비교평가의 진실

사람들은 집을 살 때 늘 이렇게 묻습니다.

“어떤 걸 사야 더 오르죠?”

배운데로 해야 한다고 마음은 외치지만

속으로는 ‘정답’을 찾고 싶어하게 됩니다.

 “상급지가 답이다”

 “평수를 줄여서라도 더 좋은 곳으로 가라”

 “무조건 토허제안으로 들어가야한다!”

그런데… 모든 비교평가에는 

정답처럼 보이는 ‘함정’이 있습니다.

정답이 있는 것처럼 보일 뿐, 

진짜 정답은

'나의 조건과 목적’에 따라 완전히 

달라지기 때문입니다.

1. 평수를 줄여서 상급지로 가라?

물론 맞는 말입니다.

다만 이 의미가 모든 사람에게 

정답은 아닐수도있습니다.

특히 실거주자에게는 

이부분이 적용이 안되는케이스도

존재합니다.

“10평대라도 상급지로 가라.”
“부천 20평대보다 노원 10평대가 더 오른다.”

예를 들어볼게요.

노원구 역세권 10평대 vs 부천 20평대

• 1인 가구라면? → 

  노원 10평대가 더 나은 선택 가능

• 4인 가족이라면? → 실제 삶이 불가능함.

제가 만일 1인가구였다면, 

저 또한  내집마련일경우에

좀더 나은 급지를 선택했겠지만,

제가 4인가구였다면, 

실제 실거주가 불가능한경우라면

그 다음 차선책으로 고른 지역에서 

선호도가 높은 단지를 

우선순위로 골라내야 합니다.

즉, 비교의 기준이

 “상급지냐 아니냐”도 너무 중요하지만

 “내가 내 목적에 따라, 

우리 가족 구성원을 감안시 

부합하느냐”도  염두해 두셔야 합니다.

2. 무조건 상급지?

같은7억대에서 수지의 비선호 단지도 들어오고,

산본의 선호단지도 들어오고, 부천의 선호 단지도 들어온다면?

대부분 이런경우에는

이렇게 답변을 합니다.

“같은 가격이면 무조건 수지가 낫지 않나요?”

물론 급지면에서는 수지가 우선순위입니다.

다만 여기서도 단지가 어떤단지에 따라,

나의상황에 따라 선택지가 달라질수있습니다.

예를 들어,

• 수지 비역세권 선호도 중단지
• 부천 중상동의 선호도 상 단지

두 곳이 비슷한 가격이라고 해볼게요.

여기서 내가 이 단지를 매수하는 목적이

실거주냐 투자목적이냐에 따라 

다르게 볼수있습니다.

만일 투자 목적이라면?

당연히 수지의 경우는 실거주만 가능하니, 

제외가 되겠죠.

그럼 같은가격대에 부천을 고른다면, 

당연히

그안에서 선호도가 높은단지가 

우선이 되어야합니다.

(왜냐햐면 나는 같은 매매 절대가를 

 보고 있었으니깐요)

투자 목적인가?

실제투자 목적이라는 의미는, 

실거주자에게도

투자자에게도 선호도가 높아, 

전세를놓거나

매도를 할때도 우선순위로 

받아들여지는 단지인지

검토하면 좋습니다.

• 전세 수요
• 매수 수요 & 매도 수요

• 실수요 선호도

  
  내가 투자목적이고, 실제 투자경험이 여러번 있는 분들이라면

  운영면에서는 해당지역에서, 

  선호도가 높은단지들을

  운용하면서도 수익을 볼 수있습니다.

   

실거주 목적인가?

땅의 미래가치를 보고 사는가?

실거주 목적이라면, 

토허제 안으로 들어오는것을

우선 검토해보세요!

다만 같은예산으로 검토하되, 

그안에서 선호도가 

조금 빠진단지라면, 

감내 해야할 부분들을 인지하고

들어가면됩니다.

예를들어 비역세권이라던지,

마을버스를 타고 역을 이용하더라도,

나의 목적이 장기거주이고,

아이를 키우기 좋은조건이고,

충분히 땅으로서 가치가 있다면,

그안에서 우선순위를 땅을 중심으로 두고 

결정할수있습니다.

• 토지 가치
• 생활권 확장성

• 장기적인 지역 성장성
  → 이런 기준이라면 “단지 선호도”보다

   “입지의 땅”이 더 중요한 기준이 될 수 있다는    의미입니다.

   

 사람들은 비교할 때 이런 실수를 합니다.

사람들은 자꾸 이렇게 묻습니다.

“어떤 게 더 오르죠?”

“어떤 게 더 좋은가요?”

하지만 비교평가의 핵심은
오르는 집을 찾는 게 아니라,
내가 지켜낼 수 있는 집을 찾는 것입니다.

그렇지 않으면, 하락장 한 번에 무너집니다.

 비교평가의 진짜 질문은 이것입니다.

비교는 중요한 도구지만, 

질문을 잘못하면 비교 자체가 의미가 없어집니다.

정답을 찾고 싶다면
아래 4개 질문을 먼저 물어보세요.

 이 단지는 ‘가치’가 있나요?

• 직주근접(교통)
• 실수요자들의 수요
• 전세수요자들의 수요
• 입지의 개선 여부
   

 나는 이 단지를 ‘감당’할 수 있나요?

• 대출 원리금
• 월현금흐름

• 생활비
  → 상급지라도 내 삶을 무너뜨리면 

      그건 정답이 아닐수있습니다.

  적어도, 원리금은 감당이 가능해야합니다.

   

 나는 실거주인가, 투자인가?

• 실거주는 입지기준& 내 삶의 기준을 바탕으로,
• 투자는 ‘수요·전세·매도 수요를 기준으로 검토할수있어야합니다.
   

이 가격에 사서, 하락장이 와도 버틸 수 있나요?

마지막 질문은 바꿔서 스스로 질문해보세요

“얼마가 오를까요?” 

   > “ 떨어져도 지켜낼수있나요?”

• 가격 조정
• 전세 하락
  → ‘버티는 능력’이 결국 수익을 결정합니다.

비교평가의 진실

비교는 필요합니다.
하지만 비교가

 ‘정답 찾기’는 아닙니다.

누군가에게 정답인 집이
다른 사람에겐 오답일 수 있습니다.

그래서 비교의 진짜 목적은
‘무조건 더 오르는 집’을 찾는 게 아니라,

가치가있으면서, 

 나에게 맞고
 내가 감당할 수 있고
 하락장에도 버틸 수 있는 집을 찾는 것

그걸 깨닫는 순간부터
우리는 남의 집이 아니라
나의 집을 고르는 사람이 될수있다고 생각합니다.

그럼 12월 첫째주도

우리 화이팅입니다^^

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