안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
부동산에 영향을 주는 지표는 여러가지가 있습니다.
금리, 경제 성장률, 심리, 통화량, 공급 등이
쉽게 생각해볼 수 있는 지표들인 것 같습니다.
이 많은 지표들 중에서
주택 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은 무엇일까요?
물론 지표를 보고 어떤 아파트에 투자를 할 것인지
결정할 수는 없을 겁니다.
하지만 가장 큰 영향을 주는 지표가
현재 어떤 상황인지 사실 확인을 통해서
시장의 큰 방향성에 대해서는 생각해보는 것은
충분히 의미가 있다고 생각합니다.
지난 20년간 집값 최대 변수는
지난 4일 주택산업연구원에서 발표한 자료에 따르면
20년간 집값에 가장 큰 영향을 준 지표는
전국 기준으로는 유동성, 수도권 기준으로는 금리였습니다.
여기서 상관 관계에 대해 짧게 설명하면
일반적으로 1에 가까울수록
서로 긴밀하게 영향을 미친다고 볼 수 있으며
그리고 - 값은 역의 상관 관계에 해당하고
0.5 이상의 값을 보이면 유의미한 관계라고 해석합니다.
그렇다면 수도권의 경우
가장 큰 영향을 주는 것은 금리와 유동성임을 알 수 있습니다.
반대로 지방의 경우는 전국이 평균값이고
수도권이 전국의 50% 정도를 차지한다는 가정하에
역으로 계산해보면 다음과 같습니다.
유동성 0.46, 주택수급 0.42, 금리 -0.15, 경제성장률 0.16으로
유동성과 주택 수급에 가장 크게 영향을 받았습니다.
여기서 수도권이 금리에 영향이 훨씬 더 큰 이유는
지방보다 주택 가격의 절대 가격 자체가 높기 때문에
매매나 전세를 구할때 받게 되는 대출 금액이 더 크고
금리의 변화에 더 민감하게 영향을 받았다고 볼 수 있습니다.
유동성과 주택 수급
위 내용을 정리해보자면 수도권과 지방 모두
공통적으로 유동성에 영향을 받았으며
수도권은 금리, 지방은 주택 수급이라는 차이가 있습니다.
여기서 금리의 경우 대내외적인 상황을 고려했을 때
쉽사리 올리기도 내리기도 어려운 상황입니다.
그렇다면 금리가 큰 변화가 없다는 가정하게
우리가 살펴볼 건 유동성과 주택 수급 이 두가지 입니다.
유동성
아래 그래프는 대한민국이 통화량을 보여줍니다.
18년 이후로 크게 늘어나는 모습을 확인할 수 있고
최근에는 그보다도 더 급격하게 늘어나고 있는 상황입니다.
내년도 정부 예산만 살펴봐도 25년 673조보다
무려 8%나 증가한 728조로 통과가 되면서
앞으로의 유동성 증가는 더 커질 가능성이 매우 높습니다.
주택 수급
다음 주택 수급 즉, 공급 상황을 살펴보면
주요 광역시를 중심으로 대전을 제외하고
전체적으로 상당히 부족한 상황이며
중소 도시에서도 일부 지역을 제외하고는
크게 다르지 않습니다.
지방과 별개로 서울, 수도권 역시도
향후 공급량과 올해 착공 물량까지 고려했을때
주택 수급 상황 역시 역대급으로 부족합니다.
즉, 유동성은 계속해서 더 늘어나며
주택 수급은 부족하다는 것이 현재 상황입니다.
2026년 부동산 시장 전망
그렇다면 26년 부동산 시장은 어떻게 될까요?
주택 가격에 가장 큰 영향을 주는 지표만 봤을 때는
하락할 가능성보다는 아무래도 상승할 가능성이 높습니다.
계속해서 돈은 늘어날 것이며
그에 맞춰 현금의 가치는 계속해서 떨어질 것이기 때문입니다.
지방의 경우 가장 큰 영향을 주는 지표 중
공급에 있어서 절대적으로 부족하고
실제 25년 기준으로 공급이 부족한 일부 도시에서는
이미 상승장의 모습을 보이고 있습니다.
다만 대내외적으로 예상치 못한 상황이 생기면서
혹은 또 다른 규제로 인해
전혀 다른 시장이 펼쳐질 수 있기에
항상 잃지 않는가? 감당 가능한가? 라는 질문을 던지며
투자를 해나가는 것은 필요합니다.
더불어 이런 상황을 인지했다면
지금 내가 해야하는 것이 무엇인지 알고
행동으로 옮기는 것도 반드시 필요합니다.
내집마련 혹은 투자를 하기에 아직 준비가 안되었다면
준비만 하는 것이 아니라 준비와 동시에
행동하겠다는 마음을 먹고 실행해야하며
마음속으로 고민만 하면서 갈팡 질팡 한다면
더 이상 미루지 않고 결단을 내리셔야 합니다.
26년을 준비하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
