안녕하세요.
함께 부자가 될 수 있다고 믿고 행동하는 투자자
두잇나 (Do it now) 입니다.
오늘은 확신을 가지고 투자를 할 수 있었던 과정과 방법을 적어 놓으려 합니다.
“잇나님, A 가 좋아요? B 가 좋아요?”
“튜터님, 저 A 랑 B 중에 어디를 더 볼까요?”
“A ,B , C 중에 어디를 사는 것이 좋을지 궁금해서 질문남깁니다.”
처럼 이런 질문을 많이 받았었고,
저도 궁금했었고,
지금도 Q&A 게시판에 자주 올라오는 글이지요.
저도 처음에 저평가가 뭔지 리스크가 뭔지도 모르던 때를 생각해보면,
지난 3년이 넘는 시간동안 배운 것은 결국,
저환수원리 라는 투자 기준에 대해 조금씩 더 알아가는 것이라 생각이 들었습니다.
우리가 강의에서도 인터넷에서도 많이 들었던
‘저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크’
결국 이것을 제대로 알면 되는 것이죠.
하지만, 이 짧은 글 안에 3년이 넘는 시간동안 배운 이 투자기준을 모두 설명하는 것은 현실적으로 한계가 있어서
작년 한 해에 매도와 매수 전세 계약 등을 합쳐보니 총 38억 정도 수준의 거래를 했고,
취득세로 수천만원, 복비로 수천만원을 지불하며 배운 확신을 가지고 투자하는 방법을
몇자 적어놓으려고 합니다.
요즘 제가 부동산 Q&A 게시판도 자주보는데,
매일 같이 올라오는 질문 중에 하나가
A가 좋아요? B가 좋아요?
A,B,C 중에 어디가 나을까요?
그리고 자주 듣는 개인적인 질문 중에
튜터님, 저 이제 A단지 B 단지를 더 집중해서 봐도 될까요?
하는 질문들이 있습니다.
사실 이 질문에 대한 답은
어느 때는
“A,B,C 단지 모두 투자대상이에요.”
라고 이야기 드릴 수 있을 때도 있고,
어느 때는
“ㅇㅇ님 투자 기준에 맞는 단지들을 더 넓게 보시면 좋을 것 같아요.”
라고 이야기 드릴 수 있을 때도 있습니다.
아래 단지를 볼까요?
아래 단지는 이번주에 1.2억으로 투자가 된
A 광역시 상위 생활권의 입주 10년 이내의 단지입니다.
제가 이 지역을 처음 보던 시기에는 거의 2억 가까운 투자금이 드는 단지였습니다.
이 단지는 당시 저에게는
투자금의 범위를 벗어나는 단지였습니다.
하지만, 이번주에 누군가는 1억 초반의 투자금으로 해당 단지를 투자했습니다.
저의 투자 기준에도 들어오는 단지가 되어서 거래가 되었죠.
(예시로 가져온 것이어서, 이 단지가 투자하기에 좋다 나쁘다가 아닙니다.
누군가에게는 이 단지의 투자보다 더 좋은 단지들이 있을 수 있고,
누군가에게는 이 단지의 투자가 무리인 투자가 될 수 있습니다.)
혹시 거래 시간 들을 보니 반년이 지나서 그럴 수 있다고요~?
그럼 최근 거래들을 좀 더 가져와보죠.
바로 지난달 만해도 투자금이 1억7천만원 정도 들었습니다.
상반기에 2억 가까이 투자금이 들던 것이
지난달에는 1억 7천만원 정도 들었고,
이번주에는 1억 2천만원으로도 투자가 가능했습니다.
(거듭 강조하지만, 이 단지가 투자하기에 좋다 나쁘다가 아닙니다.)
결국 중요한 것은
“내 투자 주머니에 선호도 높은 단지들을 많이 가지고 있는 것” 이라고 생각합니다.
그 이야기를 드려보고 싶었습니다.
내 투자 주머니에 선호도 높은 단지들을 많이 가지고 있는 것이 참 중요하다는 것을요.
