서울 실거주 vs 비규제지역 투자, 무엇이 맞는 선택일까?

안녕하세요. 잔쟈니입니다. 

최근 가졌던 모임에서, 한 수강생분으로부터 이런 질문을 받았습니다. (구체적 금액과 지역은 예시입니다) 

투자와 실거주 중 고민하고 있어요.

비규제지역 (구리,남양주, 안양 등)에 x억대 아파트 투자와 서울 하위급지 노원구 x억대 아파트를 들어갔다가 2년 뒤 전세놓고 나오는 방법 중 어느 쪽으로 선택해야 할까요? 하위급지여도 서울 실거주가 나은 선택일까요? 

공부는 계속 하는데 아직도 방향성 고민만 하고 있어 솔직히 힘이 빠집니다…  

월부에서 1년째 공부하고, 

앞마당도 하나 둘 쌓아가고는 있지만

최근 규제변화와 함께 매물이 줄고

어떤 지역은 가격이 다시 꿈틀거리는 걸 보니 

이제는 뭐라도 결정을 해야 할 것 같다고, 

그런데 여전히 갈팡질팡 하는 스스로가 너무 답답하다는 질문자분의 말씀에 

주변에 계신 분들 여럿이 고개를 끄덕이며 공감하셨습니다. 

부동산 공부를 하다 보면 모두가

그냥 [공부]가 아니라 [진짜 선택]을 해야 하는 순간이 옵니다. 

그런데 그 앞에서 발걸음을 멈출 때가 있습니다.
특히 예전에 보던 그 물건이 지금도 마음 한복판에 남아 있을 수 있고
“그걸 놓치면 안 되는 거 아닌가?” 하는 아쉬움도 도 쉽게 지워지지 않을 거고, 

한 편으론 “ㅇㅇ지역까지 더 보면 더 괜찮은 집이 있을까?”라는 미련도 있을 겁니다. 

하지만 중요한 건, 미련이 아니라 기준입니다. 

기준 없이 감으로 결정을 고민하면 결국 결정은 못 하고 시간만 흐르기 때문입니다. 

오늘은 이 글을 통해 현재 시장에서 혼란을 겪고 계신 분들의 마음을 조금 더 선명한 기준으로 정리해 드리고자 합니다. 

상황 정리 :: 여러분이 진짜 고민하는 것

실거주와 투자, 두 가지 선택지를 

모두 열어놓고 비교하는 분이라면 

아마 의사결정 기준은 “수익”이라고 생각하실 가능성이 높습니다.

실거주든 투자든, 

더 가치있는 집을 살 수 있다면 

내 방향성을 맞출 의향이 있지만 

결국 “어떤 경우에 더 가치있는 집을 살 수 있는지”에 대한 확신이 없기 때문에 고민하고 주저하는 것입니다. 

즉, 실거주 vs 투자를 고민하는 분들이 진짜 갖고계신 고민은 

방향성이 아니라 가치와 수익입니다. 

따라서, 각각의 선택에서 구체적으로 어떤 단지를 살 수 있는지까지를 파고들어야 

구체적인 편익 비교가 가능합니다. 

예를 들어볼게요 ^^ 

종잣돈 3억을 들고있는 투자자 [철수]가 있다고 가정해 봅시다. 

(전제 - 실거주 / 투자 둘 다 가능, dsr 한도 가능) 

1) 철수가 실거주를 한다면.

(예산수립 → 단지찾기)

위 투자자가 실거주 집을 찾기 위해서는 먼저 집 구매 예산을 세워야 합니다. 

현재 규제지역 내에서 실거주 내집마련을 한다면 집값의 40%까지 대출이 나옵니다. 집 값 대비 최대 받을 수 있는 대출한도를 계산하면 아래 표와 같습니다. 

즉, 위 투자자가 규제지역 내 실거주 집을 마련한다면 5억짜리 집을 살 수 있습니다. 

그 다음으로 할 일은 5억으로 살 수 있는 가장 좋은 집을 찾는 것입니다. 

이 때 여러분께서 그간 공부했던 부동산 지식, 입지판단 기준, 소위 [제대로 쌓은 앞마당]이 빛을 발합니다. 

그렇게 철수는 최선의 실거주 후보단지 A를 손에 쥐게 됩니다. 

2) 철수가 투자를 한다면.

하지만 철수는 뭔가 아쉬움을 느낍니다. 

철수가 찾은 규제지역 내 5억 A단지가 어쩐지 아쉽고, 찾아보면 더 좋은 단지가 나올 것 같은 생각이 듭니다. 

그래서 철수는 비규제지역에서 투자가 가능한 단지를 찾아 봅니다. 마침내 매매가 8억 / 전세가 5억인 단지를 찾았고 이 단지에 투자할 경우 투자금 3억에 딱 맞게 투자를 할 수 있습니다. 

