[서투기 29기 74조 네건] 3주차 강의 후기 "5년 뒤에는 지금 힘듦이 기억나지 않는다"

안녕하세요

끝까지 살아남을 투자자 네건입니다.

어느덧 4주차 강의까지 수강했네요.

이번달 임장지를 다뤄주신 강의라서

정말 재밌었고 조원분들과 함께 고민했던 것들을

하나하나 다 해결할 수 있어서 머리가 시원해진 느낌입니다.

c지역을 임장하고 머리쓰고 계신 우리 조원분들 그리고 동료분들도

이번 강의를 통해 모든 궁금증과 의문들이 풀리셨을거라 생각합니다.

BM할 것들이 너무나도 많았는데 우선은 쭉 써놓은 것들을

다시 한 번 읽어보고 그 안에서 생각들을 좀 정리해보겠습니다.

1. 규제 지역과도 비교하며 가치대비 가격의 수준을 알기. 비규제 지역이라서 왔지만 행동은 다르게.

투자를 고민중이시던 조원분과 했었던 이야기가 떠올랐습니다.

어차피 지금 실거주 안되는거면

규제지역과는 비교평가 할 필요가 있을까요?

C지역보다 대부분 더 좋은 입지의 앞마당이 있으신 것 같은데,

비교평가 하면 결국 C지역 단지들이 안좋아 보이기만 할 것 같고

투자하시는 데 힘들어 지기만 할 것 같은데요?

투자할 수 있는 비규제지역안에서만 비교평가해도 충분할 것 같아요.

라고 했었는데 참 많은 반성을 합니다.

결국에 본질은 가치와 가격을 보는 것이고,

그 것을 잘 보기 위해서는 규제나 비규제지역을 구분하여 

선별적으로 비교평가 한다는 것은

그 어느때도 배웠던 적이 없던 것이었습니다.

그저 투자라는 결과물을 내기 위해

도움을 드리고 싶다는 마음 때문에

잘못된 방법을 이야기 했던 것이 참 죄송스럽고

어쩌면 정말로 내 투자라는 생각이 아니어서

조원분께 너무 경솔하게 생각하고 말했던 게 아닌가 싶습니다.

항상 본질에 근거하자.

4주차 조모임을 하며 꼭 조원분들과 이 내용에 대해

바로잡고 이야기하고 넘어가겠습니다.

2. 천천히 오른다는 것의 의미. 오히려 좋아.

2년 보유라는 기간을 필연적으로 가져가야 하기 때문에

오히려 사자마자 오르는 단지들을 경계하고

천천히 오르는 것이 좋다는 것에 대한 생각을 해볼 수 있었습니다.

물론 2년 보유가 되지 않았더라도

매도의 조건이 갖춰진 상태이며

보유 물건이 앞으로도 가치에 맞는 가격을 형성하는 것이

오랜 시간이 걸릴 것 같다면 매도를 고려해야 하겠지만,

이런 상황들을 항상 고려하며 당장 오를 수 있는 단지를 고르는 것이

우리가 배운 투자기준에는 없다는 것을 상기합니다.

빨리 버는 것이 아니라

자산을 쌓아나가는 관점에서

가치대비 저렴한 단지를 모아간다라는 개념으로

투자를 이어가겠습니다.

3. 소득이 많아서 잘사는 것은 아니다. 좋은 직장에 가까이 살고 싶어하는 수요를 붙잡아 둔다는 개념.

그저 거주지 기준 소득이 좋은 지역이라면

더 높은 집값을 받쳐줄 수 있고

상급지이다 라는 단순한 개념만으로 지내왔던 것 같습니다.

하지만 소득을 통해서 투자와 연결되는 생각은

좋은 직장에 다니는 사람들은

좋은 직장 근처에 살고 싶어하고

그러한 지역은 곧 양질의 수요를 붙잡을 수 있다는 것

단순히 돈이 많으니까

비싼집 살 수 이고

그럼 좋은 곳이네라는 단순한 사고를 버리고

결국 투자와 연결지었을 때 

어떤 식으로 수요와 가격에 연결되는지 고민하겠습니다.

4. 용적률 210%이하의 의미. 단순히 사업성이 좋으니까가 아니라, 상승장에서 사람들의 심리를 사는 개념.

C지역은 특히나 구축이 많은 곳입니다.

용적률에 대한 내용은 강의에서 수차례 배웠지만,

왠지 임보를 쓸때나 비교평가를 할 때에도

그 내용에 대해서는 등한시 했던 것 같습니다.

그저 용적률이 좋으면 사업성이 좋아서 좋은건데

당장 재건축 될거 아닌데 지금 따지지 않아도 되지 않나?

지금 가지고 있는 가치만 집중해도 비교평가 되지 않나?

라고 생각 했던 것 같습니다.

하지만 용적률 210% 이하의 의미는 결국

상승장이 되었을 때 집 값이 상승하고

더 오를 것 같다는 사람들의 심리에 불을 붙이는 호재의 역할을 한다는 것을 배웁니다.

꼭 재건축이 되지 않더라도

상승장에서 더 큰 가격 상승이 될 수 있고

더 큰 수익률을 가져올 수 있다는 것을 이해하며

90년식 구축들 간의 비교평가시에는 꼭 적용해보겠습니다.

5. 공급은 크로스체크 그리고 하나하나 검색해보고 공공/행복주택 검열해보기. 실체를 보자.

