(등장인물)
- 25년 스타: 0호기 매도 및 자산 재배치 시도 중 규제를 맞아 살짝 갈팡질팡하는 중
- 24년 스타: 1호기 계약 후, 잔금 전에 인테리어 준비 중(이래저래 신났음)
(편지 내용)
24년 스타님. 안녕하세요? 25년 스타입니다. 잘 지내시죠? 24년 말 굉장히 잘 지내시는 거 제가 기억합니다. 제 입장에서 24년이 사실 옛날이 아니라 생각했는데, 벌써 1년 전이네요.
오늘 굳이 24년 스타님께 연락을 드린 이유는 25년에 배운 내용을 24년스타님께 알려드리고 싶어서에요. 24년 스타님이 당시 조금 혼란스러워 했었고, 나름 소화를 해서 당시 할 수 있는 것을 해나가고 계셨는데, 그래도 이 부분을 알고 계셨다면 조금은 덜 혼란 스러우셨을 것 같아 이렇게 늦었지만 편지를 드립니다.
(그리고 편지 뒷단에 적었지만, 굉장히 소름 돋는 우연도 있고요 ㅎㅎ)
아마, 23년말~24년 초였던 것 같아요. 갑자기 동시 다발적으로 톡방에서 이제 투자금이 5천이 넘어도 된다고 너바나님이 말씀하셨다고, 아니 정확히는 너바나님은 투자금이 5천 이하로만 하라고 한적이 없다고 열반기초에서 말씀하셨다고, 다들 이게 무슨 소리인지, 지금까지 배운 것은 뭔지 등등 톡방이 난리였죠
물론 24스타님도 이게 도데체 무슨 말이지? 했었죠. 지금 25년에는 당연하다는 것처럼 1억, 2억, 3억 등 각자의 투자금에 맞춰 투자대상을 구체화하고 심지어 월부에서 조도 종잣돈에 맞춰 배정해주지만, 저나 24년스타님이나 분명히 기억할 것이에요, 투자금 5천은 항상 우리의 최대 투자금이었죠. 85% 전세가율은 불문율이었고요. 그 뒤 다수의 강의에서 혼돈에 빠진 수강생들에게 여러 튜터님들께서 너바나님 말씀의 의미를 설명해 주셨었고, 이젠 지금처럼 각자의 투자금에 맞춰 투자 중이구요
지금 생각하면 정말 기가막힌 타이밍에 발상의 전환을 주셨던 것 같아요. 다만 그 메세지가 당시 얼마나 중요한 메세지였는지를 24년 스타님은 물론 25년 스타까지도 찐으로는 몰랐다는 것을 사실 어제서야 깨달았어요, 이번 33기 실전반 1주차 강의를 듣고 나서요.(그리고 스타님은 그 뒤로도 굉장히 자주 발상의 전환의 계기를 만나셨습니다, 다만 그 걸 다 이해못하셨을 뿐)
도데체 갑자기 뭔말이냐고 물으시겠지만 저도 나름 충격이라 하나하나 적어보겠습니다.
24년 스타님이 실전을 2번 들으셨고, 25년 스타님은 처음 듣습니다. 그래서 이번에 들은 내용이 25년에 처음 나온 내용은 아닐 수도 있는데, 저한테는 처음인 부분 이해해 주시고요
24년 스타님도 태어나서 첫번째 들으시는 실전 1주차 제바님 강의 듣고 많이 놀라셨던거 24년 스타님 후기 다시 읽어보니 기억납니다
https://weolbu.com/s/ITGvvKfWda
(혹시 모르니 링크도 드려요 ㅎㅎ)
그때 원씽으로 남길 내용이 "가격 급지에 대해 유리창을 깨라"였죠. 지금 25년의 스타가 보니 정말 100번 맞는 말씀입니다. 정말 모든 것이 가능했던 24년 초네요. 24년 말 스타님께서 1호기를 막 계약하셔 기분이 날아가실 듯 하지만, 돌이켜 보면 라즈베리튜터님이 24년 5월에 투코에서 알려주신대로 어떻게든 0호기 매도하고 마래푸룰 했어야 했습니다만, 뭐 지나간 얘기 해서 뭐하나 싶습니다. ㅎㅎ
여튼 2번째로 강조하셨던 부분이 "투자금을 100% 회수하여 수익률이 의미없는 가치성장투자"라는 부분이었죠(한참 가치성장투자라는 개념이 새로 나와 월부가 혼돈이었죠 ㅎㅎ) 후기에는 적지 않았지만, 당시 1~4급지 강남 1시간 거리 가치단지들은 매매가가 바로 튀어 올라가기 때문에 전세가율 60%에 선진입해야한다고 제바님이 목터져라 정말 강조하면서 알려주셨던 것이 기억납니다. 그리고 24년 스타님께서 전세가율 73%에 1호기를 하시면서, 다행히 더 늦으면 못할뻔한 1호기를 하셨는데, 정말 위험한 찰나였던 것 같고, 지금 돌아보면 60% 매직을 다음 시장에서 잊어버리면 안될 것 같습니다.
