안녕하세요, 월부 회원 여러분!

부동산·형사 전문변호사 변호사형입니다.

여름부터 가을까지 부동산 분야, 특히 상가 관련 상담중 가장 많은 비중을 차지하는 부분이 바로 상가 누수 분쟁인데요,

물이 흘러서 장사를 못했다는 임차인,

이 정도 물 새는걸로 장사를 못한다는건 말이 안된다는 임대인..

양쪽의 주장 모두 틀린 말은 아니죠…

하지만 천장에서 물이 떨어지고,

벽체에 곰팡이가 피기 시작하면 대부분 “수리비를 누가 부담해야 하냐”는 문제로 이어집니다.

하지만 막상 계약서를 봐도 애매하고, 임대인과 임차인 모두 억울한 입장일 때가 많죠.

오늘은 이 문제를 실제 법적 기준에 따라 정리해보겠습니다.

오늘은

1️⃣ 상가 누수 시 책임 주체를 판단하는 기준,

2️⃣ 임대인·임차인·관리단·공사업체의 법적 책임 구분,

3️⃣ 손해배상과 계약해지 가능성,

4️⃣ 그리고 실제 판례와 대응 절차

이 네 가지를 중심으로, 현장에서 바로 쓸 수 있는 실무 기준을 정리해드리겠습니다.

1️⃣ 누수의 원인과 위치가 ‘책임’을 결정합니다

누수가 발생했을 때 법적으로 가장 먼저 따져야 할 것은 단 하나입니다.

👉 “이 누수의 원인은 누구의 관리 영역에서 발생했는가?”

법원은 이를 세 가지 기준으로 판단합니다.

이 세 가지를 기준으로 수리비 부담과 손해배상 책임이 갈립니다.

2️⃣ 임대인의 책임 — 과실이 없어도 발생합니다

건물의 노후화·구조적 결함으로 누수가 생긴 경우,

임대인은 민법 제623조(임대인의 수선의무) 에 따라 책임을 집니다.

이 조항은 임대인의 과실 여부와 관계없이,

“임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무”를 부과합니다.

즉, 임대인이 몰랐더라도 수선의무는 면제되지 않습니다.

✅ 핵심 요약

• 임대인은 누수의 원인을 몰라도 수선의무를 부담
• 건물 노후·결함이 원인이라면 임대인이 수리비 부담
• 수리를 지연하면 손해배상까지 이어질 수 있음

3️⃣ 공용부분 누수 — 관리단 vs 임대인의 이중구조

복도, 옥상, 공용배수관 등 공용부분에서 누수가 생기면,

일반적으로는 관리단(또는 입주자대표회의)이 민법 제758조에 따른 공작물 책임을 집니다.

하지만 임대차관계에서는 다른 기준이 적용됩니다.

판례는 “공용부분 하자라도 임대인은 임차인에게 계약상 수선의무를 진다”고 봅니다.

임대인이 구분소유자로서 관리단에 보수를 요구할 권한이 있기 때문입니다.

즉, 임차인은 임대인에게 수선을 요청할 수 있고,

이후 임대인은 관리단을 상대로 구상권을 청구해볼 수 있습니다.

📃실제판례

공용부분 하자라도 임대인은 임차인에게 계약상 수선의무를 부담하며,

관리단에 대한 내부 구상은 임대인이 별도로 청구해야 한다고 판시.

✅ 핵심 요약

• 공용부분 하자라도 임대인은 수선의무 있음
• 임차인은 관리단이 아닌 임대인에게 직접 수리요구 가능
• 임대인은 이후 관리단에 구상 가능

4️⃣ 다른 임차인이나 시공업체가 원인일 때

상가 위층 임차인의 공사 중 실수로 누수가 발생한 경우,

또는 인테리어 시공업체의 부실시공으로 누수가 생긴 경우,

그들은 불법행위(민법 제750조) 에 따라 손해배상 책임을 집니다.

