안녕하세요, 월부 회원 여러분.
부동산·형사 동시 전문 변호사 변호사형입니다.
임대차 분쟁을 하다 보면 가장 자주 받는 질문이 있습니다.
“집주인이 수리를 안 해줘서 제가 먼저 고쳤습니다.
이 비용, 월세에서 그냥 공제해도 되나요?”
직감적으로는
“임대인이 해줘야 할 수리니까 당연히 상계 가능하겠지?”
라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 법리는 조금 더 복잡하며,
특히 수리의 종류, 시점, 임대차 경과, 소유자 변경 여부에 따라
임차인이 이길 수도 있고, 오히려 수천만 원을 더 내야 할 수도 있습니다.
오늘은 이 부분을 실제 판례를 가지고 정확하게 정리해보겠습니다.
1. 임차인이 월세에서 공제할 수 있는 법적 근거
핵심은 민법 두 가지 조항입니다.
📌 민법 제623조 – 임대인의 수선의무
임대인은 임차인이 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 계약 기간 동안 목적물을 적정 상태로 유지할 의무가 있습니다.
즉, 보일러 고장, 누수, 배관 파손, 전기 불량 같은 ‘대규모 수선’은 원칙적으로 임대인의 몫입니다.
📌 민법 제626조 제1항 – 필요비 상환청구권
임차인이 임대인이 해줘야 할 수리를 대신하고 필요비를 지출했다면 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.
그리고 판례는 일관되게 말합니다.
필요비 상환청구권은 월세와 상계 가능하다!!!
즉, 임차인은
“내가 쓴 수리비 = 임대인이 부담할 비용”이라면 그만큼 월세 지급을 거절하거나, 월세 채무와 상계할 수 있습니다.
하지만 이게 끝이 아닙니다.
판례는 “무조건 OK”가 아니라 조건부 OK입니다.
그리고 오늘의 판례는 그 기준을 아주 명확하게 보여줍니다.
2. 실제 판례, 불에 타버린 건물을 살려낸 임차인
제목이 매우 자극적이죠? 이 사건은 구조가 좀 극적입니다.
① 불에 타서 방치된 건물
1·2층이 화재로 전소, 몇 년간 빈집 상태였습니다.
② 임차인이 수억 들여 복구
임차인은 자기 비용으로
- 철거
- 구조 복구
- 방수·전기·설비
- 용도변경
- 증축
까지 해서 멀쩡한 카페 건물로 재탄생시키게 되는데요, 최종 금액이 무려 5억 원에 달하는 정도의 대공사를 끝내고, 사실상 완전히 새로운 건물을 만들어버립니다.
③ 이후 건물이 매매돼 새 집주인이 등장
새 집주인이 임차인과 다시 임대차 계약을 체결.
④ 그 후 발생한 추가 공사
- 보일러 3대 교체 (308만 원)
- 지하 방수·누수 공사 (842만 원)
합계 약 1,151만 원의 수리비 발생.
⑤ 임차인, 월세 연체 → 임대인은 계약 해지
임차인은 월세를 못 내기 시작했고 임대인은 계약을 해지합니다.
그러자 임차인이 주장합니다.
“내가 넣은 비용(보증금 + 복구비 + 보일러·방수비)
정산되기 전에는 건물 못 내놓는다.
월세도 그만큼 상계다.”
이 쟁점이 그대로 법정으로 갑니다.
임차인 입장에선, 비록 월세를 연체했지만 건물을 복구할때 사용한 비용과 더불어 보일러 및 방수비용 등은 당연히 보전받아야 했었습니다.
3. 법원의 핵심 판단
① 과거에 쓴 복구비 5억 원
→ 새 집주인에게는 청구 불가
이 비용을 쓴 당시 임대인은 이전 소유자(C씨).
새 소유자(B씨)에게는 필요비 청구권이 넘어가지 않습니다.
이유는 간단합니다.
- 임차인이 넣은 비용은 C씨가 B씨에게 매매할 당시의 매매가격에 이미 반영된 것으로 본다.
- 따라서
→ 과거 비용은 전 임대인인 C씨에게 청구해야지
새로운 임대인인 B씨에게 받을 수는 없음.