근데 25년 스타에게 더 놀라운게 뭐가 있는지 아시나요?
약간 천기 누설 느낌이라, 딱 2가지 말씀 드리겠습니다.
첫번째는 전세가율입니다. 어머? 24년초에도 제바님께서 전세가율을 강조하셨던 것을 바로 위에 복기했는데, 25년 11월에도 전세가율?
더 놀라운 것은 전세가율이 더이상 과거의 전세가율 위상이 아니라는 내용입니다. 와우! 물론 강의에서 강조하시는 내용이 살짝 범위가 다르긴 한데, 이번에 유디튜터님께서 저환수원리를 지금 25년 11월 시장에 맞춰 설명해주셨는데 그 중 수익률/원금보전 파트에서 전세가율을 말씀하셨습니다. 어떻게 보면 24년 초에도 들으셨던 투자금 100% 회수 개념과도 일부 겹치는데요. 다만 추가된 부분은 부동산이 필수재 개념에서 투자재 개념으로 많이 넘어갔고, 그러다보니 제바님이 말씀하신 60% 트리거처럼 더 많은 단지들이 전세가가 차오르기 전에 튀어 버리기에, 지금은 가치있는 단지라면, 왠만해서는 기존의 수익률 높히기 위해 전세가율이 오르길 기다렸다 매수하는 전략은 먹히지 않고, 또 추가된 부분은 현재 전세가가 매매전저를 넘지 못했기 때문에, 즉 매매가가 전저 밑으로 내려올 가능성은 없기 때문에(너나위님께 직접 배웠죠! 기억하시죠?) 결국 매매가가 전세가까지 내려올 가능성이 없어 원금보전성을 전세가율로 따지는 것이 무의미해졌다는 말씀입니다(아, 제가 적으면서도 어려운데, 이해하시죠?) 그니깐 스타님이 듣고 놀랬던 너바나님 말씀은 이 내용을 다 품고 있는 것이더라고요. 기존 전세가율 80%, 85% 이상에만 투자하는 전략이 당연히 무의미해졌던 것이죠, 이미 그때부터. (근데 언제까지? 전세가가 전저를 뚫을때까지요)
또 하나 센세이션은 줄곧 저희를 괴롭혔던 상대적 저평가인데 이번 강의에서 그 부분이 해결됐습니다. 기본 원칙은 변하지 않았죠, "저평가 된 물건 중에서 내 투자금 범위 안에 들어오는 물건 중 가장 좋은 것을 한다" 다만, 지속적으로 뇌리에 남아 있던 의문, 그래도 상대적으로 더 싼걸 하는게 수익률이 더 좋지 않을까? 이 의문, 애써 무시했던 이 의문이 이번 강의에서 해결됐습니다. 결론은 성대적 저평가 개념은 그 것이 아니라 어떤 단지가 더 좋냐 자체가 상대적 저평가라는 것입니다.
이해가 잘 안되실텐데,
왜 1호기 하실때 그 때 찐고민했던 것이, 비록 5천을 깎았지만 다른 단지, 다른 매물들이 1~5천이 깎이면 더 저평가 아닌가? 이런 의문이 있으셨잖아요, 잘 모르겠다보니 자신이 없으니 매코도 없는 시절 연이 닿는 튜터님들께 전화 돌려 죄송하다 말씀 드리면서 여쭤보기도 했고요, 그 답이 25년 11월이 되어서야 풀립니다. 그게 아니더라고요. 그냥 절대적 저평가라면 투자금에 들어오면 그 중 가장 가치가 좋은 것을 하는 기본에 충실하시는 것이 유리한 결정이라고 하십니다. 그 이유도 있는데, 강의 내용이라 여기에 따로 적지는 않겠습니다(사실 이게 모든 단지가 대부분 전고 -25%일 때도 먹히는 말인지는 잘 모르겠습니다. 튜터님께 여쭤볼께요)
하...
1번 내용도 버거우실텐데 2번 내용까지 소화가 되실려나 모르겠네요. 사실 저도 100% 공감이 가고 막 따님들께 설명하실 수 있을 정도로 빠삭하게 안다 그정도는 아닙니다. 다만, 아주 명확하게 알려주셨고, 이번에 그 부분을 조금 Deep Diving해봐야 하지 않을까 싶습니다.
