[너나위] 이걸 몰라서 내집마련 타이밍 놓치고 후회하는 겁니다

안녕하세요. 너나위입니다.

오늘 갑자기 날이 많이 추워져서 놀랐습니다. 모두 출근, 외출 잘 하셨을까요?

월부닷컴에서 이런 질문들을 보았습니다.

질문을 읽다보니 내용은 조금씩 달라도 결은 거의 비슷합니다.

1. 매매하는 게 맞냐, 전월세 가는 게 맞냐. 

2. 내 돈에 대출 더해 집을 구하려고 하는데 이 지역이 맞냐.

3. 대출은 얼마나 해야 하냐. 당연히 써야겠지만 무리하기는 싫다.

4. 예산상 어려움이 있어 구축만 봐야 할 것 같은데 오래된 아파트들 그냥 사도 되냐.

일단 답을 좀 드려보겠습니다.

1. 매매하는 게 맞냐, 전월세 가는 게 맞냐. 
내집마련하고 1,2년은 내가 산 것보다 집값이 떨어지고 후회스러울 수 있습니다. 단기 예측은 누구도 못합니다. 그러나 10년 뒤엔 어찌될까요? 이 자명한 사실을 알면서도 행동이 안 되는 이유는 내가 그 대상에 대한 확신이 없어서입니다.

우리가 어떤 사람과 관계를 만들어 가는 걸 생각해보세요. 초면엔 상대방이 하는 말 다 믿기 어렵습니다. 그런데 그 사람에 대한 탐구(알아가기)가 진행되면서 점차적으로 신뢰가 두터워집니다. 

여러분들은 집에 대해, 아파트에 대해 얼마나 알고 있습니까? 모르니까 두려운 것입니다.

집값은 우상향합니다. 그건 우리가 살고 있는 현대 자본주의에서는 필연이며, 모든 국가에서 벌어지고 있는 일입니다.

준비가 되었다면 매매하셔야 합니다.

2. 내 돈에 대출 더해 집을 구하려고 하는데 이 지역이 맞냐.

보통 사람들은 어릴 적엔 집-학교, 커서는 집-직장에서 대부분 시간을 보냅니다. 제 책에도 적어두었듯, 부동산은 사람보다 커다랗기에 초보자는 일부만 보이게 됩니다.

향이 어떻다, 층이 어떻다, 조망이 어떻다 등등.

그러나 당신의 집이 자산으로 전혀 쓸모없이 기능하기를 바라지 않는다면 집 외의 다른 것들을 봐야 합니다. 그게 바로 지역입니다. 지역이 어떤 물리적, 문화적 특징을 가지는가. 그 지역에 대한 사람들의 욕망은 측정 가능한가. 그리고 그 욕망은 어느 정도인가. 

이런 기준 없이 단순히 ‘나’라는 소우주의 경험과 개념으로만 접근하면 내집마련은 필패입니다.

3. 대출은 얼마를 해야 하냐. 당연히 써야겠지만 무리는 싫다.

대출에 대한 기준이 항상 같을수는 없습니다. 시장에 기회가 서려있다면 과감하게도 써야 하고, 위험하다 판단되면 욕심이 나도 레버리지를 줄여나가야 합니다. 그러나 분명한 사실은 지금의 1억과 10년,20년,30년 뒤의 1억은 완전히 다르다는 것입니다.

우리나라 사람들은 철저하게 금융 문맹입니다. 그러나 누군가가 조언하면 듣지 않습니다. 학교에 있는 선생님의 이야기는 듣는데, 길거리에 있는 선생님의 이야기는 듣지 않습니다. 

대출은 나쁜 게 아닙니다. 그리고 겁낼 대상도 아닙니다. 잘 쓰면 그만한 게 없습니다.

저는 회계상 부채가 50억이 넘습니다. 그래도 아주 잘 살아가고 있습니다.

현재 기준에는 조금 빠듯하지만, 충분히 성장하며 감당해나갈 수 있는 대출. 그만큼을 일으켜 집을 사고 또 열심히 살아가야 하는 것입니다. 그러나 실체 없는 두려움 때문에 쩔쩔 매고, 결국 시간이 흘러 후회합니다.

4. 예산상 어려움이 있어 구축만 봐야 할 것 같은데 오래된 아파트들 그냥 사도 되냐.

