[잔쟈니] 10.15 대책 이후 혼돈의 5일장, 30분만에 갈아타기 했습니다. (매도/매수를 동시에 준비하는 법)

안녕하세요, 잔쟈니입니다.

최근 수강생분들을 만나보면 신규 투자를 준비하시는 분들도 많지만, 이전보다 ‘갈아타기’를 고민하시는 분들의 문의 또한 부쩍 많아졌음을 느낍니다. 하지만 매도와 매수를 동시에 진행하는 일은 처음엔 어렵게 느껴지기 마련이라, 이 과정에서 겪는 어려움에 대한 질문을 자주 받습니다.

이번 10·15 대책이 발표된 이후, 저 역시 수도권 내에서 매도 1건과 매수 1건을 동시에 진행했습니다.

매도한 집은 수도권 구축 아파트로, 예전에 소액으로 투자하여 어느정도 수익은 거뒀으나 선호도가 높지 않아 원래 내년에 매도할 계획이던 곳이었습니다. 세입자분이 갱신권까지 사용 완료하셨기에 규제지역으로 묶이더라도 6개월쯤 뒤면 입주물건으로 매도할 수 있는 집이라 고민을 잠시 했지만, 규제가 적용되기 전 더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있다면 좋은 선택이라 생각하여 갈아타기를 결정했습니다.

결과적으로 매도 광고를 올린 지 20시간도 안 돼 매도 및 매수계약서 작성이 완료되었고, 매도 가계약금을 받은 뒤 35분 만에 매수 가계약금도 송금할 수 있었습니다. 

오늘은 저의 갈아타기 사례를 예로 들어 

현재 집을 매도하고 매수하시는 분들께서 가장 어려움을 겪는 부분이 무엇인지 짚어보고, 이 과정에서 현명하게 대응하여 갈아타기를 성공하려면 어떤 행동들이 필요한지 말씀드리려고 합니다. 

조금 긴 글이 되더라도 최대한 구체적으로 말씀드릴테니, 갈아타기를 준비하시는 많은 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

📅 갈아타기 타임라인

• 10.15 규제 발표 (이날은 코칭과 수강생분들과의 만남, 회의 등으로 매우 바빴습니다)
• 10.16 늦은 오후, 매도 광고 게시
• 10.17 오후 1시, 매도 부동산에서 연락 옴 
  (약 30분간 전화로 갈아탈 후보 단지 상황 및 조건 검토)
• 1~3시, 매도 물건 특약 조율과 동시에 매수 후보 단지 임장
• 3시 30분, 매도 물건 가계약금 입금 및 매수 물건 특약 조율

• 4시, 매수 물건 계약금 일부 입금 완료

   

물론 토지거래허가구역 지정 발표로 시간제한이 있어서 더 빠르게 진행되기는 했습니다. 

제가 여러분의 눈길을 끌기위해 [30분만에] 라는 워딩을 사용하긴 했지만 (^^) 그래도 이 과정에서 여러분께서 보아주셨으면 하는 것은 [어떻게 하면 매도 매수 의사결정을 이렇게 빠르게 할 수 있는가?] 입니다. 

실제 성공적인 갈아타기를 하려면 아래의 다섯가지를 꼭 기억하고 실행에 옮기셨으면 좋겠습니다. 

 1. 세금 계산은 미리미리

수강생분들과 상담을 하다 보면, 매도를 준비하면서 세금 부분을 미처 고려하지 않은 경우가 의외로 많습니다.

주택은 거래비용이 크기 때문에, 매도 후 수익 규모에 따라 6~45%의 양도세를 부담합니다. 예를 들어 1억 원의 차익이 발생했다면 양도세율이 35%일 수 있습니다. (물론 취득 시 필요경비가 공제되어 실제 세액은 3,500만 원보다 낮을 가능성이 있습니다.) 공동명의라면 세율이 더 줄어들 수 있습니다.

양도세는 누진세 구조이기 때문에 세율이 급격히 오르는 구간 근처라면, 매도 금액을 소폭 조정해 세율 구간을 피하는 전략도 가능합니다. 또한 12억 원을 초과하는 주택은 1주택자라도 비과세가 되지 않으며(12억 초과분 과세), 조정대상지역에서의 매수는 실거주 요건이 추가됩니다. 이런 식으로 세법은 복잡하고, 개인 상황에 따라 계산이 크게 달라질 수 있으므로 매도 계획이 있다면 전문가의 도움을 미리 받는 것을 추천드립니다. 저는 주로 ‘찾아줘 세무사’나 ‘네이버 엑스퍼트’ 같은 플랫폼을 통해 채팅 혹은 전화 상담을 이용합니다.

저는 세금 공부 차원에서도 세무 상담을 주기적으로 받습니다. 이번 매도 역시 9월에 이미 상담을 완료해, 어느 금액에 매도할 경우 세금과 부대비용이 얼마나 나올지 계산을 마쳐둔 상태였습니다. 덕분에 가격을 조율해줘도 갈아탈 물건 매수가 가능하다는 걸 알고 있었고,  매수자에게 매력적으로 느껴질만한 금액에 매도광고를 올려 빠르게 계약이 성사되었습니다. 

