안녕하세요 넴쓰입니다.
월부학교 가을학기를 하면서 완성한 2호기 투자 복기 하겠습니다.
25.10.15. 주택시장 안정화 대책 발표
25.10.20. 실행
상황
당시 저는 ‘어차피 내 실력으로 5일 안에 집을 사는 것은 무리다’ 라고 생각하여 포기하고 있었지만 쟈니 튜터님 덕분에 직접 현장에 나가 내가 할 수 있는 매물이 뭐라도 있는지 찾아 볼 수 있었습니다. 튜터님께서 나중에 ‘물건을 사든 못사든 이렇게 급격히 변화하는 시장에 직접 참여하여 느끼는 것이 경험으로 남아 나중에 정말 큰 도움이 될 것’ 이라고 말씀해 주셨던 부분이 강하게 와닿았습니다.
- 복기할 점: 내 투자금에 맞는 물건 리스트를 항상 가지고 있어야 한다. 준비된 자가 기회를..
- 적용할 점: 매달 임보에 1호기 매도금으로 할 수 있는 단지 TOP3를 뽑는다.
투자금에 맞는 단지가 뽑혀 있지 않으니 시세를 다시 확인하는 것 부터 시간이 많이 걸렸고, 우선순위가 제대로 잡혀 있지 않으니 어디부터 가야할지 막막했습니다. 어찌 저찌 찾다보니 대부분 투자금에서 몇천은 초과했는데 그 이유는 취득세! 취득세 8%가 이렇게 크구나 체감할 수 있었습니다. 말로만 들었을 때는 그냥 8%인가보다 했는데 실제로 느껴보니 제가 2~3년은 모아야 만들 수 있는 금액으로 투자할 수 있는 단지의 가치가 많이 바뀌는 금액이었습니다.
게다가 규제 직전 좋은 것을 하고 싶다 보니 투자금 꽉꽉 채워 넘치는 매물을 보게되는 것…ㅎ
- 복기할 점: 2호기 부터는 세금 포함한 가용 금액을 알아둬야 한다
- 적용할 점: 갱지지 선배님 강의에서 나오는 갈아타기 포트폴리오 만들기
아무튼 그렇게 매수할 단지를 찾진 못했지만 당시 현장에서 급격하게 매물이 빠지는 상황, 세낀 매물들은 던져지고,투자자와 실거주가 섞인 시장, 정신없는 부사님들과 불타는 전화기.. 튜터님 덕분에 정말 좋은 경험을 할 수 있었습니다. 이번과 같은 시장을 다시 겪을 때 큰 도움이 될 것 같습니다.
수도권 vs 지방
상황
종잣돈은 지방과 수도권 모두 가능한 금액이었고, 수도권에서 남은 앞마당은 단 하나, 나머지 앞마당 중에서는 대구와 부산에서 매물을 찾기 시작했습니다. 제 첫 1호기는 누구나 다 아는 광역시 단지이고 1호기 당시 저 혼자만의 목표는 ‘매수 경험’이었기 때문에 수도권을 하든 지방을 하든 크게 상관이 없었는데 2호기는 이미 1호기가 지방에 있기 때문에 수도권을 하고 싶은 마음이 컸습니다. 하지만 수도권 앞마당이 부족한 데다 지방에서 좋은 물건도 단기적으로 수익을 안겨줄 수 있으니 같이 비교해 보았습니다.
A(수도권 30평대 ) vs B(광역시 30평대)
튜터님께서 방향성을 잡아주신 결과 수도권 역세권 중 후순위 단지인 A, 지방 구에서 중후순위 정도의 선호도를 가진 B 두 단지로 추려졌습니다.
POINT: 수익의 관점 보다는 다음 투자의 관점
그렇게 매물 코칭을 넣었고 권유디 튜터님께 코칭을 받을 수 있었습니다
튜터님께서는 이 두 단지중 하나를 정하기 위해는 저의 방향성이 가장 중요하다고 말씀주셨습니다.
수익의 관점: A단지는 향후 n년 정도 오르지 않을 수 있음 전세가는 잘 올려받는 정도의 수익, B단지는 단기적으로 꽤 괜찮은 시세차익 가능
다음 투자의 관점: A단지 전세가 5%상승 시 싱글일 경우 다음 투자 n년 필요 / B단지 매도 후 다음 투자 가능
내 상황: 1호기 지방으로 향후 매도 가능, 더블인컴 할 의향(?) 있음 → A단지를 보유해가며 다음투자도 가능
때문에 수도권 투자로 결정했고 이후 복기 하면서 수도권과 지방을 보유한다는 가정으로 시뮬레이션을 해봤습니다.
매매가의 경우 단기는 지방이 장기적으로는 수도권이 많이 오르고, 전세가의 경우 단기 장기 모두 수도권이 우세한 모습을 보이는 것 같았습니다.
