안녕하세요.
4년차 투자자 근쌤입니다.
최근에 제가 거주하고 있는
구미시(인구 40만)에서
HOT한 분양이 있었습니다.
이 분양 결과를 보고
지방 부동산에 대한
기존의 제 생각을
다시 한번
정리할 수 있게 됐습니다.
아무래도 제 주변엔
지방 거주민이 많기 때문에,
그들 중 누군가가
"내가 거주하는 지방에 집 사도 될까?"
라고 물으면
이 글을 전달해주면 되겠다는 생각으로,
지방 아파트에 대한 글을
써 내려가 보려 합니다.
이번에 분양을 한 구미시의
두산위브더제니스 구미.
고작 40만 인구의 도시에서,
썩 좋지도 않은 시장 분위기지만,
나는 입주자 모집 공고가 뜨기도 전에
위치+상품성만 보고도
'이 단지는 무조건 완판이겠다'고 생각했다.
'말도 안되게 비싸지만 않으면 인기가 많겠네?!'
분양가도 공개되고 나선,
무조건 완판이겠구나! 생각했다.
1000세대 넘는 규모인데
분양물량이 40% 수준인 점은
아쉽긴 했지만...
어쨌든, 역시나 결과는 완판 그 이상이었다.
평균 경쟁률 약 8:1...!
전용 84A 경쟁률은 무려 14.6:1이다.
구미시의 현재 시장 분위기는
여느 지방과도 비슷하게,
전혀 뜨겁지도 않은데
이 분양은 뜨거웠다.
왜?
'좋은 집에 거주하고자 하는 인간의 욕망' 때문이다.
서울 사람이든,
대구 사람이든,
구미 사람이든,
본인이 경제적 여유가 된다면
누구나 '좋은 집'에 살고 싶은 욕망이 있다.
또한 서울, 수도권과 달리
지방은 그 지역에 살아야만 하는
사람들이 더 많다.
예를들어 강남에 직장이 있는 사람이라면
용인 수지구에 살다가도,
갑자기 서울 관악구에 거주할 수도 있다.
강남까지 출퇴근 시간은 비슷하니까.
반면, 구미에 직장이 있는 사람이면
구미에 살아야만 한다.
안동에 직장이 있다면
안동에 살아야 하고...
즉, 지방 아파트 가격은
그 지역에 살아야만 하는 사람들이
더 좋은 집에 살고자 하는 욕망으로
수요가 집중되며
가격이 오를 수 있는 것이다.
다만, 인구감소 이슈를 빼놓을 수 없다.
이것은 현재 일어나고 있는 현상이고,
피할 수도 없는 현상이기 때문이다.
그런데 한번 잘 생각해보자.
예를들어 '노인과 바다'라는
부정적 이미지의 별명이 있는 부산.
인구가 빠져나가고 있다 해도
여전히 325만명이 살고 있다.
이 사람들은 내집마련하기 싫을까?
좋은 집에 거주하고 싶어하지 않을까?
설령 10년, 20년이 지나
인구가 250만명이 됐다고 치자.
이 250만명은 다 전세, 월세로만 살까?
아니.
결국 부산에서 살아야만 하는 이들은
좋은 집에 거주하려는 욕망이 있기 때문에
선호하는 아파트들 위주로 수요가 집중될 것이다.
대구, 대전, 광주, 울산 모두 마찬가지다.
아무리 인구감소가 진행되고 있어도,
인구가 없어지는 것이 아니다.
여전히 꽤 많은 사람들이 그곳에 살기 때문에
오를만한 아파트는 오르게 돼 있는 것이다.
부디
'인구 감소는 곧 수요의 감소를 의미하니 가격은 떨어질거야!'라는
단순한 논리로 부동산 시장에 접근하지 않기를 바란다.
누구나 좋은 집, 환경에서
가족과 행복한 추억을 쌓으며
살아가길 희망한다.
그렇기 때문에 인구가 줄어들어도
모든 아파트가 안 오르는 것이 아니라
오를 만한, 선호할 만한 아파트는 오르는 것이다.