그저 공급 장표를 얼른 작성하고 넘어가고 싶다는 마음때문에

보기 쉽고 자료를 가공하기 쉬운 플랫폼에서

얼른 자료만 받아서 작성하고 간단히 넘어갔던 것 같습니다.

하지만 손품도 말그대로 품을 파는 행위이고

내가 지역을 이해하는데 활용하는 데이터의 정합성을

여러 플랫폼에서 크로스체크하며 높여야 하는 것의 중요성과 가치를 배웁니다.

또한, 공급 속에 숨어있는 공공/행복주택 등의 허수(?)가 될 수 있는 요소들도

하나하나 짚어가면서

공급이 많으니까 조심하자. 라고 결론 낼 것이 아니라

디테일하게 그 안에서 실 공급량을 발라내고

얼마나 리스크를 감수해야 하는지 깊게 고민하겠습니다.

6. 서울/수도권은 전체 공급 물량과 전세지수를 같이 볼 것. (서울/경기/인천) “하지만 사람의 심리 상태가 우선!” - 상승장인지 하락장인지. 매매 수요의 차이. 폭등장에서 매매하려는 수요 상승 등. 사람 즉, 수요가 물량을 이긴다.

평균회귀? → 심리? → 입주물량

튜터님의 친구분 사례를 말씀해주셔서 곧장 이해가 되었습니다.

늘 서울/수도권은 공급을 한 판으로 봐야한다고 배웠지만

그저 임장보고서를 작성할 때는 그 지역+인구교류가 많은 지역들만 공급 물량을 보고

전세지수와 붙여서 이해해보려고 했던 것 같습니다.

그러다 보니 해당 지역의 공급과 전세지수가 매칭이 되지 않는 것들에 대해

제대로 이해하지 못하고 궁금증을 남기며 임보를 작성했던 것 같습니다.

또한, 서울/수도권은 공급물량을 따지기에 앞서

결국 평균회귀와 사람들의 심리(시장 상황)을 먼저 고려하고

전세의 흐름을 이해하는 것이 핵심이라는 것을 배웁니다.

단순히 전세는 공급에 영향을 받아에서 그칠 것이 아니라,

가격, 거래에 영향을 주는 평균회귀와 시장을 이해하는 노력을 하겠습니다.

7. 과거의 모습을 상상해보고 선호요소의 히스토리를 상상해보기. 

C지역에서 가격이 이해가 되지 않는 곳이 있었습니다.

역에서 가깝고 OO초를 보내고 한강뷰가 나오는데

왜 그렇지 않은 엉뚱한 단지가 더 비쌀까?

심지어 과거 데이터를 붙여도 그러한 결과였습니다.

조모임을 하며 이 부분에 대해 함께 고민한 결과

어쩌면 그동안 우리가 생각해오던 

이 생활권의 가격결정요소가 잘못되었을 수 있겠다고 생각했고

매임을 하며 알게된 조원분의 의견과 생각을 통해

힌트를 얻고 결론을 제대로 내지 못한채 궁금증으로 남았었습니다.

하지만 이러한 단지를 만났을 때는 결국

과거의 모습을 상상하고 기존의 선호요소가 무엇이었을지

생각해보는 것이 힌트가 된다는 것을 배웁니다.

원래는 지하철 노선이 없었다던지

원래는 신축이 없었다던지

그러한 지역에서 그럼 기존에 선호하던 요소, 가격을 결정했던 요소는 무엇일까

이러한 부분을 생각해보면 답을 찾을 수 있다는 것을 배웠습니다.

앞으로도 단순히 현재 기준으로 입지가치만 고려할 것이 아니라

과거의 모습을 상상하면서 기존의 선호요소도 함께 고려해보겠습니다.

8. 지역 내 입지좋은 구축 > 입지 덜좋은 신축, but 급지를 뛰어 넘는 지역간 입지좋은 구축 대안이 있다면 2주택 이하 포지션이라면 입지 좋은구축 단, 3주택 이상이라면 입지 덜 좋은 신축으로 간다면 전세금 회수로 투자하여 총 수익이 더 클 수 있음.

결국 나의 투자 방향성, 나의 목표에 따라서

어떤 단지를 투자해야하고

그리고 그렇게 정했다면 그 플랜을 따라서

쭉 행동해나가야 한다는 것을 배웁니다.

단순히 입지 좋은 구축이 덜 좋은 신축보다 장기적으로

땅의 가치가 좋기 때문에 매매가가 더 상승할 것이다.에서 끝나는 것이 아니라

나의 투자 방향성은 2주택 미만인지 다주택자인지를 알고

그에 따라 신축을 선택한다면 조금 더 빠른 전세금 상승으로 투자금 회수를 하고

자산을 쌓아나가는 속도가 빨라지면 총 수익금이 더 커질 수 있다는 것을 배웁니다.

결국 서울 상급지에 가치성장투자를 하는 것이 최종 목적지이지만

저는 다주택 투자를 목표로 실력을 쌓고

자산을 모아나가는 방향성에 맞는 투자 대상 단지를 선정하도록 하겠습니다.

끝으로, 오래 할 수 있는 것보다 더 중요한 가치는 없다는 말씀.

늘 기억하겠습니다.

너무너무 궁금했던 이번 달 임장지역에 대한 강의

그리고 서울/수도권에서 어떻게 10억 이상을 불려나갈지에 대한

명확한 로드맵을 그려주신 권유디 튜터님께 진심으로 감사합니다.

수고 하셨습니다. :)