📃실제판례

중식당 인테리어 중 소방배관을 부실시공하여 누수 발생 →

임차인과 시공업체 모두 연대책임 인정.

✅ 핵심 요약

• 공사업체 또는 위층 임차인에 과실이 있으면 손해배상 가능
• 피해자는 그 중 한 명에게 전부 청구 가능 (공동불법행위)
• 내부 분담은 가해자들끼리 별도 정산

5️⃣ 손해배상 — 단순 수리비를 넘어섭니다

누수 피해로 인한 손해는 단순히 수리비에 그치지 않습니다.

판례는 다음과 같은 항목을 폭넓게 인정하고 있습니다.

아마, 대부분의 상가 임차인분들은 이 부분을 가장 궁금해하실텐데요,

사실, 상가의 일부분에서 발생하는 누수 만으로는, 손해배상을 청구하는것이 쉽지 않습니다.

손해배상을 받으려면, 위의 표에서 말씀드린 것처럼, 누수로 인해 영업을 중단했거나,

시설이나 물건 등이 누수로 인해 손상을 입었을 때 가능합니다.

또한, 누수로 인해 손상되었다는 부분도 임차인이 입증해야 하므로, 생각보다 쉬운 소송은 아닙니다.

게다가, 변호사를 선임하여 소송을 진행한다면, 변호사 비용도 고려해야 하기 때문에,

소송을 하기 전, 충분히 고민해본 후 진행해야 합니다.

✅ 핵심 요약

• 영업손실·인테리어 잔존가치 등도 배상 대상
• 단순 수리비 외에도 실질 손해액 청구 가능
• 위자료는 예외적 인정에 그침

6️⃣ 반복되는 누수, 계약 해지 사유가 될 수 있습니다

누수로 인해 영업이 불가능하거나,

임대인이 수리를 장기간 방치한 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다.

📃실제판례

임대인이 수리를 이행하지 않아 임차인이 영업 불가능 → 계약해지 인정.

하지만, 누수 정도가 경미하고 즉시 조치된 경우에는

계약해지가 인정되지 않을 수도 있습니다.

✅ 핵심 요약

• 임대인의 미이행이 장기화되면 임차인은 해지 가능
• 경미한 누수는 해지 사유로 인정되지 않음
• 누수 통지 및 수리요구(내용증명 등) 절차를 반드시 거쳐야 함

7️⃣ 실무 체크리스트 — 소송 전 반드시 준비할 것

✅ 누수 현장사진·영상 확보

(발생 시점, 범위, 확산 정도를 시간 순으로 촬영)

✅ 감정서·견적서 확보

(누수탐지업체나 건축전문가 보고서 활용)

✅ 내용증명 발송

(임대인·관리단·위층 임차인 등에게 공식 통보)

✅ 영업손실 자료 정리

(매출 비교자료, 거래명세서 등)

✅ 계약서·문자·카톡 증거 보존

(수리요구 이행여부 판단 근거로 중요)

이 다섯 가지를 준비하면,

누가 얼마를 책임져야 하는지 법원이 훨씬 명확하게 판단할 수 있습니다.

마무리하며

상가 누수는 단순히 “물 새는 문제”가 아닙니다.

건물 유지 책임과 금전 손해배상, 나아가 계약의 존속 여부까지 결정짓는 법적 문제입니다.

특히 임대인은 과실이 없어도 수선의무를 부담하며,

임차인은 그 이행을 요구하거나, 불이행 시 계약을 해지할 수도 있습니다.

무엇보다 중요한 것은,

“감정이 아닌 증거와 절차”로 문제를 해결하는 것입니다.

💡 변호사형 한마디

누수 분쟁은 대부분 악화된 감정으로 인해 시작되는 경우가 많습니다.

이를 예방하려면, 임대인은 주기적으로 건물 보수를 해야하고,

임차인은 누수가 발생하면 지체하지 않고 임대인에게 알려야합니다.

“누수는 금방 말라버리지만, 책임은 오래 남습니다.”