1) 저평가 단지를 모은다
- 가치 (선호도) 가 있는 단지 중에 가치 대비 가격이 싸다고 생각되는 단지들을 계속 주머니에 담아놔야합니다.
실제 질문에 자주 올라오는 지역들 입니다.
수도권 비 규제 지역인 구리의 한 지역이지요.
광역시 선호도 있는 지역중 하나인 부산광역시 동래구의 한 지역이지요.
이런 지역 중에 한 두 개의 단지만 볼 것이 아니라,
가치가 있어서 실제 사람들의 선호도가 있는데, 그 가치보다 싸다면 우선적으로 내 투자 주머니에 담아 두는 것입니다.
이것이 바로 ‘저평가 단지’ 들을 모으는 과정입니다.
2) 목표 매수가를 정한다.
- 각각의 단지별로 실제 내가 투자할 수 있는 범위 안에서 목표 매수가와 목표 전세가를 정해봅니다.
가치대비 싼 물건들이 담긴 주머니의 단지들에
가격표를 붙여주는 것입니다.
우리가 시장에 가서도 뭘 살 때도 얼마 쯤에 사야겠다는 생각이 있습니다.
그런 가격 어떻게 정하시나요?
얼마면 좀 비싼거 같고, 얼마면 싼것같아,
를 어떻게 아시나요?
자꾸 보고 그 물건이 가진 가치를 알아야 합니다.
그러려면 자꾸 물건을 보고 임장을 가야합니다.
같은 고구마 같아보여도 가격이 다 다릅니다.
같은 물건 같아보여도 가격이 다 다를 수 있습니다.
3) 각각의 물건과 협상을 진행한다.
- 나의 투자 우선순위 주머니에 있는 단지들 중에,
- 내 투자금 안에 들어오는 목표 매수가 / 목표 전세가에 인접한 물건이 있다면
- 실제 그 물건을 가진 부동산과 매도인과 협상을 진행합니다.
그리고 나서는 협상을 진행하게 됩니다.
이런 과정을 거쳐, 결국에는 가치가 있는 물건들 중에 내 투자금에 맞는 물건을 매수할 수 있게 됩니다.
1) 저평가 단지를 모은다.
2) 목표 매수가를 정한다.
3) 각각의 물건을 협상한다.
그리고 하나 더 중요한 것은
1) 번의 저평가 단지를 모은다.
부터 모르겠다면, 도움을 받아야 합니다.
그 도움은 저평가 단지를 많이 모아본 사람이 알려주는 강의를 듣거나,
저평가 단지를 많이 모아본 사람의 조언을 구하는 것입니다.
강의를 들어야만 투자할 수 있다거나 코칭을 받아야만 투자할 수 있다거나 하는 이야기가 아니지만,
내가 지금 정말 가치를 모르고 그 가격이 싼지 비싼지를 모르겠다면,
도움을 받아야 하는 것입니다.
부끄러운 것이 아닙니다. 내 전재산이 들어갈 결정이 될 수 있는데,
하나라도 더 배우고 알아가야 하는 것이라 생각합니다.
여러분들의 투자 과정에서
자주 들어볼 수 있는 질문들에 대해 몇자 적어보았습니다.
혹시라도 아직
“잇나님, A 가 좋아요? B 가 좋아요?”
“튜터님, 저 A 랑 B 중에 어디를 더 볼까요?”
“A ,B , C 중에 어디를 사는 것이 좋을지 궁금해서 질문남깁니다.”
라는 질문을 보게 된다면,
그 질문들의 답을 찾아가는 과정을
1) 저평가 단지를 모은다.
2) 목표 매수가를 정한다.
3) 각각의 물건을 협상한다.
라고 말씀 드리고 싶고,
만약
1번 저평가 단지를 모은다. 에서 부터 막힌다면,
꼭 강의를 들어보시거나
이전에 강의를 들어보신 분이라면 강의 자료를 다시한번 복습 해보시기를
추천드려봅니다.
여러분들은 생각보다 더 많은 지식을 가지고 있으실 수 있습니다.
여러분들의 투자를 오늘도 응원합니다.
화이팅!
함께 부자가 될 수 있다고 믿고 행동하는 투자자. 두잇나 올림.