👉 5억 원 필요비는 상계 불가라고 판단
② 보일러·방수 공사비 1,151만 원
→ 필요비 인정 + 월세에서 공제 가능
판례는 이 부분을 아주 명확하게 정리합니다.
- 보일러, 누수, 방수는 임대인의 수선의무에 속하는 대규모 수선
- “시설비 일체 요구하지 않는다”“원상복구” 같은 특약이 있어도
→ 이런 대규모 수선까지 임차인이 포기한 것으로 볼 수 없음 - 따라서 임대인은 상환해야 함
- 임차인은 이를 월세에서 공제(상계)할 수 있음
즉, 보일러·방수는 임차인 책임이 아니라 임대인 책임이 원칙이며,
임차인이 대신 수리했다면 월세에서 빼도 된다는 것입니다.
③ ‘상계 인정’이 곧 ‘임차인이 이긴다’는 뜻은 아니다
이 판례의 흥미로운 부분은 최종 계산입니다.
- 임차인이 밀린 월세 + 임대차 종료 후 부당이득 (계약 종료 이후부터 밀린 월세..)
→ 약 1억 4,772만 원 - 보증금 1억 원
- 필요비 1,151만 원 상계
이걸 모두 반영하면 결국 임차인이 3621만 원을 더 내야 한다는 계산이 나옵니다.
즉, 수리비 공제는 인정되지만 전체 정산에서는 임차인이 결국 ‘채무자’가 된 것이죠.
4. 임차인이 알아둬야 할 정보!
✔ 1) 임차인이 월세에서 공제 가능한 수리비는?
- 보일러 고장
- 누수·방수
- 배관 파손
- 전기·가스 등 구조적 설비
- 화재·침수 복구
✔ 2) 임차인이 월세에서 공제 불가능한 수리비는?
- 카페 인테리어
- 바(Bar)·수영장·주방 시설
- 간판, 장식
- 영업을 위한 별도 시설
✔ 3) 특약이 있어도 ‘대규모 수선’은 임대인 책임
- “권리금·시설비 요구 안 한다”
- “원상복구한다”
같은 특약은 소규모 수리 + 영업시설에 관한 조항으로 해석됩니다.
보일러·누수·배관, 화재 복구 등 생존·안전과 직결되는 수선은 애초에 원칙적으로 임대인의 책임이며, 임차인에게 불리한 조항은 임대차보호법에 의해 모두 무효입니다.
✔ 4) 소유자가 바뀌면, 과거의 수리비는 새 집주인에게 청구 불가
이 사건의 핵심 중 하나.
- 1차 필요비(5억)는
‘전 임대인과의 관계’에서 생긴 것 - 매매로 소유자가 바뀌면
필요비 청구권은 자동 승계되지 않음
따라서 임차인은 전 임대인에게 따로 청구해야 합니다.
✔ 5) 월세에서 공제 하려면 절차를 제대로!
- 하자 발생 → 사진·영상 확보
- 임대인에게 먼저 수리 요청
- 수리 내역·영수증 확보
- “○○공사비 △△원 월세와 상계한다”는 상계 의사표시
이 4단계를 지키면 분쟁 시 거의 승부가 갈립니다.
5. 결론
임차인의 수리비를 월세에서 공제할 수 있는지 여부는 수리의 성격, 계약 구조, 임대차 경과에 따라 달라집니다.
핵심만 정리하면 이렇습니다.
- 보일러·누수·방수 같은 대규모 수선 = 임대인 책임
- 임차인이 대신했다면 필요비로 인정 + 월세 상계 가능
- 하지만 과거 임대인에게 쓴 돈을 새 임대인에게 청구할 수는 없습니다.
- 상계가 인정돼도 전체 정산에서 임차인이 더 낼 수도 있죠
💡 변호사형 한마디
부동산 임대는 단순한 월세 계약이 아니라 건물의 “수선·보존 책임”까지 포함된 복합 계약입니다.
그래서, 임대차보호법에는 선관주의 의무라는 조항도 포함되어있죠.
다만, 이는 임차인이 부동산의 수리나 보수를 책임지라는 것이 아니라, 임대인 대신 부동산을 임차하여 사용하고 있으니, 임대인을 대신하여 기본적으로 잘 관리해주고, 수선이 필요하다면 임대인에게 신속하게 알려 건물의 유지 보수에 문제가 없도록 하라는 의미입니다.
