안녕하세요
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
날씨가 영하로 떨어지고 길거리에 떨어져 있는 낙엽을 보면
이제는 정말 겨울이 온 것 같습니다.
다들 몸 잘 챙기시면서 건강하게 투자 생활 이어나가셨으면 좋겠습니다.
요즘 부동산에 전화 임장을 해보면 한결같이 사장님들께서 하는 말씀은
“토허제 되고 나면 사람 안 올 줄 알았는데 계속 와요!!”
“어제도 계약서 썼어요! 아직 실거래 안 올라와서 그렇지!!”
이런 말씀들을 많이 하십니다.
실제로 어디가 거래 됐는지 물어보면 실거주자들이 진입하기 좋은
6-7억대 물건들이 거래가 많이 되고
또 한편으로는 1,2급지에 초고가 아파트들 역시 거래되고 있습니다.
규제에도 불구하고 계속해서 거래가 되고 상승하고 있으니
정부 입장에서는 아직 비규제 지역인 구리,동탄 등 거래가 활발하게 이루어지는
곳들을 추가로 규제 확대를 검토하고 있다는 기사도 나옵니다.
그래서 제가 오늘 말씀드릴 지역은 구리와 남양주입니다!!
남양주에서는 8호선 호재가 있는 다산에 대해서 구리와 같이 이야기 해보려고 합니다.
8호선 연장 사업
8호선 연장 사업에 대해서 간략하게 먼저 설명을 드리면
- 발표/계획 확정:
- 2006년 7월: 별내지구 광역교통개선대책 확정
- 2006년 11월: 예비타당성 조사 완료
- 2007년 12월: 국토교통부 광역철도사업 지정·고시
- 2014년 12월: 기본계획 고시
- 착공:
- 2015년 10월 6일 (전 구간 착공)
- 참고: 서울시 구간(1, 2공구)은 2015년 7월 공사발주, 2015년 12월 17일 착공 기사 존재
- 완공/개통:
- 2024년 8월 10일 (토요일)
- 노선 색상: 분홍색 (●)
- 운영 기관: 서울교통공사
- 운행 구간: 경기도 남양주 별내역 ↔ 경기도 성남 모란역
- 총 연장: 약 30.6km
- 차량 편성: 6량 1편성
- 배차 간격
- 출퇴근 시간 : 최소4분 ~ 6분
- 평시 : 약8분
- 심야시간 : 15분 ~ 20분
2015년 10월에 착공, 2024년 8월 개통까지 9년이 넘는 시간이 걸렸습니다.
김포골드라인, 우이신설선, 신림선 같이 2량 혹은 3량 1편성이 아닌
6량 1편성으로 되어 있고, 배차 간격이 출퇴근 시간에는 4~6분 정도로
많은 사람들을 조금 더 쾌적한 환경으로 수용할 수 있습니다.
교통입지의 개선
기존 구리에서 강남으로 출퇴근 하거나 잠실로 출퇴근 하려면
경의중앙선을 이용해서 환승하거나 버스를 이용했어야 했습니다.
8호선이 연장되고 나서는 잠실 뿐만 아니라 강남까지
구리역 기준으로 36분, 다산역 기준 42분 소요로
엄청나게 입지가 개선되었습니다.
기존에 구리역에서 잠실역까지
버스로 40분이 걸리던 거리가
이제는 8호선을 이용해서 18분만에 갈 수 있습니다.
무려 도보 까지 생각해도 20분 가량 시간이 단축되었습니다.
뿐만 아니라 강남 접근성 또한 역 기준 구리역에서 36분
다산역에서 42분으로 강남과의 접근성 또한 엄청나게 개선되었습니다.
그렇다면 이렇게 교통 호재가 실현되고 나서 구리와 다산의 가격은 어떻게 됐을까요?'
‘당연히 비싸졌겠지!’ 라고 생각하실 수 있지만
일부는 그렇고 일부는 그렇지 않습니다.
서대문구에 있는 홍제원현대와
구리에서 구축대장인 구리 신명이라는 단지입니다.
서대문구는 3호선 - 2호선
구리는 8호선 - 2호선으로
둘 다 1번 환승을 하고 40분대에 강남에 도착할 수 있습니다.
구리가 5분정도 빠르게 도착하지만 물리적인 거리로 보면
강남역 기준으로는 서대문이 조금 더 가깝습니다.
물론 구리가 평지인데다 주변환경도 좋지만 그렇다고
구리의 구축인 신명이라는 단지가 홍제원현대보다
압도적으로 좋은 것은 아닙니다
그럼에도 현재 호가는
홍제원현대가 10억, 구리 신명이 11.5억으로
현재 1.5억 차이가 납니다.
홍제원 현대보다 구리 신명이 환경, 교통적인 부분에서
조금 더 좋긴 하지만 1.5억 정도로 차이가 날 만큼은 아닙니다.
반면에 아직도 가격이 싼 단지들이 있습니다.
노원구의 외곽 신축과 구리/다산 신축을 비교해보면 강남까지 물리적 거리도
그리고 교통 접근성도 구리와 다산이 노원구 외곽보다는 더 좋습니다.
노원구 신축 : 10.4/6.5(4.0)
구리/다산 신축 : 9.0/6.0(3.0)
전고점은 노원구의 신축이 꽤나 높게 갔습니다.
노원구가 학군이라는 입지 요소를 가지고 있지만
이 두 단지 사이의 1.4억 이라는 가격 차이가 날 정도로
가치가 차이가 나는 수준은 아닙니다.
일부는 비싸고 일부는 싸다
'비규제 지역이라서', ‘그중에서 가장 가치 있는 곳이니까’가 아닙니다.
중요한 것은 현재 실현된 교통호재의 가치가 더해졌을 때
그 가치 대비 가격인 싼지 비싼지 입니다.
일부는 비싸고 또 일부는 싼 상황입니다.
이렇게 교통 호재가 있는 지역에서 교통이라는 가치가 반영 되었는지
아직 반영되지 않았다면 충분히 싼지를 먼저 보셔야 합니다.
우리들의 투자 기준인
저평가, 환금성, 수익성, 원금성, 리스크관리
이 다섯 가지 중에서
왜 저평가가 첫 번째에 있는지 다시 한 번
생각해보시면 좋을 것 같습니다 : )
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
8호선 교통 호재로 인한 구리/다산의 입지개선
개선된 입지대비 싸지 않은 가격
개선된 입지대비 아직도 싼 가격
우리 투자의 기준의 첫번째는 저평가
