오늘부터 한 지역씩 살펴보며

현시점 내집마련(투자) 전략을

살펴보려고 합니다.

이번 상승장의 주인공으로 볼 정도로 핫한

성동구부터 시작해보겠습니다.

지역 가치

서울 중심지 한강벨트

마포, 용산, 성동, 광진, 동작

(강남3구 제외)

그 중에서도 성동구는

서울 중심(강남)에 가깝습니다.

바닥을 다진 후 반등하던

2023년 7월 ~ 2024년 6월

구별 매매 시세 변화를 보면

강남, 송파, 마포, 용산, 강동

강남 + 한강과 인접한 지역들에

매수세가 먼저 시작되면서

서울 중심부와 가까운 위치의 중요성을

다시 한 번 보여주었습니다.

성동구는 사실 평지가 거의 없고

경사가 심한 곳에 아파트가 많은데요.

그럼에도 불구하고 선호하는 이유

1) 대체할 수 없는 위치

아래로는 압구정, 청담

옆으로는 한남, 도심이 있죠.

성동구 생활권은 중심부부터

옥수, 성수, 금호, 행당,

왕십리뉴타운, 마장

으로 나눌 수 있습니다.

생활권별로 특징이 다른데

성동구에서는 위치를 먼저 봐야합니다.

2) 환경

성동구에서 환경은 이 3가지를 보세요.

• 주변환경 : 얼마나 균질한가(택지)
• 언덕 : 단지 경사가 얼마나 심한가
• 연식 : 성동구 내 상대적 연식

인근의 중구, 종로, 광진구에 비해

성동구는 지도상 진한 색상의

아파트가 모여있는 곳이 많은데요.

경사 위에 있더라도

아파트가 모여 안전한 환경과

거주 상권의 편리함도 함께합니다.

거주 환경이 떨어지는 다른 지역 대비

위치 좋은 성동구가 더욱 각광받는 이유입니다.

(반포, 잠실, 흑석이 그러하듯)

위치 vs 환경

그렇다면 위치는 좋지만 환경이 떨어지는 곳과

위치는 떨어지지만 환경이 좋은 곳 중

어떤 선택을 하는 것이 좋을까요?

제 생각부터 말씀드리면

'그 단지의 장점이 유지되는지/사라지는지

단점이 개선되고 있는지'를 봅니다.

변하지 않는 요소 : 위치, 경사

변하는 요소 : 연식

개선될 수도 있는 요소 : 주변환경

대표 단지를 예시로 보겠습니다.

금호동, 왕십리, 행당동 단지로 비교해볼게요.

금호동 두산 : 장점) 위치, 단점) 경사, 연식

왕십리 KCC : 장점) 연식, 단점) 위치, 균질성

행당동 한진타운 : 장점) 위치, 균질성, 단점) 구축

위치&균질성 떨어지는 신축 보다

위치 좋은 구축

위치 좋은 경사 심한 구축 보다

위치 괜찮은 택지의 평탄화된 구축

이처럼 단지의 장점과 단점을

위치와 환경 3요소로 나누고

변하는 것과 변하지 않는 것을 비교해보세요.

대표단지 시세

성동구의 가치를 알았으니

이제 아파트 시세를 보겠습니다.

생활권별로 대표단지를 보면

생활권 분위기를 알 수 있는데요.

반응이 빠른 20평대 먼저 보겠습니다.

옥수 23억, 금호 20억

왕십리 15억, 마장 10억 (구축)

최근 상승폭과 그래프 기울기를 보니

옥수, 금호에서 매물 잡기 어렵겠다

라는 생각이 드네요.

상대적으로 느린 구축 30평대로 보면

옥수 22억, 금호 16억대

왕십리 13억대, 마장 11억대

옥수, 금호는 20평대보다 못지않고

왕십리는 중간 정도의 상승,

마장은 아직 상승폭이 크지 않아

매물 찾아볼 수 있겠다 싶습니다.

생활권별 시세

생활권/단지 가치와 분위기까지 파악했고

가장 많이 보시는 20평대 시세로

현시점 전략을 잡아보겠습니다.

• 20평대(방3개)

① 20~24억

• 옥수, 금호, 행당, 왕뉴 신축
• 매물별 뷰 & 가격 비교 필수
• 비한강뷰 + 같은 값이면 위치

② 17~19억대

• 성수, 옥수 구축
• 금호, 왕뉴 준신축, 왕십리 신축
• 핵심은 ‘위치’ (+환경)

③ 14~16억대

• 금호, 행당, 왕십리 구축
• 왕십리 신축
• 입지 + 거주환경 직접 확인하기

📄 성동구 20평대 시세 정리

• 20억 이상 : 한강변 신축. 한강뷰 안나오면 위치
• 17~19억대 : 옥수 구축, 금호/왕뉴. 위치 좋은 곳
• 14~16억대 : 금호/행당/왕십리 구축. 입지 + 경사&환경

성동구 가치와 시세까지 모두 알아보았는데요.

마지막으로 정리해보겠습니다.

🏠 성동구 내집마련/투자 전략

• 핵심 가치는 ‘위치’ + 환경
• 같은 가격이면 변하지 않는 장점 가진 곳
• 다른 단지 30평대도 매물 확인
• 같은 가격에 강남3구도 찾아보기

다음엔 성동구의 친구!

마포구 소식을 전해드리겠습니다.

현명한 내집마련과 투자를 응원드립니다.