월부학교 5강에서 3개의 선배강의를 들을 수 있었습니다.
최선의 투자를 하기 위한 매물털기 - 국송이님
모든 시장에서 통하는 실전투자 협상 이야기 - 허씨허씨님
언제 어떤 시장에서도 확신 있게 갈아타기 하는 법 - 갱지지님
강의를 들으면서 최고수준으로 한다는 것은 이런것이 아닐까를 느꼈습니다.
투자에는 끝이 없구나 역시도 느꼈던 것 같습니다.
최선의 투자를 하기 위한 매물털기 - 국송이님
국송이님의 매물털기를 보면서 꼭 해보고 싶은 3가지가 있습니다.
1. 나의 정보 파악으로 투자금 범위내~범위 밖까지 우선순위 선정 장표
2. 매물리스트
3. 전수전임
PART1. 매물털기 준비
PART2. 매물털기 방법
PART3. 실전사례
PART1. 매물털기 준비
우선순위가 없으면 단지 선정이 어렵습니다.
이 우선순위에 따라서 같은 돈으로 더 좋은 자산을 취득하는 관점으로 시작했습니다.
그러기 위해서 나의 정보를 먼저 파악할 필요가 있었습니다.
나의 정보 파악
1) 즉시 사용 가능 자금
2) 묶인 자금
3) 일시 활용 가능 자금(취득세 할부, 마통 등)
이전에 저는 단순히 현금만 생각했다면
묶인 주식, 깔고 앉은 전세금, 다른 돈 나올 수 있는 곳이 있는지 샅샅이 살펴보는 것이었습니다.
그런 금액이 언제까지 마련 될 수 있는지 역시 체크해보면서, 이정도 돈으로 투자 우선순위를 살펴보는 행동은
정말 최선의 투자로 향하는 길이 되겠구나 느낄 수 있었습니다.
PART2. 매물털기 방법
1) 매물리스트 (모든 매물 검토하기 위한)
2) 1등 부사님
3) 매물털기 스케줄링
1) 매물리스트
여기 매물 리스트에 정말 다양한 정보들이 있는데요
저도 봤던 매물을 구글시트에 정리해오고 있었습니다.
이 정보들 특히 매도자의 상황들이 어떠냐에 따라 기회를 주겠다고 느꼈습니다.
특히, 못보는 매물, 비싼 매물 기회를 많이 준다는 것.
저는 아직까지 못보는 매물이나 특별히 비싼 매물을 더 싸게 깎아서 사본 적은 없습니다.
보통 최저가 나온 것들을 보고 거기서 가격적 협상과 조건적 협상으로 매수 했거든요.
하지만 오히려 로얄동 로얄층 물건들을 이런 비싼 것들을 더 싸게 매수하는 선배들의 경험을 보면서
더 넓게 봐야겠구나, 더 버는 투자를 할 수 있겠구나 생각이 들었습니다.
투자를 하기 전에 해당 단지 근처 부동산을 모두 돌아보았는데요.
이 행위를 통해 지금 물건이 최저가라는 확신을 가진 적도 있었고
다른 대안 물건이 나와서 협상을 더 잘해볼 수도 있었습니다.
하지만 시간이 여의치 않다면 '전수전임'을 꼭 해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
간단한 프로세스를 알려주셔서 그 방법대로 해볼 수 있을 것 같습니다.
PART3. 실전사례
투자 범위 확장 디테일
실제 국송이님의 사례를 보면서 제가 만들었던 앞마당이 조금 더 선명해진 것도 같았습니다.
비슷한 시기에 그 앞마당 시세트래킹을 했었는데, 이런 기회를 매물을 털면 잡을 수 있구나를 느낄수도 있었습니다.
제대로 하나씩 최선을 다해 쌓아 올린 자산이
'10억'이라는 자산으로 돌아올 것
국송이님
모든 시장에서 통하는 실전투자 협상 이야기 - 허씨허씨님
이 협상에 대한 이야기에는
매수, 전세세팅, 매도 3가지 카테고리에 각 4가지 경우의수에 따라 어떤 협상을 하는지 알려주셨어요.
