토허제 세낀물건 매수 질문

BEST | 안녕하세요 부긱님! 규제 안에서 거래가 어려워져 고민이 많으실 것 같습니다. 제가 이해한 것으로는 부사님께서 해주신 말씀이 이면계약을 말씀하신 거 같습니다. 이면계약은 정식 계약이 아니라 당사자간에 합의하에 계약을 해두고, 정해둔 특정 시점에 본계약(정식계약)으로 변경하는 방식을 말합니다. 아무래도 당장은 세 껴 있는 물건은 '4개월 이내 실거주 요건'을 충족시킬 수 없어 거래가 어렵다 보니 이면계약 방식을 제안해 주신 것 같습니다. 매도자와 매수자 간에 특정 시점(세입자 퇴거 시점)이후 본계약을 한다는 조건으로 이면계약을 설정하게 될텐데요. 그렇게 된다면 그 전까지는 등기를 치지 않을 것이고 소유권도 옮기지 않는 조건으로 계약을 체결해두자는 말씀을 하신 걸로 이해됩니다. 이 케이스가 맞다면 제가 생각하는 리스크는 - 이면계약이 법적인 효력을 발휘할 수 있을지. - 소유권 이전이 당장 불가능하다는 점에서 발생하는 계약 파기 또는 미이행이나 금전적인 리스크도 존재하지 않을까라는 생각이 듭니다. 제가 직접 경험해 본 거래 방식은 아니라서 제가 알고있는 선에서 이 정도까지만 말씀드려봅니다. 혹시 제가 잘못 이해했거나 틀린 부분이 있다면 편하게 말씀 부탁 드립니다:)

부긱님 안녕하세요~ 저도 최근에 규제지역 매물을 많이 보러 다녔는데 잔금일 기준으로 구청에 토지거래 허가를 받고 실거주를 해야 하는 것으로 알고 있습니다. 만약에 세낀 물건이라고 하면 전세입자가 4개월 안에 나가준다는 확약서를 받던지 해야 하는 것으로 파악했습니다. 만약에 세입자가 나가지 않는다면 거래는 취소되는 걸로 알고 있어요. 실거주 기간 동안에 실제 거주하는지 확인도 나온다고 합니다. 감사합니다.

안녕하세요 부긱님 토지거래허가구역에서 매수 절차는 아래와 같은 과정을 거쳐 진행이 됩니다. 1. 거래계약서 작성 전, 관할 시·군·구청에 허가 신청서 제출 2. 관할 기관의 심사 (토지이용 목적이 허용되는지 등) 3. 허가가 나면 계약 체결 가능 4. 허가 없이 거래하면 계약은 무효가 되고 **형사처벌(2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금)**을 받을 수 있음. 이 같은 경우가 있기 때문에 최근 부동산에서는 매수 계약 전 계약서가 아닌 "약정서"를 작성하여 토지 거래 허가가 난 이후에 계약을 진행하며 허가가 나지 않을 경우 약정금을 반환한다 등의 절차를 별도로 진행/작성하는 것으로 알고 있습니다. 만약 약정서를 작성한 후에 임대차 계약 만료 4개월 전 임차인 퇴거 확약서 등이 마련되었을 때 허가 신청서를 제출하고 계약을 진행하여 매수한다면 절차상 문제가 없을 것으로 보이나, 현재 알려주신 방법으로는 리스크가 있을 가능성이 높아보이기는 하는 것 같습니다 :) 참고하시면 좋겠습니다!