으실 때 가치가 떨어지기에 원할 때 잘 팔리지 않을 수 있습니다. 규제가 맹렬할수록 차분하게 부동산 가치를 이해하고 발품을 팔아보고, 시간을 들이는 노력이 더욱 가치를 발휘하는 시기입니다.

여러분들의 소중한 자산을 지키는 데 도움이 되면 좋겠습니다 :)

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모두 감기 조심하세요 ^^