'지피지기' 라는 말이 떠올랐는데요.
나의 상황 / 상대방의 상황 / win-win 전략
3가지를 통해서 어떻게 본인에게 맞는 조건과 가격을 만들어 내셨는지 속속 알 수 있었습니다.
PART1. 협상을 제대로 알아야 하는 이유
PART2. 모든 시장에서 통하는 협상 방법
PART3. 2025년 실전투자 협상사례
PART4. 드리고 싶은 이야기
협상이 중요한 이유 : 해결할 수 있다면 가격이 내려갑니다
- 근저당, 가압류, 세 낀 물건 이런 물건들을 그냥 넘기지 않아야 겠어요.
매수 *매도자의 상황을 정확히 알고 협상 가능성을 높여보기
Case1. 등기부등본이 복잡한 물건
Case2. 날짜가 고정된 물건
Case3. 세 낀 물건 중 협상 가능한 물건
Case4. 매도자가 갈아타기 준비 중인 물건
각 상황별로 매도자가 원하는 것
그리고 내가 매도자에게 해줄 수 있는 것
그로 인해 내가 받을 수 있는 것을 일목요연하게 잘 알 수 있었습니다.
전세협상 key point : 전세는 안전하고 빠르게 빼는게 본질
Case1. 전세 가격이 1등 물건이 아닐 때
Case2. 물건 상태가 1등이 아닐 때
Case3. 주변에 전세 물건이 정말 없을 때
Case4. 물건은 마음에 드는데, 날짜가 맞지 않을때
전세 물건에 대해서는 key point 우선순위를 잡고
그 우선순위에 맞게 행동하지만, 그럼에도 더 해볼 수 있는 여지들이 있었습니다.
특히나 경쟁물건들과 내 물건의 상황에 따라서 제가 취해야할 액션들이 명확하게 나오는 것이 좋았습니다.
*매도
목표 매도가 + 2천만원 : 목표매수단지 3~5개
목표 매도가 수준 : 목표매수단지 3~5개
목표 매도가 -2천만원 : 목표매수단지 3~5개
첫 매도를 할때, 매도금액을 얼마로 잡아야 할지 저 역시 막연했었습니다.
그래서 저도 시나리오 2~3개 정도를 그리고 목표 매수단지를 정했었는데요.
앞으로도 이렇게 각 시나리오를 준비해두고 목표매수단지를 꾸준히 준비해두어야겠습니다.
매도협상 : 일잘러 부사님
- 나를 도와줄 최고의 파트너를 찾아라 (전임&매임)
매도에서는 일잘러 부사님이 그 무엇보다 중요함을 저 역시 느꼈습니다.
이게 가장 중요한 것이고 매도에서 일어나는 3가지 상황에 대해서도 잘 설명해주셨습니다.
Case1. 가격을 깎아달래요
Case2. 집 상태가 마음에 안 들어요
Case3. 세 낀 상태로 매도해야 한다면?
PART3. 실전투자 사례
- 1년 이상 남는 월세
- 가압류 800만원 근저당 80%
- 4천만원 높은 호가
허씨허씨님의 사례를 보니까 정말 이런 물건을 평소라면 그냥 지나쳤겠다는 생각이 들었어요.
그럼에도 이렇게 협상을 해가면서 가격 조정까지 하신 경험을 들으니 저 역시 그냥 물건을 넘기지 말아야겠다는 생각을 했습니다.
물론 가압류, 근저당이 많이 잡혀있거나 매매대금을 넘어간다면 저 역시 하지 않겠지만요.
PART4. 드리고 싶은 말씀
과정을 밟다 보면 따라오는 성과를 말씀해주셨어요.
마통으로 시작해서 지금에 오기 까지의 여정이 있었기 때문에 허씨허씨님은 자본주의를 모른다는 이유로 잘못을 한 것처럼 살아야 하는 사람들을 도와주자 라는 마음으로 이자리 까지 임하시고 계신 것 같았습니다.