2. 최고의 파트너, 일잘러 부동산 확보

이번 매도에서는 부동산 사장님의 역할이 매우 컸습니다.

이번에 매도거래를 한 부동산은 사실 제가 처음 매수할 때 이용한 곳은 아니었습니다. 하지만 단지 초입 코너에 위치한 사장님이 훨씬 노련하고 적극적이셔서 만기 이후로 다음 세입자를 찾는 과정부터는 꾸준히 함께해 왔습니다. 실제 이 사장님은 중간중간 저에게 큰 도움을 많이 주셨습니다. 2년 전 역전세를 겪었을 때 이사 고민 중인 세입자를 설득해 시세보다 높은 가격에 갱신 계약을 체결하도록 도와주셨고, 세입자에게 직접 대출상담사를 연결해주어 더 낮은 금리 상품을 안내해 주시기도 했습니다. 살고 있는 세입자가 집을 안 보여줄때도 옆동의 비슷한 조건의 매물을 보여주며 적극적으로 브리핑하여 제 전세도 빼주셨습니다.

많은 분들께서 유능한 부동산 사장님을 찾는 것이 중요하다는 건 알지만, 그런 분을 어떻게 찾아야 할지 몰라 질문을 많이 주십니다. 

답은 간단합니다. 많이 만나보는 것입니다. 

휴대폰을 살 때 여러 대리점을 비교해야 가장 유리한 조건을 찾을 수 있듯, 부동산도 여러 곳을 방문하다 보면 사장님의 적극성과 의지, 노련함이 보입니다. 저 역시 매수 당시 단지 내 모든 부동산을 방문했고, 그 과정에서 이 사장님이 매도자·매수자·세입자 모두의 입장을 노련하게 조율해 주시면서 동시에 적극적으로 거래를 성사시키려고 노력하시는 걸 알게 되었습니다. 그래서 만기 이후 계약부터는 해당 부동산에 전세를 내놓았고, 이번에도 주저 없이 매도를 부탁드릴 수 있었습니다. 

이번 매도에서도 사실 제가 처음 올리려던 금액은 좀 더 비쌌었는데 

사장님께서 역으로 “사모님, 3일 안에 확실하게 매도할 마음이 있으시면 처음부터 X.X억 정도에 올리시면 어때요? 지금 근처에 ㅇㅇ단지 X억, ㅁㅁ단지 X.X억에 나와 있어서 지금 말씀하신 금액으로는 빨리 안 팔릴 것 같아요”라는 제안을 해주셨고, 마침 제가 생각했던 마지노선 금액이었기에 ‘더 이상의 추가 네고는 불가하다’는 조건과 함께 사장님의 제안을 받아들였습니다. 그리고 사장님 또한 제 물건이 매력적인 금액,조건이라는 확신이 있었기에 적극적으로 매수자를 찾았고 이 부분이 이번 매도가 빠르게 성사된 가장 결정적인 지점이었습니다. 

3. 내 손에 항상 갈아타기 후보매물 5개

갈아타기를 진행할 때 가장 어려운 부분은 '내 집은 안 팔리는데, 내가 사려는 집은 자꾸 팔려나가는 상황' 입니다. 

덜 좋은 집을 팔고 더 좋은 집을 사는 과정이니, 사실 생각해보면 내가 사려는 집이 더 빨리 팔리는 게 정상이긴 합니다. 하지만 이 과정에서 사고 싶은 집이 자꾸 나가면서 가격이 오르면 마음이 힘들고, 내 집에 붙은 매수자가 가격을 깎아달라는 요구를 하면 어쩔줄을 몰라 고민하게 됩니다. 

갈아타기를 성공적으로 하려면 호흡을 짧게 가져가는 것이 중요합니다. 이상적으로야 상승기에 팔고 하락기에 사는 게 좋지만, 시장의 고점·저점을 정확히 맞추는 것은 ‘실력’보다는 ‘운’의 영역에 가깝습니다. 그래서 팔고 빠른 시일 내에 새 집을 계약하는 것이 가장 현실적입니다.

이때, 매도 전에 부동산 공부를 충분히 해 두는 것이 갈아타기 과정에서 평정심을 유지하는 데 많은 도움이 됩니다. 또한 매수 후보들의 시세를 평소에 미리 파악해두면 가격네고 요청이 들어와도 의사결정을 빠르게 할 수 있습니다. (깎아줘도 매수에 지장이 없으면 OK, 요구하는 금액대로 깎아줬을 때 매수가 안 된다면 NO)

이를 위해 항상 3~5개의 구체적인 매수 후보를 확보해 두세요.
“ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 30평대”처럼 범위를 잡는 것보다,
“ㅇㅇ동 ㅇㅇ아파트 109동 603호(올수리)” “ㅁㅁ동 ㅁㅁ아파트 308동 1101호(기본집 공실)”처럼 실제 매물 단위로 후보를 정하는 것이 훨씬 유용합니다.

저는 수강생분들께 이렇게 말씀드리곤 합니다. 

