실전 임장 클래스 후기

- [중동 → 상동 → 은하마을 → 약대동] 임장루트

분위기 임장 - 상가는 거주민들의 생활과 연관이 깊다.(사람들의 욕구 반영)

                    상가 종류(프렌차이즈,맘스터치중고생들,유흥,식당가,학원 병원)공실,규모.관리(간판의 관리상태)

                    사람들을 본다(60ㅡ70대 어르신들의 옷차림으로 생활수준을 파악한다.)

                    버스타고 이동하는 생활권은 직접이동해보기 (버스로10ㅡ15분 투자가능)

중동 생활권ㅡ순천향대학 병원,90년대 아파트 .백화점상가도 관리 잘됨.학교.공원.부천 시청역근처 유흥

                    1기 신도시라 길이 좁게 설계되서 확장이 어려움,가로수 조경 관리 잘됨,

                      백화점,병원,학원 상권의 규모는 크지만 유흥가가 많음 .

                      부천은 중동이 먼저 개발이 되고 상동이 나중에 개발이됨 .

상동 생활권ㅡ상권이 크고  응집력있게 모여있음.상가의 질이 좋음.프렌차이즈,학원,식당가,모텔,유흥가 작음              

                   상동아래ㅡ상가주택 (상가주택은 사람들의 상권의 역할을 하지만  한계가 있고 균질성에서

                   상대적으로 선호도 떨어진다.)

                   길거리 소나무 많음.단지지들이 쾌적해보임.상동은 부천에서 2000년 초반에 개발된곳으로 

                   돌고 돌아 상동이다 라는 말이 있을정도로 상동은 부천의 수요를 다 흡수한다.

                    외각 상권 ㅡ샤브샤브 칼국수 (상가주택 )

                    어린이보호 구역 ㅡ신도시는 디폴트,서울은 있으면 관리가 잘된단지임.

은하마을ㅡ이마트.백화점 .상동 상권보다는 어른 신들이 많이 보이고 어수선함.병원

약대동ㅡ일단 지하철과 넘 멀다,시골 상권임.신축이 있음.버스로 이동하는것으로 보임 ,아이들 자전거타고 다님 .

            이피트 단지의 상권은 작다.

- 임장 루트에 있던 단지 가격을 확인해주세요. 각 단지의 위치(역과의 거리), 연식, 생활권 차이를 반영해서 가격 비교를 해보세요. 역세권 구축은 얼마? 비역세권 구축은 얼마? 버스 10분 준신축은 얼마?

역세권 구축 ㅡ은하마을 주공1단지 (95^795/3/1/복59)6.3/3.2 /3.1

비역세권 구축 ㅡ다정한삼성래미안(02^718/84)6.4/4.8/1.6

버스로10분 준신축 ㅡ두산위브트레지움2단지 (12^1013/)24평6.5/4.7/1.8 34평7/5.5/2.2

- 90년대, 00년대, 10년대 3가지 매물을 봤습니다. 나눠드린 체크리스트를 보면서 우리가 본 물건 별로 어떤 부분을 중점적으로 봤는지 복기해보세요!

*00년대 아파트

현관 ㅡ전실 있음 ㅡ세입자는 좋아하지만 수리할때는 수리비 오히려 많이들수 있음.

           편백나무 현관문과  반발장에 있었음.

입구방ㅡ확장이 되어 있지않음.34평은 확장은 안되어 있어도 방사이즈가 괜잖아서 괜잖음.24평은 확장해야함.

           장판ㅡ걸레받이와 벽 이어지는 색상통일하지 아니면 장판을 전체 올리면 

주방ㅡ싱크대 사용가능한지 여부 .무광ㅡ냉장고 밑에 물 ㅡ마루완전 철거,(50만원)장판 

뒷베란다 ㅡ상부수납장 철거하기, (철거해야하는 부분은 사진찍어서 사장님께철거,요청 확인하기)

                결로 누수 확인 패인트칠 확인 

주방측방 ㅡ 확장 여부,뒷베란다 수납장에 누수나 결로 파악하기 

거실화장실 ㅡ벽타일 상태.요즘 유행하는 디자인인지도 보고 천정의 일자수리되 있는지보기.

                   덧방(타일완전 떼어내고 벽 바닥 방수처리할것)ㅡ50만원

안방ㅡ드레스룸 과 화장대 붙박이장 설치 철거는 한번에..

거실ㅡ몰딩의 상태 거실바닥 상태 

앞베란다 ㅡ광폭베란다,샷시,누수 결로.일자 수리 관리사무소 연락하기.탄성 페인트

                벽쪽의 곰팡이 파악한다.벽쪽 수납장은 꼭열어보기

*90년대 아파트 (방3화1복)

현관ㅡ중문이 없음

입구방ㅡ미닫이 방 

주방 ㅡ백조 싱크대

*10년대 아파트 

누수 확인

화장실 타일 확인 

아트윌 타일 보기.

세탁실 공간과 결로 누수 확인 

평촌 ㅡ부천 상동의 상권은 평촌의 상권의 규모보다 크지만 평촌은 땅이 워낙좋음.동내의 분위기는 비슷비슷함

의왕 ㅡ포일동  의왕의 북쪽은 5급지라고 하기는 가치 있는 곳이다.동안구와 의왕 북쪽이 가지는 땅의 가치는 높다.

          과천 지나면 서초 의왕의 포일동 내손동은 안팔아도 된다.

          수지와 평촌을 많이 비교를 한다.수지는 물리적인 거리가 너무 멀다.

단지의 단점과 장점을 가격과 연결하는 연습을 해라

예)상동의 역세권 아파트들은 8억대 한블럭 더 가면 7억대 더하블럭가면 6억대 이유를 판단하면된다.

- 물건을 보면서 제가 각 물건별로 인테리어 포인트를 말씀드렸는데요. 이에 대해서도 다시 정리해보세요

1. 인테리어 수리포인트는 서울 자산 10ㅡ15년 보유 올수리.임대관리가 수월함.부천은 중간매도를 고려하면 

전세 상황을 보고 수리를 한다. 

2.가성비 수리 ㅡ도배장판,시트지,led등

3.화장실과 부엌 수리 

화장실 350만원/부엌300만원/샷시 1000만원/시트지 3ㅡ400만원

           문 문틀 40만원x5개 =200만원 ㅡ시트지가격이랑 새로한 견적을 비교해봐라 

4.철거 비용 파악,목공까지 하는 사장님 저렴함.