갑자기 기억이 나네요
24년 천운으로 강사와의 만남을 갔더랬죠. 첫번째 실전반 듣고 다음으로 실준 들으시면서 운영진 하셨더랬는데, 그때 운좋게도 강사와의 만남도 가셨습니다(기억하시죠?)
그때 바로 그때 위에 말씀드린 24년 4월 실전반 1주차 강의를 해주신 제바님을 여기서 뵙고, 25년11월 실전반 1주차 강의를 해주신 유디튜터님을 공교롭게도 모두 24년1월 강사와의 만남에서 뵈었던 것입니다.
와.. 이 우연은 무엇인가
당시 유디튜터님이 2번째 강사님으로 방문해주셨고, 여러가지 얘기를 해주셨지만 이번 실전 1주차 강의를 들으면서 다시 떠오른 스토리(당시에는 충격), 바로 "서울수도권 가치있는 단지는 수익률 보지 마세요, 어차피 수익률은 무한대입니다, 스타님"
제가 그걸 100% 이해를 못했던 것 같습니다. 지금 와서 보니 정말 많은 의미가 있었네요.
근데 더 소름 돋는 것은 무엇인지 아시나요?
당시 강사와의 만남 전 그러니깐 24년 1월 중순 경에 실전준비반 4강 즉 너나위님 강의를 오프라인으로 들으면서(이것도 천운이었죠) 개인 질문 할 수 있는 시간(이것도 천운)이 있었는데, 당시 1.5억 정도 투자금으로 불가능한 수지/부천을 쳐다보면서 정신없이 매임 하고 있었는데, 호기롭게 너나위님께 방향성을 여쭤보니 너나위님이 그러셨죠,
너나위님: "스타님, 지금부터 경기도 보지마시고 서울 상급지만 보세요"
24년스타: "네? 어디요? 상급지요?"
24년초입니다. 기억하시죠, 24년 스타님?
23년 말 -1호기를 매도하시고(그것도 너나위님 덕분에!) 지금 돌이켜보면 당시 정말 많은 단지가 전저점에서 헤매고 있는 바로 그때!!!!! 아직 실력이 부족하시다보니 바로 투자를 못하시고(23년 스타님!! 아 쫌!!!) 헤매다가, 24년 1월 너나위님으로부터 서울 상급지 잘 보고 투자하라고 하시는 말씀을 들으셨던 것입니다(와 지금 다시 생각해도 대박)
너나위님께 추가 질문하고 막 그럴 분위기가 아니기에, 몇일 뒤 강사와의 만남(이것도 천운)에서 제바님께 꼬리 질문을 하시는 용기는 또 어디서 나셨는지.. 했더랬죠
24년 스타: "제바님, 제가 종잣돈이 이뿐인데, 너나위님이 상급지 가라고 하세요, 이 돈으로 상급지를 가라고요? 무슨 말씀이신지 잘 모르겠어요"
제바님: "스타님, 천장을 깨세요! 하실 수 있습니다!"
갑자기 너무 많은 스토리를 꺼냈는데, 다 24년 스타님이 겪으신 부분입니다. 굳이 이런 지난 일, 과거사를 꺼낸 이유는 하나입니다. 강의 내용을 대강 듣지 마시죠. 튜터님들이 하시는 말씀을 꼭꼭 씹어 드세요. 정말 중요한 내용들이더라고요. 24년 1월 너나위님, 제바님, 유디님 그리고 조금 지난 5월 이미 상급지 선호단지들은 날아가기 시작했지만 심지어 투코에서 라즈베리님까지도, 많은 분들이 스타님 옆에 계셨습니다. 학교 못갔다고 투자 못하고 그런거 아니라는거 아시잖아요. 물론 25년 스타인 저도 저에게 스스로에게 하는 말이기도 합니다.
24년 스타님, 그래도 용기내서 1호기 투자해주셔 감사합니다. 무럭무럭 자라고 있습니다. 25년의 스타도 23년 매도하신 스타님처럼 24년 1호기를 하신 스타님처럼 용기내서 난관을 뚫고 반드시 만들어 내겠습니다.
다시 한번 당시 못알아 듣는 소화도 못하는 24년 스타님을 도와주신 너나위님, 제바님, 유디님께 감사 인사 드리고, 25년 11월 감동의 천기누설 강의를 해주신 권유디 튜터님께 다시 한번 감사 드립니다.
BM 1: 가장 좋은 것을 한다. 그것이 상대적 저평가
BM 2: 지금은 전세가율이 예전에 강조하던 그 전세가율이 아니다
