“전세 매물이 너무 없어서 어쩔 수 없이 비싼 전세를 구해햐하나봐요”
“ 전세가 올랐으니 최고 전세가 세팅하고 집을 더 사야 겠어요”
“ 매매가 계속 오르니 무리해서라도 더 좋은집 사야하는거 아닌가요?”
안녕하세요밥잘사주는부자마눌입니다
👨🦰 임차인도 면접 봅시다
최근 온라인 커뮤니티에서 '전세가 이렇게 부족하고, 임대인도 계약할 때 세금체납 사실등을 증빙하는데 임차인도 면접 봐야하는거 아닌가요?" 라는 말이 농담처럼(또는 진담인듯 ) 흘러나와 쓴 웃음을 지어 보았는데요. 최근 임대인도 임차인 정보를 확인하는 법을 만들어야 한다는 청원이 국회 국민동의청원에 등장했다는 이야기 까지 나왔습니다.
이 청원이 국민들의 동의를 받을 수 있을지 모르겠지만 국민정서상 어려울 것 같다는 생각이 들기는 합니다.
👨🦰 현 전세시장 어떨까
그럼 지금 전세시장은 어떨까
전국 부동산의 가장 큰 포션을 차지하는 서울만 보더라도 전세가 씨가 말랐다는 기사가 있습니다
실제로 실거래를 살펴 보겠습니다
아래 서울의 한 단지의 실거래를 보니
23년 12월 4억후~ 5억초
25년 11월에 5억후~6억초
거래된 것을 확인 할 수 있습니다 2년만에 1억이 오른 가격입니다. (연에 3천 모으기 어려운 현실에서요..)
만약 23년에 2년전 가격에서 갱신권으로 계약해서 4억대로 전세를 살고 있다면 25년에는 2억 상승한 전세가를 체감하게될 것 같습니다
실제로 네이버 부동산의 매물이나 현장에서 확인했을때 서울 수도권, 또 지방 까지도 전세거래가 가능한 광고갯수는 상당히 희소하며, 전화를 걸어 확인하면 거래가 안되는 경우도 상당히 많았습니다
전세가 사라지고 있습니다
👨🦰 이런 일은 처음이 아니다
그런데 이런 이야기는 이번이 처음이 아닙니다 . 소름 끼치게도 2020년에도 임대인이 임차인을 면접본다는 사례가 있었습니다.
2020년말~2021년초의 뉴스를 찾아보면 전세가 귀해지고 임차인이 줄을 지어서 전세집을 보고 가위바위보를 하거나 , 더 좋은 조건을 내걸거나, 면접을 보는 것 같은 형식으로 전월세를 계약했던 일이 있었습니다
👨🦰 2020년과 2025년 어떤 점이 비슷할까
2025년 현재는 이렇습니다
1.임대법 개정한다는 이야기가 들립니다.3+3+3 => 지금 임대료 안올리면 어렵다는 생각에 임대인들은 높은 전세를 놓으려고합니다
2. 서울과 주요 경기도 지역을 토지거래허가구역으로 정합니다 => 실거주 아니면 집을 살 수 없습니다. 신규 공급물량도 적은데 민간인이 배출하는 전세집도 사라지게 됩니다. ==> 임차인 거주중에는 집을 팔지 못합니다. 임차인이 이사하면 재임대를 하지 않고 실거주를 하다가 집을 매도하려는 계획을 세웁니다 전세 매물이 사라집니다
3. 전세대출이 어렵습니다 => 기존 전세 를 살던 사람들이 이사를 안가고 머무르려고 합니다. ==> 새로운 매물이 나오지 않습니다 ==> 취업을 위해 세대분가/ 혼인 등으로 전세를 구하는 사람들에게 새로운 집이 나오지않습니다 ==> 울며 겨자 먹기로 비싼 전세집을 계약해야하고, 아니면 더 낮은 입지의싼 전세로 밀려납니다
2020년에도 지금처럼 상승의 기류가 활발했던 시기입니다.
