안녕하세요, 우도롱입니다.
현시점 내집마련/투자 전략
세번째는 바로 영등포구입니다.
지역 위상
여의도를 품은 한강변에 위치한
마포와 마주보고 있는 영등포
영등포구는 구도심에서 출발한 곳으로
서울 도시기본계획 3도심 중 하나입니다.
(서울 3도심 : 강남, 여의도/영등포, 서울도심)
그렇다면 영등포구의 위상은
어느 정도일까요?
영등포 구축 대장인 당산삼성래미안과
마포구 선호 구축인 래미안공덕3차의 시세가
과거에도 최근에도 비슷하게 움직이고 있습니다.
영등포구에서 가장 선호하는 곳은
마포구와도 견줄 수 있을 정도의
위상을 가진 것으로 볼 수 있습니다.
영등포구는 구도심 지역으로
생활권이 여러 개로 구분되어 있는데요.
한강변의 여의도, 당산,
여의도와 인접한 영등포, 신길,
2호선을 따라 양평, 문래, 대림
생활권으로 나눌 수 있습니다.
이렇게 생활권이 다양한
영등포구에서는 어떤 걸
중점으로 보아야 할까요?
영등포구 핵심 가치
1) 거주 환경
앞서 말씀드렸듯이 영등포구는 구도심 지역으로
공업지역, 유흥가 등으로 거주하기에 쾌적하다고 보기 어려운 곳들이 많습니다. 아파트 옆에 공장이 있거나 오래된 주택들이 있는 경우가 많아요.
따라서 영등포구에서는
이 2가지 환경이 중요합니다.
- 세대수 : 아파트 자체로 쾌적한 대단지인가?
- 택지 : 아파트가 모여 균질한 택지인가?
균질하지 못한 거주지가 많다보니
살기에 쾌적한 세대수가 크거나 균질한 택지
수요가 높은 편입니다.
먼저, 지난 상승장의 정점이었던
2021년 최고가 아파트의 특징을 보면
대부분 택지 대단지 신축 아파트입니다.
유일하게 당산삼성래미안이 구축인데요.
아파트가 모여있는 당산에 위치해 쾌적한
역세권 대단지 아파트로
영등포구의 핵심 가치인
대단지(환경) 선호도를
잘 보여주고 있습니다.
2025년 올해 최고가 아파트도
확인해보겠습니다.
'균질한 아파트 택지'인 당산 생활권의
신축(재건축) 아파트들이 기록했습니다.
2) 업무지구 접근성
영등포구는 5개 노선의 지하철이 지나갑니다.
1호선, 2호선, 5호선, 7호선, 9호선
따라서 영등포구 전반적으로
업무지구 접근성이 좋은 편인데요.
강남/여의도/도심 업무지구 모두 40분 이내로 접근 가능한 상황에서 어떤 생활권, 어떤 아파트를 우선으로 봐야 할까요?
영등포구는 여의도를 품고 있는만큼
여의도로 출퇴근하는 직장인이 많은 편이며
거리 자체가 가깝다보니 버스로 출퇴근하는 경우도 꽤 많습니다.
따라서 여의도와 물리적으로 가까우면서
& 강남/도심 업무지구 접근성도 좋은 곳의
수요가 큰 편입니다.
교통 vs 환경
그렇다면 영등포구에서는
업무지구 접근성이 좋은 곳과 환경이 좋은 곳 중
어디를 우선으로 보는 것이 좋을까요?
영등포시장역(5호선) 역세권 구축
신길뉴타운(7호선) 멀세권 신축
영등포역(1호선) 역세권 대단지 구축
세 단지의 상대적인 교통, 택지, 대단지 에 대해 비교해볼게요.
영등포 경남아너스빌 : 장점) 교통, 단점) 비균질, 구축
신길센트럴아이파크 : 장점) 택지, 신축, 단점) 교통
영등포푸르지오 : 장점) 대단지, 단점) 교통, 비균질, 구축
교통은 좋지만 주변 환경이 아쉬운 구축 보다는
역에서 살짝 멀더라도 신축 뉴타운이 확실히 낫지만
비슷한 연식에서는 대단지 구축을
최근 시장에서는 교통 좋은 구축이
입지의 힘으로 따라잡는 모습입니다.
따라서, 뉴타운 > 교통 좋은 구축 > 대단지 구축 > … 과 같이
보고 계신 아파트를 교통과 연식, 택지, 세대수로 구분해보세요.
대표단지 시세
이번엔 생활권별 대표 단지로
전반적인 분위기를 살펴보겠습니다.
신축 20평대
당산 생활권과 신길 뉴타운은 전고점(2021년 가격)을 뚫으며 가파르게 급등했고
문래와 대림 생활권은 꾸준히 상승하고 있으나
당산/뉴타운에 비해서는 상승세가 완만합니다.
최근 급등한 당산/신길뉴타운에서는 실거래 대비 1억이상 비싼 호가의 매물을 급하게 잡지 않도록 주의가 필요해보입니다.
- 구축 30평대
구축 30평대의 경우 조금 다른 모습인데요.
영등포구의 구축 대장(여의도 제외)인
당산 생활권은 역시나 높은 매수세
영등포, 문래 생활권은 전고점을 스쳐 지나가고 있는 모습
대림 생활권의 경우 아직 전고점 아래에 머무르는 모습입니다.
급등한 당산 대장은 매수가격에 주의가 필요하고
영등포, 문래, 대림 생활권에서는
내 예산에 맞는 단지 중 가장 좋은 단지를
선별하는 것이 중요하겠습니다.
생활권별 시세
이제 단지 하나하나의 시세를 살펴보겠습니다.
- 20평대(방3개)
- 여의도 생활권 : 25억 이상
- 당산 생활권 : 11~15억대
- 영등포/신길 : 9~17억대
- 양평/문래 : 7~13억대
- 대림 : 6~13억대
매매가 구간별로 하나씩 살펴볼게요.
① 15~17억대
- 신길뉴타운/영등포 신축
- 당산역 역세권 구축
- 뉴타운에서 상품성 떨어지는 단지는 당산 역세권 비교 필요
② 12~13억대
- 당산/영등포 구축
- 영등포/문래/대림 신축
- 비슷한 연식이거나 균질성이 좋지 않다면 교통 좋은 곳
③ 9~11억대
- 당산/영등포/신길/문래/대림(신도림) 구축
- 여의도 접근성 + 지하철 역세권
- 교통이 비슷하다면 조금 더 싼 매물
📄 영등포구 20평대 시세 정리
- 15억 이상 : 신길뉴타운 신축, 당산 구축. 세대수/연식이 떨어질수록 구축과 비교.
- 12~13억대 : 당산/영등포 구축, 영등포/문래/대림 신축. 균질하고 교통 좋은 곳.
- 9~11억대 : 각 생활권 구축. 여의도 접근성 좋은 역세권.
영등포구 가치와 시세까지 모두 알아보았는데요.
마지막으로 정리해보겠습니다.
🏠 영등포구 내집마련/투자 전략
- 핵심 가치는 ‘환경과 업무지구(여의도+강남,도심) 접근성'
- 단순히 신축/구축 보다 세대수+균질성(택지)
- 여의도와의 물리적 거리도 중요
- 20평대 매물 없다면 주변 30평대도 볼 것
다음은 마포구의 동생인
서대문구로 찾아오겠습니다.
현명한 내집마련과 투자를 응원드립니다.
