[내마중21기 43조 리너] 2주차 강의 후기 - 용용맘맘맘님

안녕하세요. 내년 1분기전까지 서울 내집마련 목표로 하는 리너입니다.

이번주에는 내마중 2주차 강의를 들었습니다.

2주차에서는 1주차에서 리스트업한 지역과 단지들을 입지분석하고 단지분석하는 시간인데 그 부분에 대해서 정말 자세히 설명해주셨습니다.

이 강의를 듣고 나서 어떻게 좀 더 잘, 디테일하게, 놓치는거 없이 분석을 해서 후회없는 내집마련을 할 수 있을지 전략을 짜보게 되었는데요.

제가 보는 금액대는 최대 15억까지여서 14.5~15.5억까지 범위를 설정하여 보고 있고 지역은 마포(공덕까지), 성동, 광진만 보고있습니다. 투자가 아닌 실거주이다보니 출퇴근 시간을 고려해서 지역이 좁혀질 수 밖에 없더라구요. (그래서 강제적으로 지역을 좁혀주니 투자할 때보다 좀 더 난이도가 낮아지는 듯한 느낌? 도 들었습니다. ) 

비교평가 후보지 늘리기 - 출퇴근이 불가능해 매수하지 않더라도 

근데 혹시나 제가 선입견 혹은 무지해서 어떤 지역이나 단지를 놓치고 있는게 아닐까 싶어 

다시 네이버 지도에서 20평대, 금액을 14억 ~16억대로 설정해서 찾아보니 (물론 매물이 너무 없습니다) 

성동(행당, 응봉, 금호)

마포(도화, 광흥창)

광진(자양, 청구)

강동(암사, 고덕) 

송파(위례) 

분당(서현,수내,정자) 

동작(이수)

까지 나왔더라구요. 

제가 너무 성동 마포 광진만 포커스를 두고 찾다보니 많은 단지가 나옴을 알 수 있었습니다.

사실 이건 1주차때 리스트업 할때 해야하는건데 

이 작업을 다시 하는 이유는 만약 출퇴근이 1시간이 넘어 후보지에서 제외하더라도

비교평가를 좀 더 면밀히 잘 하기 위해서입니다.

다행히 위에 생활권 모두 이 전에 앞마당으로 만들었던 지역들입니다.

이제 리스트업해놓고 가치와 가격을 비교하여 진짜 내가 매수하려는 단지가 저평가인지를 판단해야겠습니다. 

비교평가 3단계 - 새롭게 알게된 상황별 비교평가 

저에게 비교평가는 정말 머리아프고 어려운 작업입니다. 

이 강의에서 3단계를 알려주셨는데 지역내 - 지역간 - 상황별로 정석대로 차근차근 이번 과제를 통해서 해보겠습니다. 

여기서 이전에 투자했을때랑 다른점이 바로 3단계인 <상황별 비교평가>입니다. 

여러가지 기준들이 많고 그걸 다 충족하는 완벽한 단지는 없기에

우리가 원하는 우선순위를 잘 정해서 그것을 중점적으로 봐야겠습니다.

1. 출퇴근 시간 (둘다 뚜벅이라 역과의 거리) 가 가장 중요
2. 보유목적 

저희는 출퇴근 시간이 가장 중요하므로 학군, 연식, 평형은 후순위로 두었습니다.

그리고 보유목적에서는 장기 실거주는 아니고 2~3년정도 살고 매도를 하거나 상황봐서 전세를 줄 예정입니다.

그래서 전세수요가 꾸준한지도 꼭 봐야겠습니다.

이 강의를 통해서 꼭 적용할 2가지

1. 비교평가할 후보지를 늘려서 비교평가 정교하게 하기
2. 전세가도 같이 비교해서 전세수요가 꾸준한지 보기