하지만 수도권과 제가 본 지방은 흐름이 달랐고 지방은 한창 침체기를 지나던 때였습니다. 또 전세는 아예 반대의 양상을 보이는 시점이었습니다. 이런 이유 때문에 쟈니 튜터님께서는 수도권과 지방투자를 완벽히 정량화해서 시뮬레이션 할 수 없음을 강조해 주셨습니다. 정량적인 비교 보다는 나의 상황이나 포트폴리오에서 정말 갈리는구나 느낄 수 있었습니다.
또 유디 튜터님께서는 전세가가 올라야지만 매매가가 오르는 단지가 있고, 전세가 상관 없이 매매가가 먼저 오르는 단지가 있는데 제 1호기는 전자이고, 이를 2호기에도 적용시켜야 한다고 말씀 주셨습니다. 2호기를 1호기처럼 공급이 남아있는 지역에, 1호기와 비슷한 선호도의 단지로 투자한다면 똑같이 전세가가 올라야지만 매매가가 오를 것이고, 공급 때문에 전세가가 빨리오르지 못하면 그만큼 회수 시기도 늦을 수있다는 것, 1호기와 비슷한 흐름일 수 있다는 것을 알고 투자해야 한다고 말씀주셨습니다.
생각도 못한 부분이었는데 짚어주셔서 감사했고, 튜터님들의 말씀을 들을수록 투자 경험이 적을 때는 매수에 초점이, 경험이 늘어나면 보유와 포트폴리오의 관점에서 길게 보는구나 느낄 수 있었던 시간이었습니다.
복기할 점: 당장 눈앞의 수익률 보다 장기적인 시점으로 투자하기. 3호기를 다시 수도권에 심는다면 4호기는 지방 중소도시를 할 수도 있다. 돌고 도는 것
적용할 점: 내 상황에 맞는 포트폴리오를 만들고 부족한 앞마당을 파악하고 채워두기
양도소득세
일시적 1가구 2주택
1호기 잔금이 25년 3월으로 비과세를 위해선 2호기 잔금일을 이 이후로 설정해야 했습니다. 협상이 가능하면 감사하지만 그렇지 않을 경우 어떻게 해야할지 고민이 되었습니다. 튜터님들의 공통적 의견은 실력이었습니다. 내가 이 물건 말고 이 이상의 가치에, 조건까지 만족하는 물건을 더 찾을 수 있는 실력인지, 내가 비과세 요건을 지키기 위해 2년 간 투자활동을 못하는 것 보다 차라리 소액투자라도 많이 했을 때 편익과 비용은 어떤지, 다주택자가 목표라면 많은 세금들을 그때마다 다 피할 수 있을지 등의 관점에서 생각해 볼 수 있는 시간이었습니다. 결론적으로는 협상이 잘되어 금액 조정에 잔금 조정까지 가능하게 되어 감사하게 생각하고 있습니다.
2호기 과정 복기 포인트
- 종잣돈에 맞는 포트폴리오 구성하고(세금 포함) 매달 그 금액으로 투자할 수 있는 단지 알아두기
- 보유 관점, 내 상황에 맞게 돈 버는 투자 이어가기
- 이 투자금으로 살 수 있는 더 좋은 단지는 없었을까? → 아.. 하나밖에 남지 않은 수도권 앞마당에서 이 이상은 쉽지 않았다.... 앞마당을 포트폴리오에 맞게 잘 구성해두자…
- 시장 상황에 따라 투자 스텐스는 달라진다. 이번 수도권 투자는 조건이 1순위었다.
1호기 복기 적용점:
- 계약 프로세스를 정리해 두어 2호기 계약 시 유용하게 사용할 수 있었다.
- 안 될 것 같은 마음이 들어도 일단 적극적으로 상황을 알아보려 노력했다.
2호기를 하기까지 계속해서 방향성 잡아주시고
바쁘실 텐데도 진심으로 답변주시고
성장을 위해 좋은 경험들 하게 해주신
쟈니 튜터님 정말 감사했습니다.
아직 초보라 투자를 결정하면서
눈 앞에 있는 것들만 바라볼 때가 많은데
튜터님 덕분에 장기적으로 고민해보려는 노력을 하게 되었습니다.
또 제가 놓치거나 생각도 못했던 부분을 코칭 해주시고
시간이 끝나감에도 더 궁금한 것은 없는지
따뜻하게 물어봐주시고 어떤 부분을 적용해야 하는지
방향 잡아주신 유디 튜터님 넘넘 감사했습니다
덕분에 1호기, 2호기를 할 때
내 매물에 관해 깊게 공부하면
이를 다음 투자에도 연결 할 수 있다는 것을
알게 되었습니다.
정말 튜터님들 덕분에
후회 없는 투자 할 수 있었습니다.♥
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
