두번째 지방 지역 분석!

1. 창원의 현 시장.

25년 선호입지에 신축공급을 겪으며 입지와 선호도에 따라 가격이 반등하거나 보합했다. 

하위 입지와 선호도는 매매/전세가 보합한 상황.

현재 전세가 잘 안나가고 가격이 머무르면서 기회를 주고 있는 곳이다.

2. 왜 창원인가.

창원은 수요가 많고(광역시급 인구, 중소도시 1등) 가격이 싸고(선호구축도 3년째 보합) 공급이 줄어드는 곳이다.

3. 창원의 가치.

(1) 개요 : 부산 울산과 교류하는 경남 핵심 도시다. 산과 바다로 둘러싼 분지로 선호지역을 다시 재개발하는 곳. 

              하나의 도시에 3개의 기차역이 있는 유일한 도시이며 <창원 + 마산 + 진해>로 구성. 

              창원에 전체의 ¼이 근무하며 인구가 가장 많다. 그 중 중심부인 대원동~가음동에 신축 대단지가 공급되며

              창원 사람들의 중심부 선호도를 보여주기도 한다. 전체적으로 경제활동인구가 높아 젊은 도시이며 

              특히 성산구가 61%를 차지. (울산도 젊은 도시인데 비슷한 부분 많다)

(2) 직장 : 창원은 대기업 종사자수 48만 대비 일자리가 47만으로 인구수 대비 대기업 숫자가 많아 구매력 좋다.

               메인 업무지구는 성산구(창원산단/12만명)이고 창원산단 근처에 살며 빠른 출퇴근을 선호한다.

(3) 학군 : 창원은 전국구 수준의 성취도는 아니지만 학군 수요가 분명 있고 그렇기 때문에 더 뾰족하게 봐야한다.

              전체 학업성취도가 높은 곳도 모두 성산구(반송-대장아파트 많다, 상남-유흥상권 많다, 성주-외각, 택지)다. 

              그밖에 의창(팔용, 도계-두산위브는 실거주 많다), 회원구에도 있긴 하다. 

              그러나 일부일 뿐, 학군<연식이다. (전국구인 울산의 학군지는 반대인 경우도 있다)

(4) 환경 : 창원 최대 규모의 상권도 성산구이며 상남동이다. 생활상권/학원/유흥이 혼재된 것이 특징. 

               양적으로는 충분하나 질적으로는 부산으로 가는 경우 다수. 

               택지로는 신축이 모인 성산구와 의창구(과거 군부대).

(5) 공급 : 창원은 공급에 따라 가격이 정직하게 반응. 공급 적으면 -? 전세 상승!

               그러나 제조업 기반 도시라서 업황에 따라 영향은 조금 있다. 

               창원의 공급은 성산구 창원국가산단에 몰려 새 아파트가 형성되어있으며

               창원입지 포인트인 직장, 학군, 환경(신축밀집)에도 들어맞는다. 

               창원은 주변 울산, 부산과 밀접하기 때문에 이 지역의 공급도 봐야하는데 모두 공급 부족이라 안정적.

(6) 교통 : 창원에는 지하철이 없으므로 창원산단을 기점으로 자동차 소요시간을 본다. (각 구별대표단지- 30분이내)

               마산에서 넘어오려면 팔룡터널, 마창대교가 필요한데 이 접근성이 좋을 수록 좋다. 

4. 창원 생활권과 가격.

지방 중소도시에서 유일한 10억대 가격을 갖고 있다. 3년간 10% 가격이 빠져도 전세가율이 높다. 

(1) 성산구가 1등이지만 의창구가 떠오르는 신흥주거지다. 

    성산+의창 : 1. 반송/용호(학군지+입지) 2. 중동(유니시티/스타필드), 대원, 가음.

   +++ 시세지도볼 때 선호신축 +선호구축/중간신축 + 후순위 구축 까지 보라.

    후순위 구축에서 전세 밀어 올려야 매매가 상승하는데 

    이 뒷단지들도 가격이 올라가면 매도를 해야하는 시기라는 뜻. +++

   → 입주장으로 전세가 하락했으나 일부 선호신축만 반등, 그 외 매매보합, 정체.