"지방 아파트도 오를 아파트는 오른다"
이것이 나의 생각이다.
편견을 깨자.
예를들어 대구 수성구의
힐스테이트황금동이란 아파트를 보자.
(일부러 절대가가 비싼 아파트를 예로 들었다..^^)
과거 상승장 때 10.5억을 찍었고,
지금은 7억 후반대에 매물들이 있다.
(말도 안되게 싼 가격이다...)
외곽 느낌이 있긴 하지만,
범어동의 인기 중학교들 배정이 가능한,
신축+브랜드 단지다.
748세대라 대단지는 아니지만
수성구 내에선 꽤 규모도 있는 편이다.
이 단지를 보고 아마 대부분은
'대구 아파트가 무슨 8억 가까이나해!?'라고 생각할 수도 있다.
그러나 난 이 아파트가 결국
대구의 상승장을 다시 만나면
10.5억 이상은 갈 것이라 생각한다.
대구에 살아야만 하는 사람들 중,
경제적으로 여유가 있는 사람들이
좋은 학군에서 자식을 키우고 싶은 욕망으로,
이 단지에 거주하려 할 것이기 때문이다.
게다가 화폐가치는 계속해서 떨어지고도 있으니까.
물론 시장 분위기 또한 뒷받침 돼야 하는 것이다.
지금은 아직 대구 부동산 시장의 심리가
죽어있기 때문에 가격이 오르지 않고 있는 것일 뿐.
그렇기 때문에 이러한 아파트를
본인이 감당할 수 있는 수준에서,
가치 대비 싼 가격에 산다면
전세를 놓는 투자든,
실거주든 충분히 돈을 벌 수 있는 것이다.
그렇다면 무엇이 '오를만한' 아파트일까?
여기서부턴 '공부'가 필요한 영역이다.
각 지역별로 선호하는 요소들이 조금씩 다르다.
그래도 최소한의 가이드라인이라면...
대략, 입주 10년 이내 + 전용84 위주로 접근하자.
어느 지역이든 가장 수요가 풍부한 타겟이다.
(24평이나, 입주 10년 넘은 단지가 안오른단 말이 아니다)
정리하면, 위 두산위브더제니스 구미 분양처럼
인구가 적은 소도시에도
그 지역 사람들이 좋아하는 동네에
고품질의 아파트 상품이 들어서면,
사람들은 그 아파트를
갖고 싶어하고,
살고 싶어한다.
사실, 재테크의 관점에선
한정된 종잣돈으로
최대의 효율을 뽑아내야 하기에
지방 거주민이라면,
거주는 전월세로하고
서울 수도권의 좋은 자산을
보유하는 방향성이 더 맞다.
나 또한 그렇게 하고 있다.
그러나 모두가 이렇게 살 필요는 없는 것이다.
각자의 가치관, 인생의 방향성은 다르고
이를 진심으로 존중한다.
그렇기 때문에
부동산 투자에 관심이 없거나,
현실적으로 공부할 상황이 안된다면,
지방도 내집마련을 해도 된다.
오를 단지는 오르니까...!
대신 좋은거 하자.
감당 가능한 선에서..!
다만, 본인이 인구 30만보다도
적은 지역에 거주해야 한다면...
애매하긴 하다;;
수요 자체가 너무 적다...
안 오른다는 것은 아니다.
경북 상주가 2024년 동안
가장 많이 오른 지역으로
발표되기도 했으니까.
(지방은 정말 수급이 중요함을 보여주는 사례!?)
그래도...거주는 전월세로 하고,
목돈은 다른 방법으로
굴리는 방법도 고려해보자.
다만, 이는 개인의 선택일 뿐이다.
정답은 없다고 생각한다.
'이 단지는 인구가 더 감소하더라도 사람들이 살고 싶어할 만한 요소를 갖췄는가!?'
매수하기 전 이 질문을 꼭
스스로에게 해보길 바라며..
읽어주셔서 감사합니다.
