안녕하세요, 우도롱입니다.
현시점 내집마련/투자 전략
네번째는 바로 서대문구입니다.
지역 위상
서울 서북권에 위치한
마포의 동생 서대문구
서대문구는 도심 업무지구와 인접해있고
강남 업무지구와는 떨어져있는 편인데요.
그렇다면 서대문구의 위상은
어느 정도일까요?
서대문 대장인 e편한세상신촌이
마포구 대표단지인 마래푸 시세를 쫓아가고
서대문 구축 대장 독립문극동은
마포구 아현뉴타운의 구축
염리상록보다 높은 시세를 보입니다.
(최근 염리상록이 쫓아왔네요)
서대문구에서 선호하는 곳은
마포구 급의 위상을
가진 것으로 볼 수 있습니다.
서대문구는 인왕산과 안산을 품고 있어
생활권이 지형에 의해 단절된 편인데요.
아현뉴타운 맞은 편의 북아현,
3호선 라인의 독립문, 홍제/홍은,
DMC 인근의 가재울 뉴타운
생활권으로 나눌 수 있습니다.
3호선 라인과 뉴타운,
2호선 북아현까지..
서대문구에서는 어떤 걸
중점으로 보아야 할까요?
서대문구 핵심 가치
1) 위치
서대문구에는 2개의 뉴타운이 있습니다.
가재울 뉴타운 & 북아현 뉴타운
- 가재울 뉴타운은 2012~2020년식 1만 2천세대 규모의 뉴타운으로, 실제로 가서 보면 그 규모와 쾌적함에 압도될 정도입니다. 초등학교 하원 시간대에 엄마들과 아이들이 바글바글합니다.
- 북아현 뉴타운은 2015~2020년식 4천세대 정도 들어온 곳으로, 앞으로 7천세대 규모가 더 들어올 계획에 있습니다. (현재 관리처분인가 단계) 모두 들어오고 나면 가재울 뉴타운 정도의 규모가 되네요.
두 뉴타운의 연식은 비슷하지만
위치로 인한 업무지구 접근성
차이가 큰 편입니다.
도심 업무지구에 인접해
서울 중심에 가까운 북아현과
상대적으로 서대문구 바깥에 위치한
가재울 뉴타운의 위상 차이를 보면,
아현역 위쪽에 위치한
1999년식 복도식 두산 아파트에
매매 수요가 먼저 몰리면서
가재울 뉴타운에 위치한
2018년식 신축 아이파크를 따라잡았습니다.
* 중단기적 관점에서 북아현 두산이 가치대비 비싸진 것이지만 ‘북아현’의 위상을 볼 수 있습니다.
2) 거주 환경
서대문구는 2개의 산을 품고 있어 아파트가 모여있는 주거지가 별로 없습니다.
산으로 가는 비탈길에 있거나 주변이 정비되지 않은 곳 옆에 아파트가 있기도 합니다.
따라서 서대문구에서 환경을 볼 때
이 2가지 특징이 있습니다.
- 아파트 경사가 어느정도인가?
- 아파트가 모여있는가?
붙어있는 아파트인데 경사에 따라 선호도 차이가 크기도 하고
아파트가 모여있는 곳이 많지 않아 택지 수요가 높은 편입니다.
지난 상승장의 정점이었던
2021년 최고가 아파트를 살펴보면
대부분 북아현과 가재울
택지 (준)신축 아파트이고
5위였던 돈의문 센트레빌은
2009년식이지만 준신축급 컨디션에
‘위치’가 좋은 아파트입니다.
2025년 올해 최고가 아파트도
확인해보겠습니다.
위치 좋은 택지의 북아현 신축(재건축)과
3호선 무악재역 초역세권 초신축 아파트가
최고가를 기록했습니다.
위치 vs 환경
그렇다면 서대문구에서는
서울 중심에 가까운 곳과 환경이 좋은 곳 중
어디를 우선으로 보는 것이 좋을까요?
독립문역(3호선) : 역세권 구축
연희동 : 비역세권 나홀로 신축
래미안남가좌2차(경의중앙) : 택지 준구축
세 단지의 상대적인
위치, 경사, 균질성을 비교해볼게요.
