안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진담입니다.
최근 기사를 보니 호기심을 자극하는 것들이 있었습니다.
| 2주만에 1억이 오른 “여기”
비규제 지역 중 굉장히 핫한 구리라는 지역은 “오늘 거래가 안되면 5천만원을 올리겠다”라는 으름장을 부동산사장님, 매도인들이 놓는 곳입니다. 단순히 으름장이 아니라 실제로도 가격이 단기간에 1억이 오르면서 그와 동시에 투자금도 약 1억이 오르는 모습을 보입니다.
“서울 15억 넘는 아파트가 갭투자 된다” 이런 기사도 있습니다.
동대문 청량리 일대 ‘마천루’라고 불릴 정도의 고층 주상복합 생활권이 있는데, 이 일대 단지들의 호가는 최소 18억 정도 수준입니다. 그리고 여기 사는 분들은 “저는 이제 강남으로 이사갈 거에요”라며 강남을 보실 정도로 선호도도 굉장히 높고 고소득의 사람들이 선택하는 모습을 보입니다.
그런데 이 주상복합 아파트가 현재 토지거래허가구역이 아니라고 합니다. 작은 면적 대비 너무나 높은 층고 탓에 ‘내 소유의 땅’이라고 할 수 있는 대지 지분이 작기 때문입니다. (서울 전체 25개구 및 수도권 일부 지역에서는 대지지분이 6㎡(약 2평)를 초과하는 경우에만 토지거래 허가가 필요합니다.)
‘천지개벽한 생활권에서 신축을 여전히 투자로 매수할 수 있다니…’
가슴이 뛰시는가요?
어떤 의사결정을 하시겠어요?
| 뛰는 가슴보다 중요한 건 차가운 이성
자 우선 차분하게 생각해봅니다.
1) 단기간 1억이 올랐다면?
1억이 올라도 충분히 괜찮은 가격인지를 보는 게 중요합니다. 이 부분이 많이 어려우실 수 있는데요. 심플하게 보려면 ‘더 나은 서울이나 경기도에서 비슷한 가격대 단지가 있는지’를 살펴보는 겁니다. 제가 봤을 때 비역세권에 생활권도 좋지 않은 비규제 경기도 아파트가 거의 10억에 육박하고 있다면 저는 우선순위는 아닐 수 있겠다는 생각이 듭니다.
그 이유로는 서울에서 9~10억대로 살기 좋은 아파트가 즐비하기 때문이고, 조금 더 눈을 돌리면 입주가 많은 광명이나 비규제 지역 내 대장 아파트 가격 수준이 10억 정도이기 때문에 싸다는 생각이 들지 않기 때문입니다.
구리를 보고 계시다면 최소한 동대문, 노원에 더 나은 단지가 있는지를 보셔야하며 안양 만안구라면 동안구나 의왕시에서 비슷한 가격대 더 나은 단지가 있는지를 보면서 가격 수준을 맞춰야 합니다.
“엥 동대문, 노원구, 동안구, 의왕은 투자 안되잖아요?” 맞습니다. 투자가 되는 지역은 아닙니다.
그러나 상급지와 상대적으로 덜 좋은 지역이 명백한 상황에서 가격차이가 난다면, 사람들은 자연스럽게 상급지를 더 선택하게 되고 그에 따라 내가 성급하게 고른 단지는 생각보다 훨씬 오래 기다리게 할 수도 있고 되려 떨어질 수도 있습니다.
2) 서울에 투자가 되는 단지가 있다면?
이럴 때 우선 투자금을 생각해봅니다. 제가 18억이라 말씀드린 청량리 주상복합 30평대 단지는, 전세가가 약 8억입니다. 즉 매전차로만 봐도 현금이 10억이 필요합니다.
그리고 실거주로 보더라도, 현재 15억 이상 고가주택 매수 시 4억만 대출로 나오기에, 18억짜리를 사려고하면 14억이라는 현금이 필요합니다.
자 다시 한번 생각해봅니다. 10억 있는 사람이, 14억 있는 사람이 선택할 최선인지를 보는 겁니다. 여전히 “마용성광”이라고 불리는 서울 핵심지에도 18억대로 볼 수 있는 후보가 있을 뿐만 아니라 더 선호되는 아파트 형태를 매수할 수도 있습니다.
주상복합의 경우 단지 내 조경이 부족하고 사람들이 일반적으로 좋아하는 형태는 아닙니다. 아울러 장기 보유 시 대지지분이 적기 때문에 재생사업(재건축,리모델링) 대상이 되기 어렵습니다. 신축이라는 연식이 살아 있을 때 가급적 시세차익을 보는 게 유리한 부동산입니다.
부동산은 건물 뿐만 아니라 땅을 산다는 말이 있습니다. 건물값은 지속적으로 감가상각되는 반면, 땅값은 지속적으로 올라가서 그 땅값으로 올라가서 아파트값이 10년 전 대비 2배로 뛰고 그런 현상이 나타납니다.
| 급등은 높은 확률로 휴유증을 불러옵니다.
사람들이 너무나 좋아하는 송파구 잠실동의 아파트 가격 흐름입니다. 09년 6월 9.3억에서 10월 초 1억이 뜁니다. 그리고는 바로 8억 중반까지 내려간 후 쭉 하락 후 5년 정도 지난 후에 전고점을 회복하는 모습입니다.
자산시장에서는 가치가 있는 종목이라면 장기적인 우상향은 있지만, “멈추지 않는 상승”은 잘 없습니다. 업다운을 반복하며 올라가는 게 특징이며, 1억이 오른 것을 따라가서 샀다면 그 휴유증을 감내할 준비도 같이 하셔야합니다.
그리고 오히려 드리고 싶은 말씀은 보고 있던 물건이 단기간 오르거나, 너무 많이 돈이 들어서 부담이 되는 종목이라면 더 눈을 낮추거나 호흡을 가다듬고 보고 있던 지역을 “선입견 없이” 봐보는 것입니다.
“이건 너무 별로 같아” “거기도 투자가 가능해?”
라고 하시기 전에 정말 그곳이 투자처로 아쉬운지 직접 현장을 가보고, 부동산에 들어가서 브리핑도 들어보면서 가치를 직접 느끼고 판단해보시고 헷갈리면 강의나 코칭을 통해서 기준을 재확립해나가시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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