이런 집값이 상승하는 현상을 안정시키고자 당시 정부에서
1. 임대3법 시행으로 2+2 계약갱신 청구권 시행을 했습니다 ==> 임차인은 이사를 가지 않으려고 했고, 임대인은 이번에 못올리면 전세가 올리지 못한다고 전세가격을 최대한 올렸습니다
2. 세끼고 집을 사는 다주택자가 집을 사는 일을 어렵게 하기 위해 취득세중과 (8%,2%) 종부세 부담 등의 카드를 꺼냈습니다
👨앞으로 어떻게 될까
소름끼치게 비슷한 상황에서 단기적으로는 과거와 비슷한 상황이 될 수도 있습니다 . 아래 서울의 한 아파트의 그래프입니다
2020년 하반기 서울 수도권의 집이 씨가 말랐습니다
1. 전년도까지 4억~5억 사이거래되던 전세가 6억~6억중반까지도 거래가 되었습니다
2.전세가 오르니 차라리 집을 사겠다는 사람들이 매매를 합니다 ( 전세==>매매로 전환 )
3.이왕사는거 더 좋은 거 사면 더 오르겠지 라는 마음으로 무리한 대출로 집을 사는사람들이 생겼습니다 (영끌)
그리고 2022년
1.2022년 극심하게 오른 가격의 피로감/ 대출 금리의 인상 / 하락의 공포로 하락장으로 전환합니다
2. 대출금리의 부담으로 전세가가 하락합니다. 임대인은 역전세의 고통을 감내했습니다
3.영끌해서 집을 산 사람은 떨어지는 집값을 보며 대출 비용을 감당하는 고통을 감내해야합니다
4.심한 경우는 담보비율이 높아지면서 은행에서 대출금 회수를 요구받기도 합니다. 어쩔수 없이 울며집을 파는 사람들이 생깁니다
👨앞으로 이렇게 해야합니다
지금 집값이 올랐는데 사야할까요? 사고나서 떨어질까요?
이런 질문에 답을 하는 사람이 있다면 신이거나, 거짓말 쟁이라고 생각 합니다. 미래를 알 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 하지만 각자의 상황에서 해야하는 행동의 목표는 정해야합니다
임차인이라면
1.지금 전월세로 거주하는 상황이라면 시간을 정해서 가치있는 범위의 내집마련을 하시는게 필요합니다. 오를지 떨어질지 모르지만, 안전한 거주는 누구에게도 필요합니다. 하락장이 오면 전세가가 떨어질 수있지만 그 시기를 알 수 없고 전세가는 단기적으로 조정 받을 수 있지만 새우깡 처럼 인플레이션에 의해 상승하게됩니다.
내 월급보다 더 빠르게요.
2.매매를 한다고했을떄 목표를 잘 정해야합니다
지금은 마포구 성동구를 사냐 못사냐가 중요한 시기가 아닙니다. 내 돈에 맞는 내. 상황에 맞는 집을 가치있는 범위에서 매매하는게 필요합니다. 안전한 거주와 최소한의 인플레이션을 방어할 집이 필요합니다
3.무리하게 영끌하지 말아야 합니다. 집값이 떨어져도 감당되는 수준으로 대출을 받아야 합니다. 집값이 얼마나 떨어질지 진짜 떨어질지 모르지만. 내 근로소득과 저축액을 고려해서 대출범위를 잡으세요 . 무리하지않아야합니다
사람들은 말합니다 “그때무리하더라도 더 비싼집을 샀어야 했어..”
하지만 이것은 결과의 측면입니다
무리해서 집을 지키지 못하게 되면 고통을 겪고 집을 잃게됩니다. 이점을 꼭 기억해주세요
임대인이라면
1.임대료 상승에 대해 보수적으로 접근하시는게 필요합니다. 단기간 빠르게 오른 임대료는 역전세의 환경을 조성합니다. 집갯수가 적지 않다면 더더욱 그렇습니다
2.무리하게 임대료를 올려서 추가주택을 매수하는 일을 상당히 주의했으면 좋겠습니다.
3.신용대출로 절대 투자하지 않도록 스스로를 제어하셔야합니다 . 신용대출은 리스크 햇지용입니다. 그리고 실력에 따라 활용도도 다릅니다. 이것이 잘 와닿지 않는다면 아직 경험이 적은 투자자입니다. 대출로 투자하지 않도록 주의해야합니다
만약에 지금 내집마련을 하기도 돈이 부족한 분이라면
그렇다면 소액으로라도 할 수 있는 투자를 배워서 투자를 하는 것을 고려해야 합니다. 한방에 부자되는 법은 없으니 꾸준히 부자되는 방향으로 투자를 배우고 실천해야합니다
마지막으로
앞으로 집값이 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다.
하지만 무리하지 않고 가치있는것을 싸게 사서 보유한다면 자본주의의 인플레이션을 햇지할 수 있습니다.
어지럽고 시끄러운 시장입니다
부디 이 시장의 파도에서 파도에 휩쓸려 떠내려가는 사람이 아닌 파도에 맞서 헤엄칠 수 있는 사람이 되길 바랍니다 여러분들의 내집마련과 노후 준비를 꼭 돕겠습니다