독립문삼호 : 장점) 위치, 단점) 경사, 비균질, 구축
연희파크푸르지오 : 장점) 평지, 신축, 단점) 교통, 비균질
래미안남가좌2차 : 장점) 택지(균질), 평지 단점) 위치
위치가 좋은 독립문삼호 아파트가
위치가 떨어지지만 평지 신축인 연희파크 푸르지오,
혹은 가재울 뉴타운에서 선호하는 래미안2차보다
먼저 상승세를 보여주고 있습니다.
이렇듯, 서대문구에서 ‘위치'의 힘을 알 수 있는데요.
결정을 내리기 전에 좀 더 도심에 가까운 곳은 안될지
한 번 더 찾아보는 것이 중요합니다.
대표단지 시세
이번엔 생활권별 대표 단지로
전반적인 분위기를 살펴보겠습니다.
신축 20평대
북아현 생활권 신축은 하늘로 치솟고 있네요.
그에 비해 독립문/가재울/홍제 생활권은
상대적으로 상승세가 완만합니다.
북아현 생활권에서는 매도인 계좌 받기도 어려울 수 있겠다 하는 생각과
다른 생활권에서는 실거래 가격 수준의 매물을 찾아봐야겠다 싶습니다.
- 구축 30평대
구축 30평대의 그래프는 안정적(?)이네요.
서대문구에서 가장 선호하는
북아현/독립문 생활권도 구축 30평대는
과거 전고점 가격을 넘지 않았고
그보다 덜 선호하는 가재울/홍제 생활권은
아직 과거 전고점 대비 안전마진을 보입니다.
20평대에 비해 상대적으로 덜 올라
예산 내에서 위치가 좋은 곳들을
우선으로 살펴보는 것이 중요하겠습니다.
생활권별 시세
이제 단지 하나하나의 시세를 살펴보겠습니다.
- 20평대(방3개)
- 북아현 생활권 : 12~19억
- 독립문 생활권 : 10~11억대
- 가재울 생활권 : 6~13억
- 홍제 생활권 : 6~15억
- 홍은 생활권 : 5~11억
서대문구에서 가장 비싼 곳은 19억
가장 저렴한 곳은 5억
10~11억대가 각 생활권에 분포되어있네요.
매매가 구간별로 하나씩 살펴보겠습니다.
① 11~12억대
- 북아현/독립문 구축
- 가재울/홍제/홍은 신축
- 위치가 좋은 곳을 우선 보되, 실거래 대비 1억이상 비싼 곳은 주의
② 9~10억대
- 독립문/가재울/홍제 준구축
- 연희/홍은 신축
- 위치가 좋거나 택지에 있는 곳
③ 7~8억대
- 가재울/연희/홍제 구축
- 홍제/홍은 신축
- 교통 좋으면서 아파트 모여있는 곳
📄 서대문구 20평대 시세 정리
- 17~19억대 : 북아현 뉴타운 신축. 상급지 구축과 비교
- 11~12억대 : 북아현/독립문 구축, 가재울/홍제 신축. 위치가 좋으면서 실거래가 수준으로
- 9~10억대 : 독립문/가재울/홍제 준구축, 연희/홍은 신축. 위치 좋거나 택지
- 7~8억대 : 가재울/홍제 구축, 홍제/홍은 신축. 교통 좋으면서 택지
서대문구 가치와 시세까지 모두 알아보았는데요.
마지막으로 정리해보겠습니다.
🏠 서대문구 내집마련/투자 전략
- 핵심 가치는 ‘위치와 환경(경사/택지)’
- 눈에 보이는 것보다 위치가 우선
- 생활권 안에서는 단지 내 경사 직접 확인
- 높은 호가 추격매수 주의, 옆단지 30평대도 확인
다음은 서대문구의 동생인
은평구로 찾아오겠습니다.
현명한 내집마련과 투자를 응원드립니다.
내집마련/투자 전략 시리즈
(지역을 클릭하시면 원글로 이동합니다)
✨coming soon✨
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#6 동대문구
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