[서투기 29기 부천으로 등기 75가자! 쏭파고] 2강 후기 (현 시점에서 할 수 있는 방법)

안녕하세요. 쏭파고입니다.

2강에서는 양파링님께서 A지역에 대해 현황과 투자 접근법, 지역분석 등을 정리해주셨습니다.

#1. A지역이 유망한 이유(타지역 입지평가시 BM할 수 있는 방법들)

 ① 환경을 바꾸는 뉴타운   

📌  임보를 쓰거나 지역을 알아갈 때 현재의 가치를 파악하는 것은 점점 익숙해지는데, 미래에 대한 가치를 파악하는 것은 아직 낯설고 어떻게 접근해야 할지 몰랐습니다. A지역의 경우에는 뉴타운이 개발되는데, 이 뉴타운은 주변의 환경을 바꿀 수 있고 이는 곧 A지역의 미래가치에 반영된다고 해주셨습니다. 

📌  지역을 알아가며 대규모 재개발, 재건축 정보를 모으기만 했지, 이에 대한 의미를 제대로 몰랐었습니다. 같은 재건축재개발이라도 어디에 얼마만큼의 규모로 들어오느냐에 따라 그 영향력이 달라질 수 있고 이는 입지의 변화까지 생길 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 

📌  대규모 신축닩디가 들어오면 당장의 전세가는 흔들릴 수 있어도, 신축의 수요를 흡수하고 노후화된 환경을 함께 개선하며 특히 새로운 사람들, 신축을 좋아하는 젊은 사람들이 들어오면서 그 지역에 거주하는 거주민이 바뀌고 이는 그 지역의 이미지까지 바꿀 수 있다는 것이었습니다.

📌  특히 뉴타운개발이나, 대규모의 재건축, 재개발은 쉽게 진행될 사업이 아니므로, 서울경기권에 예정되어 있는 사업을 잘 파악을 하고 실현 가능성과 그 영향들을 눈여겨 봐야겠다고 생각했습니다. 

 ② 가격   

📌  가격이 싼지 비싼지 파악하는 것은 여전히 쉽지 않은데, 현재 A지역의 가격이 저렴함이 A의 무기라고 말씀해주셨습니다. 서울 수도권에서 가장 중요한 교통, 특히나 강남 접근성만을 따져보고, A지역에서 강남까지 걸리는 시간과 비슷한 생활권(혹은 단지)를 비교하여 비슷한 접근성임에도 가격 차이가 어떻게 발생하는지 보여주셨습니다. 가격 결정 요소가 교통뿐만은 아니겠지만, 그 것을 감안하더라도 큰 차이가 있음을 보고 확실히 싸다는 것을 알게 되었습니다. 추후 다른 지역이나 단지의 비교평가시, 이렇게 단순화해서 볼 수도 있음을 알게 되었습니다. 

#2. 각각의 입지분석 파트에서 뭘 알아야 하는 걸까?

 ① 인구   

📌  왜 하는지 생각하며 쓰려고 해도 어느샌가 기계적으로 정보만을 입력하고 있는 임보는 아닌가라는 생각을 요즘 하고 있었는데, 각 파트별로 의미를 다시 부여해주셨습니다. 

📌 특히, 생각보다 오래 걸리는 인구 파트, 인구가 전부는 아니지만 임장을 가기 전 인구의 구성 비율을 보며 그 지역에 어떤 모습일지 미리 생각해 볼 수 있는 파트라고 해주셨습니다. 그리고 10대, 30~40대 비율이 높은 지역이 좋은 지역일 확률이 높아, 미리 그 지역 안에서 선호 생활권을 파악할 수 있는 힌트가 될 수도 있다고 생각했습니다.

📌 하지만 인구의 비율이 무조건 가격으로 연결되는 것은 아니기 때문이 인구만으로 지역의 가치를 한계짓지 말아야겠습니다.

② 교통

📌 A지역은 재개발재건축 외에도 교통적인 측면에서도 호재가 있어 참 좋은 공부가 되는 지역이라고 생각했습니다. 현재 놓여져 있는 노선외에도 개발단계, 혹은 논의되고 있는 호선에 대해서도 가치 판단을 잘 하는게 중요하다고 말씀하셨습니다. 해당 노선이 어디에 놓으냐에 따라 해당 생활권의 교통 접근성이 개선될 수 있고, 그보다 중요한건 그 노선이 어디에 연결되고 어느 업무지구를 갈 수 있느냐를 따지는 것이 중요하다 하셨습니다. 

📌 현재도 진행 중인 많은 철도 노선들 중에 유의미한 노선은 무엇인지 범위를 좁혀보는 연습을 해야겠습니다. 

③ 환경

📌 환경의 가치를 따져보는 것이 굉장히 정성적인 부분이라 도대체 뭘 봐야할지 감이 잡히지 않고는 했습니다. 서울의 경우는 평지나 대단지, 택지가 그만큼 귀하기 때문에 이러한 부분들이 있다면 충분히 수요를 이끌 수 있다고 하셨습니다. 그래서 그 단지가 주는 느낌, 단지의 연식과 세대수, 다른 단지들과의 연계성, 택지기능 여부 등을 잘 보고 사람들이 좋아할만한 요소인지 봐야겠습니다. 

④ 생활권 구분

📌 분임 후에는 생활권 구분을 하고 생활권마다의 특징을 구분하는데, 비슷비슷하게 느껴지는 생활권들을 어떻게 구분해야 할지 막막한 적이 있었습니다. 그 때는 생각나는 키워드로 정리하라고 해주셨습니다. 키워드로 정리하는 것을 하고 있긴 한데, 그 키워드를 어떻게 써야하는지는 배울 수 있었습니다. 바로 입지요소와 관려된 키워드로 정리하라는 것이었습니다. 생각해보면 그 생활권을 떠올리면 연상되는 키워드들로 정리를 했던 것 같았는데, 이제는 키워드를 만들 때에도 입지요소와 관련지어 생각해봐야겠습니다. 

#3. 가치없는 것은 없다. 우선순위만 있을 뿐.

 ① 후순위 생활권

📌  서울 수도권 내에서도 좋은 지역 안에 있는 후순위 생활권은 다른 좋은 생활권에 비해 상대적으로 좋아 보이지 않았습니다. 그런데 그 생활권의 객관적인 입지 평가를 보면 강남 접근성이 1시간 내로 들어오는 경우도 있습니다. 바로 A지역의 가장 후순위 생활권입니다. 

📌  엄청 좋아보이지 않는 생활권이라서 눈여겨 보지도 않고 있는데, 이러한 생활권마저도 강남 1시간 내로 접근이 가능하다니, 정말 서울 수도권에는 가치없는 것이 잘 없고 우선순위만 있다고 보는게 맞는 것 같습니다.