3) 철수의 선택 - 실거주 VS 투자 

이제 마지막 단계입니다.  

열심히 찾은 실거주 후보 A, 투자후보 B를 쥐고 비교를 할 차례입니다. 

기존에 부동산 공부를 하며 입지와 가치를 공부했던 역량이 본격적으로 빛을 발하는 단계입니다. 

철수는 결국 어떤 선택을 했을까요? 

투자후보B가 실거주후보 A에 비해 항상 1~2억정도 비쌌고, 전고점도 약 2억 가량 차이가 납니다.

여기까지 비교를 마친 철수는 더이상 실거주 VS 투자를 고민하지 않게 되었습니다. 내가 실거주를 했을 때보다, 투자를 했을 때 더 가치있고 수익도 좋은 단지를 살 수 있다는 생각에 확신이 생겼기 때문입니다. 

물론, 모든 경우에 투자가 더 나은 건 아닙니다. 

경우에 따라서는 실거주를 했을 때 기존에 살고 있던 전월세 보증금을 더해 더 큰 돈을 주택구입에 쓸 수 있는 경우도 있습니다. 또한, 생애최초 주택구입을 하는 경우라면 주택담보대출을 조금 더 받을 수 있기에 구입 가능한 주택가액이 높아지는 경우도 있습니다. 

이 글의 목적은 그런 모든 경우의 수를 나누어 짚어드리는 것이 아니고, 

구체적으로 내가 살 수 있는 단지를 찾고 그 단지를 비교하는 것이 더 실효적이라는 말씀을 드리기 위함입니다. 

즉, 방향성을 고민하기보단 

구체적인 단지를 찾아보고 그 단지를 비교해야 여러분의 고민이 종결된다는 것입니다. 

최종 선택을 앞두고 여러분에게 진짜 필요한 능력은? 

그런데 이 지점에서 발길을 멈추고 머뭇거리는 경우가 있습니다. 실거주후보 A와 투자후보 B를 뽑았는데, 막상 A와 B 중 뭐가 더 좋은지 확신이 없는 경우입니다. 

A가 더 좋다는 확신만 있다면, 이사가고 거주지를 옮기는 불편함 정도는 감수해보려고 했는데 정작 A가 확실하게 더 좋은지 아닌지 모른다면 다시 한 번 주저하며 발이 묶이는 일이 생깁니다. 

(사실 현장에서는 이런 경우가 훨~~씬 더 많습니다 ^^ 위의 [철수] 는 여러분께서 쉽게 이해하실 수 있도록 예시를 가져온 것이고 실제로는 이렇게 A와 B가 비등비등해 보일 때(?) 고민이 깊어집니다) 

그래서 결국 실거주 VS 투자 고민의 결론, 주택 구매에 대한 최종 선택은 

비교평가를 잘 할 수 있어야 끝이 납니다. 

실거주 내집마련이든 투자든 

종잣돈이 1억이 있든 5억이 있든 

내 상황에 최선의 주택을 사고 싶은 모든 구매자는 결국 [비교평가]라는 과정을 거치게 됩니다. 

그 과정을 통해 내가 살 집에 대한 확신을 갖고 편안한 마음으로 주택을 구입하게 됩니다. 

따라서 현장 임장을 가고 지역 공부를 할 때 

항상 해야 할 고민은 “어느 것이 더 가치있는가?” 입니다. 

핵심지(서울의 경우 강남)에서 가깝거나, 최소한 핵심지에 빠르게 갈 수 있는 곳 

그리고 나홀로 아파트가 아닌 택지를 이루고 있어 많은 사람들이 거주지로서 선호하는 곳, 

내 아이를 키우기 좋은 상권과 학교, 학원이 있는 곳 

이런 곳을 찾고 그 지역 내에서도 사람들이 더 좋아하는 곳과 덜 좋아하는 곳을 끊임없이 비교하는 것이 결국 주택 매수의 최종 결정을 짓게 만들어 줍니다. 

10.15 규제로 서울과 경기 주요지역이 토지거래허가구역으로 묶인지 딱 한 달이 지났습니다. 

그 동안 내가 봐왔던 방향성을 바꾸느라 혼란스럽고, 내가 가졌던 계획대로 상황이 흘러가지 않은 것에 속상해 하시는 분들을 많이 만났습니다. 너무 마음이 힘들어 그냥 그만두고 싶다고 말씀하시는 분들을 보며 “여기가 끝이 아니니 힘 내시라”는 말씀을 드렸지만, 제가 한 분 한 분 직접 만나거나 강의를 통해 만나지 못한 분들께는 이야기가 가 닿지 않을 것 같아 더 많은 분들께서 힘을 내시길 바라는 마음에 저의 의사결정 과정을 글로 옮겨 보았습니다. 

현재 시장에서 내집마련과 투자를 고민하시는 많은 분들께 도움이 되셨길 바랍니다.