“오늘 밤 12시에 집이 팔려도, 바로 가계약금을 넣을 수 있는 집을 항상 내 주머니에 넣어 두세요.”

이만큼 준비된 분일수록 갈아타기를 훨씬 수월하게 마무리합니다.

4. 위기에서 빛나는 ‘앞마당’의 힘

큰돈이 오가는 거래에서는 누구나 불안합니다.
‘이게 최선의 선택이 아닐지도 모른다’는 생각이 들면, 그동안 잘 보이지 않던 단점들이 갑자기 눈에 들어오기 마련입니다. 이럴 때 빛을 발하는 것이 바로 평소에 해둔 투자 공부, 그리고 제대로 만들어 둔 앞마당입니다.

내 종잣돈이 5천만 원이든 5억이든, 투자자는 자신의 종잣돈으로 최대한 활용하여 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하고 싶어 합니다. 그런데 그 확신은 역설적으로 [내 돈으로 이보다 더 좋은 곳은 살 수 없다]는 사실을 알고 있어야 생깁니다.

이를 위해선 해당 지역의 단지들을 가치 순으로 비교할 수 있어야 합니다. 예를 들어 A지역의 10개 아파트를 1~10등으로 나열할 수 있고, 내가 5등 단지를 산다면, 그보다 선호도가 더 좋은 1~4등 단지를 살펴봐서 ‘더 좋은 단지를 살 수 있는지'를 확인해보는 식입니다. 이 과정은 투자 뿐 아니라 실거주 내집마련과정도 마찬가지입니다. 

이렇게 보면 간단해 보이는 일이 현장에서 어려운 이유는 딱 하나입니다. 어떤 아파트가 2등이고 5등인지를 모르기 때문입니다. 즉, 지역 내에서 사람들이 더 좋아하는 단지, 즉 [여기보다 더 좋은 단지]가 어디인지 아리송하기 때문에 지금 이 단지가 최선인지도 자신이 없어지게 됩니다.

그래서 지역을 임장하고 앞마당을 쌓을 때 지역의 선호도와 가치를 파악하는 일이 정말 중요합니다. 매수를 앞두고 마음이 조급해지면 객관적인 판단이 어려울 때가 많기에, 종잣돈이 있든 없든 평소에 차분히 제대로 쌓아둔 앞마당이, 급박한 거래 순간에는 여지없이 큰 힘을 발휘합니다.

5. 아무리 급해도, 매도 먼저 매수는 나중에

마지막으로 가장 강조드리고 싶은 부분입니다.
아무리 급해도 반드시 매도를 먼저 확정하고, 그다음에 매수를 진행해야 합니다.

매수인이 가계약금을 보낼 것처럼 하다가 돌연 대출 문제, 주식 손실, 가족 반대 등의 이유로 매수를 못 하겠다고 말하는 경우는 생각보다 흔합니다. 결국 말보다 확실한 것은 입금된 돈과 계약서뿐입니다.

저는 이번 거래에서 전자계약을 활용했습니다.
매도 가계약금을 받은 뒤, 매도 본계약을 전자로 진행하면서(전자로 진행해야 빠르기 때문) 동시에 매수 가계약금을 송금했습니다. 이렇게 해야 중간에 계약이 어그러지는 위험을 최소화할 수 있습니다

만약 순서를 거꾸로 하면, 즉 갈 집을 먼저 계약해둔 상태에서 내 매도계약이 어긋나게 되면 내 집을 반드시 특정 날짜에 팔아야 하기에 ‘급매물’로 전락할 위험이 있습니다. 항상 매도 → 매수의 순서를 지키는 것, 그것이 안전한 갈아타기의 핵심입니다.

✨ 마치며 :: 마지막으로 당부드리고 싶은 점

부동산 시장은 늘 변하지만, 기본 원칙은 변하지 않습니다.
결국 언제 무슨 상황에서든 [이 돈으로 살 수 있는 단지 중 사람들이 가장 좋아하고 수요 많은 곳]을 찾을 수 있다면 급변하는 상황 속에서도 중심을 딱 잡고 의사결정을 할 수 있습니다. 

최근 규제 및 부동산 정책들이 자주 나오며 변화하는 상황 속에서 마음이 어려운 분들이 많으신 것 같습니다. 

“내가 이제서야 뭐를 좀 해 보려는데 발목이 잡혔다”며 낙담하시는 분들도 많이 만납니다. 

하지만 주어진 상황을 우리의 의지대로 바꾸는 것은 어렵지만 

모두에게 공통적으로 주어지는 상황 속에서 내 손에 있는 후보 중 최선의 단지를 고르는 것은 내 의지대로 할 수 있습니다. 그것은 여러분께서 하고 계시는 부동산 공부, 임장, 투자후보검토라는 과정을 지속적으로 해나갔을 때 훨씬 수월하게 잘 됩니다. 

상황보다는 본질에 주목하며

내가 할 수 있는 일들을 찾아 선택하고 

그것이 시간이 지나 좋은 결과로 돌아오기를 바라며 이 글을 읽으시는 모든 분들께 응원과 용기를 드리고 싶습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)