안녕하세요.
행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추월차선대디입니다.
오늘은 최근에 했던 투자는 아니고 작년 12월 매수한 후 올해 2월에 전세를 세팅했던 저의 지방광역시 2호기에 대한 투자를 복기 해볼까 합니다.
1호기였던 대전 물건을 매도한 후 최근 서울 수도권에 투자 했듯이 부산광역시 투자 물건은…제 아픈 손가락이었던 0호기 매도 후 갈아탄 사례입니다.
(제 0호기는 대구에서 그 강을 건너…괜찮아요 신혼 때 아이 키우고 잘 살았어요…….또르르..)
다들 아시다시피 대구는 최근까지 정말 시장 분위기가 좋지 않은 상황이었고 그 당시에 신축이기는 했지만 제 0호기가 있는 지역까지 순서가 오는 건 기대하기 어려운 상황이었습니다. 지금까지 보유했더라도 결과는 같았습니다.
제 물건은 RR이었기 때문에 비슷한 RR 물건보다 1천만원 정도 낮게 매도 광고를 올려두고 임장을 다닙니다.
여느 때와 다름없이 임장을 하는데 갑자기 동료 한 분에게 연락이 옵니다.
“추디님, 우리 같이 임장했던 A광역시 00구 ㅁㅁㅁ아파트 기억하시죠? 여기 30평대 가격 협상이 된다고 갑자기 연락이 왔는데 한번 검토해보실래요?”
동료분은 벌써 해당 단지 20평대에 투자를 한 상태였기에 저에게 연락을 주신 것이었습니다.
바로 전 달 지투를 수강하면서 사실 TOP3로 뽑았던 단지였는데 전임을 통해 가격 조율을 해보려고 했지만 실패한 단지였습니다.
근데 매도자 분이 마음이 급해지면서 매도가격 협상이 가능해진 것입니다.
매력적인 가격대까지 내려왔다고 판단한 저는 주변 단지 시세와 전세 개수, 가격 등을 전수조사 하고는 매물을 보러 갑니다.
당시 A광역시에는 마지막 남은 대규모 공급폭탄이 단지 인근에 예정되어 있었습니다.
충분히 가치 대비 저평가 되어 있는 가격이라는 것은 알고 있었으나 지방에서 입주장 한복판에 투자를 결정하는 것은 당시에도 쉽지 않은 선택이었습니다.
그래서 저는 비용과 편익을 따져보게 됩니다.
내가 지금 0호기를 매도하게 되면 현실적인 매도가격 설정을 얼마를 해야 하고 얼마나 손실을 보게 될까?
: 급매(저층가격)으로 진행하게 된다면 N천만원 정도 손실이 예상됨.- 손실을 보더라도 갈아탈 만큼 충분히 가치가 더 좋은 물건인가?
: 더 규모가 큰 광역시의 중상위권 지역의 중간 선호를 가진 신축 단지.
내 0호기보다는 충분히 더 가치 있는 물건임은 확실함.
- 가치 있는 물건일지라도 충분히 싸게 살 수 있는가?
: 동료가 네고 가능하다고 했던 가격도 충분히 저렴했지만 매도자가 대출이자에 대한 부담을 크게 느끼는 상황이었으므로 중도금을 일부 제안하며 추가 협상이 가능한 상황이었음.
확실히 싸게 매수할 수 있는 기회.
매수하는 단지에 대한 리스크는 어떤 것이 있나?
: 24년말에 매수하여 25년 초에 전세를 세팅한다면 26년말-27년초 1만 세대 이상의 입주 폭탄에 전세 만기.
공급리스크가 너무 큰 상황.- 리스크가 감당 가능한가? 가능하다면 어떻게 대응해나갈 것인가?
1) 잔금 가능여부 체크
: 보험사 주택담보대출 + 현금(종잣돈)으로 충분히 잔금 가능
2) 입주 리스크
: 입주장이 지나면 공급이 전반적으로 부족한 상황이므로 3년 전세로 대응 결정
- 내가 매수 단지의 리스크를 감당하면서 갈아탈 만큼 충분히 투자로 매력적인가?
: 충분히 저렴했고, 0호기에서 발생하는 손실 + 입주 리스크를 감안하더라도 매력적인 구간이라고 판단함.
위와 같이 비용과 편익을 따져본 결과,
제 0호기를 매도하고 갈아탈 만큼 (1)충분히 더 가치가 있고, (2)충분히 더 쌌으며, (3)리스크 헷지만 잘하면 잃지 않고 충분히 더 벌 수 있는 투자라는 확신이 조금은 들었습니다.
문제는 위와 같이 글로 적어가며 생각을 정리 했음에도 불구하고 매수 당시 안타깝게도 월부에 매물코칭이 사라진 시점이었습니다.
제 실력에 대한 확신도 믿음도 부족했던지라 고민하던 찰나, 마스터멘토님 지투 오프강의에 질의응답을 할 수 있는 기회가 생겼고 매물코칭 없이 의사결정을 하는데 부담감이 있다는 고민을 말씀 드렸습니다.
마스터 멘토님께서는
“본인이 의사결정을 하게 된 근거를 줄 글로 길게 풀어서 적어보세요. 글로 풀어 적다가 막힌다면 다시 생각해보시는 것이 좋습니다. 근데 그 근거를 풀어적을 때 막힘이 없고 논리적이라면 내 의견을 믿고 진행하시면 됩니다.”
이 한 마디에 다시 한번 생각을 정리한 뒤 여전히 불안했지만 투자를 실행에 옮기게 됐습니다.
(마스터 멘토님 용기 주셔서 감사합니다.)
지금 돌아보면 충분히 싼 가격에 잘한 투자라고 생각이 듭니다만 이는 결과론적인 이야기이고 이번 투자를 통해서 저는 네 가지 교훈/경험을 얻게 됐습니다.
- 스스로 의사결정을 해보는 값진 경험치를 얻게 된 것
- 대안이 확실하다면 매도가격에서도 과감한 결정이 필요한 순간이 있다는 것.
- 공급 리스크는 무조건 피하는 것이 아니라 감당 가능한지 면밀히 따지고 싸게 살 수 있는 기회로 활용하는 것.
본질은 결국 가격이라는 것.
매도에서도 느꼈고 전세 세팅 중에 임차인에게 익숙치 않은 3년 전세 조건+계엄령 환경에서도 빠르게 거래를 마무리 할 수 있었던 것은 가격에 대한 욕심을 조금 내려놓는 것이었습니다.
앞으로 시장에서 대응해나갈 때에도 결국 본질은 적절한 가격과 상태라는 것을 깨닫게 됐습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