(2) 회원+합포 : 1. 양덕(아파트밀집, 가고파초,유동인구), 2. 교방(재개발브랜드 신축)…

  → 전세가 유지되며 매매가 약보합 (다지는 분위기다)

(3) 진해 : 1. 석동(안민터널, 거주환경). 2. 자은…

 → 전세가가 하락하며 매매가격을 끌어내리는 분위기다. 

!!! 1) 성산, 의창의 신축 밀집지역이 가장 가격이 높게 형성. 

    2) 성산, 의창, 회원의 구축 (학군+커뮤)

    3) 회원, 합포, 진해 (양호한 생활권 + 연식)

5. 창원 투자범위 및 투자 전략

(1) 창원의 아파트 가격 요소는 <연식(새아파트밀집), 중심접근성(거리직주근접), 학군(부촌까지엮인소수단지)>!!!

    1) 연식 : 되도록 신축/브랜드/대단지+밀집 >>>> 구축의 편의성 및 직장 상권 접근성

    2) 중심접근성 : 되도록 중심지(공단, 창원산단) 접근성이 좋은 곳

        → 신축이나 약점이 있어도 접근성이 좋으면 1억은 오른다. 

    3) 학군 : 지방의 학군=부촌. (트리비앙>성원>한림푸르지오)

        → 성산구의 탑20 중 ‘구축’은 학군+부촌인 

             방송(트리비앙,노블파크), 용호(롯데맨션), 성주(프리빌리지2차, 한림푸르지오).

(2) 투자범위

    1) 20평대 : <수익성>이 우선이다. 30평 투자 어려울 때 성산/의창구와 최상위학군/신축택지 본다. (트리비앙)

      → 광역시에 비해 중소도시는 인구수요가 작아서 개인기가 분명해야한다. 최상위 학군 등등…

    2) 연식(지방구축) : <환금성>이 우선이다. 같은 투자금으로 신축/선호 어렵고 종잣돈이 소액일 때 볼 것. 

      → 구축이나 선호도가 있어서 실거주자에게 꾸준히 매매거래되는 곳 (되도록 준공 20년이내, 역시 트리비앙)

      → 구축은 전세가가 올라아면 매매가가 오른다 (공급없고 전세가 오르는 시기 잠깐만 수익 실현 가능)

(3) 정리 

    1)  입지 좋은 신축 : 성산구, 의창구의 입지 좋은 신축 밀집지역 핵심지

    2) 입지 좋은 구축 : 입지 + 학군 + 커뮤니티 까지 갖춘 소수의 구축

    3) 입지 양호한 신축 + 입지 양호한 준신축 : 아파트 밀집, 산단 20-30분대, 단지 밀집 > 개별단지 상품성

    4) 그외 : 투자 고려 안함

6. 효과적인 지방 임장 법

(1) 생활권별 특징(분임) : 각 생활권 별 특징 써보고 선호 요소 얼마나 갖는지 체크, 사람 모이는 곳에 가보기, 

                                   누가 살까? 큰 도로 외 이면도로도 가자. 단지 사이로만 가지 말자.  사람을 보는 것!!!!!!!!!!!

(2) 개별단지 특징(단임) : 신축 아파트 밀집 >>>개별단지 상품성, 이지만 지방에서 특출난!! 상품성 단지가 있다.

  → 신축 브랜드 대단지, 조경, 커뮤니티센터, 차량 >> 비선호/유흥, 생활권 단절 요소, 구축택지

(3) 가격 결정 요소(시세지도) : 분임, 단임때의 생활권 우선순위 재확인. 같은 투자금으로 비교확인 하기. 

++ 지역의 선호/비선호 요소를 파악하여 투자에 연결 → 구매력있는 사람들이 선택할 단지인지, 단지 주변이 거주하기 좋은 환경인지 확인 → 생활권 간 가격비교, 단지각 가격비교를 통해 가격에 영향을 주는 요소를 확인.