언제 어떤 시장에서도 확신 있게 갈아타기 하는 법 - 갱지지님
저 역시 최근에 지방 1호기 매도하고 갈아탔던 사람으로서 궁금했던 주제인데요.
갱지지 선배님은 정말 1년동안 치열하게 고민해오셨습니다. 그 고민했던 과정들이 무엇보다 중요하구나를 배울 수 있었습니다.
꼭 해봐야 할 것 한가지 있습니다
*나의 갈아타기 전략서 임보 끝에 넣기
1) 보유물건 & 나의 상황 파악
2) 포트폴리오 캘린더
3) 나만의 갈아타기 전략서
이것입니다. 이 것들을 통해서 정말 명확한 의사결정을 할 수 있겠구나
매도 앞에서 감정으로 흔들리는 것이 아니라 내가 실제로 다 계산해봄으로서 자본주의적 관점에서 더 괜찮은 판단을 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
PART1. 갈아타기 의사결정
PART2. 갈아타기 매도/매수 전략
PART3. 갈아타기 실전사례
PART1. 갈아타기 의사결정
시스템 투자는 자산을 모아가는 것이다.
- 그런데 지방투자, 수도권 외곽 투자는 어차피 매도?
- 더 좋은 자산으로 갈아타는 것도 필요해요
여기서 가장 해봐야 할 것은 '현재와 비슷한 과거시장을 찾아서 실제로 계산해보기'
방법으로는 '매매지수, 공급량' 두 가지만 보세요
이 방법 생각해보지 못했는데 저도 해보겠습니다.
Case1. 보유) 기다리면 가치를 찾아감
Case2. 갈아타기) 기다리지 않고 더 좋은 기회로 바꾼다.
중소도시 손실 3500만원 광역시 투자금 2000만원 총 투자금 5500만원 ->but 광역시 수익 3억 나는 단지도 존재했음
이처럼 손실회피에 빠지지 않고 현 시점에서 더 괜찮은 대안이 있는지 끊임없이 파악해야겠습니다.
Case3. 쌓아가기) 보유하고 다음투자 한다(취득세 중과)
이 3가지 케이스에 대해서 시뮬레이션을 해보면 각 과정에서 장단점을 찾을 수 있었습니다.
- 과거 시정에서 직접 실제로 계산해보며 어떤 선택을 할지, 전략적 선택을 해볼 수 있을 것 같았습니다.
1) 매매지수 2) 공급물량 데이터로 파악
PART2. 갈아타기 매도/매수 전략
1) 보유 물건 (언제, 얼마 나오는지) - 전세연장시 /매도시
2) 나의 상황 - 연저축액 등
이런 것들을 파악해두고
*나는/언제/얼마의 돈이 나오는지 준비한다
핵심을 항상 준비해두어야 겠습니다.
PART3. 갈아타기 실전 사례
1단계 시장 참여자(매수) - 실거주, 투자자
2단계 세입자와 조건정리
3단계 경쟁물건
4단계 일잘러 사장님
갱지지님의 실전 사례를 보면서 이렇게 하면 되겠구나
더 확신을 가질 수 있었습니다.
저는 이제 당장은 갈아타기 할 물건은 없지만, 연 저축액 + 전세 상승분 + 4호기 등 포트폴리오 관점에서도 준비해두는게 좋겠다는 생각이 들었습니다.
저도 광클 못해서 자실도 했었어요
기초반을 듣고 나서 든 생각은 그 시기에 봐야하는 지역이더라구요.
앞마당을 늘리는 것은 해야하는 것이고 월부학교 수준으로 했었어요.
저도 월부학교를 가지 못한다면 텐션이 떨어지거나 마음이 힘들까봐 걱정 되기도 했습니다.
갱지지님이 월부콘에서 너바나님께 들었던 말
갱지지님
저도 그랬어요
제가 잘 한거는요
매일, 꾸준히, 될때까지 했어요
출처 입력
매일 꾸준히 될때까지 하겠습니다.
선배강의 해주신 국송이님, 허씨허씨님, 갱지지님 감사합니다.