서울은 신축 아파트 자체가 없습니다. 그럴 수 있는 구조가 아니기 때문입니다. 땅이 없습니다. 팍팍 지어올릴 땅이 없다는 것입니다. 신축이 희소하기에 귀한 것은 맞습니다. 그러나 그렇지 않다해서 귀하지 않은 것도 아닙니다.

서울은 전체 주택 중 아파트가 60% 전후입니다. 서울에는 인천과 경기 배후수요까지 하면 무려 2천 6백만이 살고 있습니다. 아마 이 2천 6백만의 사람들 대부분, 아무리 낡고 볼품 없어보여도 헐값에 서울 아파트 준다면 다들 손을 들 것입니다.

걱정하지 마십시오. 서울에 있는 30년 초과 아파트가 재산 가치가 없어보인다면, 10년 전 제가 처음 투자를 시작할 때 30년 초과 였던 아파트들(이제는 40년이 훌쩍 넘은 아파트들)은 가격 상승이 더디거나 없었어야 합니다. 그러나 절대 그렇지 않습니다. 여러분들이 이름도 잘 모르는 중하급지의 낡은 아파트들도 저점대비 아무리 못 올라도 2배, 많으면 3배씩 상승했습니다.

시간이 충분치 않아 자주 나오는 답에 대한 제 생각을 돌리지 않고 작성해보았습니다.

망설이는 분들께 도움이나 힌트가 되었으면 좋겠습니다.

내집마련은 어려운데 행동은 안 되고

이대로 시간 지나다가 후회할 것 같은데 잘 몰라 무섭고

안 그래도 바쁜 일상 신경 쓸 것 많아 짬이 안 나는 분들 많으실 겁니다.

이런 분들이 내집마련이라는 인생의 큰 숙제를 마칠 수 있도록 근 7년간 내집마련 기초반과 중급반을 운영해왔습니다.

칼럼이나 유튜브로도 도움이 될만한 콘텐츠들을 많이 만들었고요.

제 칼럼 조회수는 통상 1만이 넘습니다.

제 영상 조회수도 통상 20만이 넘습니다.

이렇게 많은 사람이 내 콘텐츠를 보는데 왜 항상 같은 질문과 어려움이 반복될까

란 생각을 하게 되는 것 같습니다.

유튜브나 칼럼은 충분히 유용하지만 단서나 힌트라 행동으로 이어지기 어려울 수 있습니다.

정규강의는 결과를 담보하지만 왠지 선뜻 손이 나가지 않는 분들도 계실 겁니다.

그래서 그 분들이 ‘가볍게 시작해 볼 수 있는 걸' 시도하게 되었습니다.

집값은 계속 오르는데 덜컥 사긴 무서워 고민만 하고 있다면

전문가, 정보는 넘치는데 정작 내 기준이 없어 헷갈리기만 한다면

내집마련 하는 중에 규제가 나와 포기하고 싶다면

‘정말 내집마련 뭐라도 해야 하는데’ 싶어도 일상이 버거워 정규강좌 등은 엄두도 나지 않는다면

딱 5시간. 

그 안에 아무 것도 모르는 초보자가 내집마련의 과정을 그리고 움직여, 결과를 얻어내게 하는 것에 도전합니다.

도대체 뭘 하길래 그러는지 아래 링크 통해 살펴보시기 바랍니다.

저평가 아파트 찾는 법과 같은 제 특강 들어보신 분은 아시겠지만 제가 대충 하진 않을 겁니다.

너나위와 5시간에 끝내는 내집마련

덧붙이는 말)

여러분. 규제 나오고 한 달 반이 지났습니다. 

환율 등 대외 정세 불안

주식, 코인 등 타 자산 시장 분위기 주춤한 것

거기에 계절적 비수기

까지 더해져서 작은 변화가 생기는 게 제게 보입니다. 

이 기회 살리셔야죠. 바쁘고 힘들고 부담되는 거 알아서 만든 것입니다.

그리고… 강의 안 들어도 좋으니 제발 가만 있지만 마세요.

이 이야기를 유튜브나 강좌에서 22년 12월, 23년 가을, 24년 가을, 올해 봄에도 했습니다 ㅠㅠ