수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
내가 찾은 물건,
급매가 아닐 수 있습니다
(절대적 저평가와 상대적 저평가) [미요미우]
안녕하세요?
여러분의 투자 인생을 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
네이버 부동산에서 물건을 보다보면
설명란에 '급매'라는 단어를 보신적이 있을겁니다.
'급매물'이란 '급하게 파는 물건'이라는 뜻으로 시세 대비 싸게 나온 물건을 의미합니다.
내가 보고 있는 지금 이 물건이 급매가 맞을까요?
급매는 어떻게 판단할 수 있는 것일까요?
그리고 급매를 매수할 때 주의해야 할 점은 무엇일까요?
오늘은 '급매'에 대해 이야기 해보고자 합니다.
#이 물건, 급매물이 맞을까요?
급매는 어떻게 판단할 수 있을까요?
시세 대비 5~10% 하락한 것을 기준으로 판단하기도 하고,
중층이 저층 가격으로 나오면 급매라고 판단하기도 합니다.
그렇다면 부동산 사장님 말씀만 듣고
급매를 매수해도 되는 것일까요?
급매를 판단할 때 중요하게 알아야 하는 부분이 있습니다.
그건 바로 '절대적 저평가'와 '상대적 저평가'입니다.
#절대적 저평가와 상대적 저평가
절대적 저평가와 상대적 저평가를 구분하는 기준은 시장상황입니다.
1. 절대적 저평가
1) 의미
절대적 저평가는 시기와 관련이 있습니다.
위 단지의 가격 흐름을 살펴보겠습니다.
2006년 6억 (고점)
2012년 4.5억(저점)
2016년 6억(전고점 회복)
2021년 15억(신고가)
2023년 10억(저점)
2025년 15억(전고점 회복)의 흐름입니다.
이 중 지난 저점인 2012년부터 신고가를 찍은 2021년까지를
한 사이클로 보고
4.5억을 바닥, 15억을 꼭지라고 한다면
중간 수준인 6억~10억 구간은 허리라고 볼 수 있습니다.
전고점인 6억 이하로 매수한다면 무릎 아래에서 사는 것이므로
절대적으로 싼 가격에 매수하는 것이라고 할 수 있지요.
이 전고점 6억 이하의 시기를
절대적 저평가 시기라고 합니다.
2) 특징
내 투자금으로 접근할 수 있는 단지가
모두 절대적 저평가 시기라면
가격 차이가 얼마 나지 않던 단지들이
상승장에 가격을 크게 벌리기 때문에
투자금이 조금 더 들더라도 할 수 있는 가장 좋은 것에 투자해야 합니다.
만일 내 투자금으로 접근할 수 있는 단지 중
좋은 것은 전고를 지나 더 올랐고(절대적 저평가 아님)
덜 좋은 것은 아직 전고를 지나지 않은 상황이라면 (절대적 저평가)
투자자라면 저평가 된 것을 매수하여 비싸게 매도한다는 원칙하에
저평가 된 것을 우선해서 매수해야하고
실거주자라면 저평가 되지 않았지만 좋은 것을 매수한다는 관점에서
나중에 가격이 하락할 수 있음을 알고 이를 감당할 수 있다면
더 좋은 것을 다소 비싼 가격에 매수할 수 있습니다.
2. 상대적저평가
1) 의미
상대적 저평가는 두 단지의 매매가를 비교하는 방법입니다.
이 때 가격이 절대적으로 저평가 된 시기인지는 고려하지 않습니다.
이 때 활용되는 방법이 바로
가격을 고정하고 비교평가하는 방법과
가치를 고정하고 비교평가하는 방법입니다.
가격을 고정하는 방법은
매매가가 비슷한 두 단지를 선정하고
두 단지의 가치를 분석하여 비교평가 하는 방법입니다.
가치를 고정하는 방법은
가치가 비슷한 두 단지를 선정하고
매매가를 비교하는 방법입니다.
"A가 B보다 좋은데 가격이 같네?
or
A가 B보다 좋은데 가격이 더 싸네?"
로 판단할 수 있습니다.
2) 특징
전국 대부분 지역이 모두 전고점을 지나 올랐던 2018년 이후에는
더이상 절대적 저평가 시기가 아니기 때문에 투자를 멈춰야 하는 것일까요?
고점을 찍고 내려오는 시기를 맞출 수 있다면 좋겠지만
이는 사람이 할 수 있는 영역이 아닙니다.
경력 많은 투자자들은
2018년에도 너무 많이 올랐기 때문에
언제 하락해도 이상하지 않다고 생각했습니다.
그러나 2021년까지 3년간 부동산 시장은 폭등장을 맞이했습니다.
이런 상황에서 시장의 하락을 기다리며
투자하지 않고 버티기란 쉽지 않습니다.
주변 사람들이 매수하면 일주일 사이에 5천만원씩 오르는 시장이니까요.
미래를 예측할 수 없기 때문에
이런 시장에서도 상대적으로 저평가 된 단지에
꾸준히 투자를 이어가야 합니다.
다만 투자 채수를 공격적으로 늘리기보다는
1년에 1채씩 매매가 하락과 역전세를 대비하며
보수적으로 투자해나가야겠지요.
#지금, 급매를 매수할 때 주의해야 할 것
그렇다면 지금은 절대적 저평가와 상대적 저평가 중
어떤 것을 기준으로 판단해야 할까요?
현재 서울 수도권 시장은 좋은 것은 비싸고
덜 좋은 것은 여전히 싼 시장입니다.
따라서 투자자라면 저평가 된 것을 매수하여 비싸게 매도한다는 원칙하에
절대적으로 저평가 된 것을 우선해서 매수해야하고
실거주자라면 저평가 되지 않았지만 좋은 것을 매수한다는 관점에서
나중에 가격이 하락할 수 있음을 알고 이를 감당할 수 있다면
더 좋은 것을 다소 비싼 가격에 매수할 수 있습니다.
글 초반에 나온 이 급매 물건은
단지 내에서 거래되는 물건들과 비교했을 때는 급매라고 할 수 있지만
절대적으로 저평가 된 가격이라고 보기는 어렵습니다.
1. 투자자라면
매수 후보 중에서 절대적으로 저평가 된 단지를 우선하시고
2. 실거주자라면
조금 비싸더라도 감당이 가능한지를 우선해서 보아야합니다.
진짜 급매를 알아보는 방법을 알아보았습니다.
규제가 강화되어 당장은 서울과 수도권 매수가 쉽지 않은 상황입니다.
그럼에도 불구하고 투자에 있어 저평가는 가장 중요하게 고려되어야 하는 부분입니다.
상황이 아닌 본질에 집중하여
성공적인 투자 하시기를 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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