안녕하세요, 잔쟈니입니다.
25년이 밝은지 얼마 지나지 않은 것 같은데, 벌써 한 해를 마무리하는 12월이 되었습니다.
올해는 여러가지 굵직한 부동산 이슈들이 이어지며 때로는 조용하게, 때로는 숨가쁘게 시장의 여러 국면들을 보여주었습니다. 새해 벽두가 멀지 않은 지금, 올 연말과 2026년에 걸쳐 예정된 몇몇 핵심 호재들을 짚어보며 내년 서울/수도권 아파트 시장에 주요한 영향을 줄 만한 굵직한 이슈들을 미리 살펴보는 시간을 가져 보고자 합니다.
기대되는 이슈가 많아 선정하는 데 정말 많은 고민을 했는데요.
내년에는 과연 어떤 일들이 펼쳐질지
한 번 미리보기를 시작해 보겠습니다 ^^
1. 잠실권 신축 입주
: ‘잠실 래미안 아이파크’ & ‘잠실르엘’
서울의 전체적인 공급이 뚝 끊긴 가운데, 강남권 내에서도 인기 입지인 잠실 지역에 무려 4,500가구가 넘는 대규모 신규 단지가 연달아 시장에 풀립니다. 이달 입주를 시작하는 잠실 래미안 아이파크(2,678가구)와, 다음 달 입주가 예정된 잠실르엘(1,865가구)로 인해 단기간에 많은 물량이 쏟아지기에 시장의 관심이 집중되고 있습니다.
현재 전용 59㎡ 기준으로 잠실 래미안 아이파크는 약 30억 원대, 잠실르엘은 33억 원대부터 호가가 형성되고 있습니다. 현재 서울은 토지거래허가구역 지정으로 매매물량이 급감함에 비례하여 거래량도 많이 줄어들었다보니, 파는 사람도 사는 사람도 적정 가격을 가늠하기 어려운 분위기가 되었습니다. 시장에서 여러 물건들이 거래가 되며 자연스럽게 가치와 선호도 대비해서 가격을 잡아가는 것이 아닌, 매도인이 받고 싶어 내놓은 가격이 곧 호가가 되는 분위기인 셈입니다. 이런 상황에서 잠실의 신축 대단지 아파트가 입주하여 거래가 일어나고 선호도에 맞게 가격이 매겨지면 이곳의 시세가 서울 상급지 권역에 하나의 기준점이 되어줄 수 있습니다.
다만 최근 대출 규제 강화 흐름 속에서, 이 대단지들의 잔금 대출 여력이 빠듯한 소유주들 일부가 발을 구르고 있기도 합니다. 이런 상황에서 잠실권 입주 단지가 실제로 어느 가격대에 거래가 되는지 당분간 잠실권의 시세와 분위기를 면밀히 관찰한다면 서울 상급지의 가격대를 가늠하는 데 좋은 참고서가 될 수 있습니다.
2. 속도를 내는 노량진 재개발
: 1만 가구 뉴타운 분양 임박
오랜 정체를 겪어온 노량진 뉴타운이 올해부터 속도를 내고 있습니다. 최근 구역 다수가 시공사 선정 및 착공 준비를 마쳤고, 6구역과 8구역은 이미 착공을 시작했으며 2구역도 지난 주 착공식을 치렀습니다.
이 지역이 완공되면, 지금까지 ‘수산시장 + 고시촌’ 이미지로 저평가되었던 노량진은 한강변 고급 주거지로 재탄생하게 됩니다. 이미 각 건설사의 하이엔드 브랜드(아크로 등)가 들어오기로 되어있고 규모도 모두 합쳐 1만여 가구가 되는데다 기존에 갖춘 지하철 1,9호선 인프라까지 합쳐지다 보니, 올해 동작구 일대의 호가를 들썩이게 만드는 일등 공신이 되었기도 합니다.
다만, 재개발 특성상 아직 이주·철거·건설 등 남은 절차가 많고 공사비/ 분양가 논의 등에서 이견이 생긴다면 분양은 늦어질 수 있습니다. 하지만 이미 착공한 곳이 3개 구역이기에, 노량진이 정비되며 인근의 흑석뉴타운(동작구), 신길뉴타운(영등포구)과 시너지를 내며 서남권 고급 주거지의 핵심 지역으로 자리잡을 것으로 보입니다.
정확한 분양일정은 알 수 없으나 업계에서는 내년 중 분양을 추진한다는 이야기가 나오고 있습니다. 급등하는 공사비와 급락하는 서울 공급상황이 맞물리는 상황에서, 이 지역의 분양가와 시세가 어느정도인지 지켜보는 것도 서울지역의 가치와 가격을 판단하는 데 도움을 줄 것입니다.
3. 교통 불모지 개선하는 신안산선
: 여의도 30분시대에 대한 기대감
원래 2026년 완공 예정이었던 신안산선은, 경기 서남부 (안산·시흥 등)를 서울 여의도와 연결하는 광역철도입니다.
이 노선이 개통되면,
이 노선의 의미는 경기권과 서울 중심지(여의도)를 위아래로 연결하며 기존에 교통이 불편했던 안산, 시흥, 안양, 금천, 영등포의 비역세권을 골고루 훑고 지나가며 주요 노선으로의 환승까지 용이하게 해준다는 점입니다.
그렇기에 신안산선이 개통되면 서울 여의도보다는 경기 남부권과 서울 서남부 비역세권에 더 큰 호재로 작용합니다. 특히 경기 남부권 거주자의 서울 접근성이 좋아지게 되는데, 이렇게 통근시간이 줄어드는 것은 삶의 질과 부동산 가치 모두에 직결되는 요소이기 때문입니다.
신안산선은 원래 26년 말 개통 예정을 목표로 공사중이었고 현재 공정률도 66%정도 진행된 노선입니다. 하지만 올해 4월 광명구간 지하터널 공사현장에서 붕괴사고가 일어나 완공이 지연될 것이라는 우려가 지배적입니다. 아직 국토부에서는 공식적으로 개통 시기 연장을 발표하지는 않아서 앞으로 공사 진행이 어떻게될지 지켜봐야 하는 상황입니다. 따라서 신안산선은 ‘중단기적으로 완공이 예상되는 호재’라는 점에서 매력적이지만, 동시에 ‘불확실성 변수’도 명확히 존재한다는 점을 염두에 두어야 합니다.
※ 원래 철도 호재가 이렇게 예상 준공기간을 한참 지나서도 계속 공사하는 사례가 흔히 발생합니다. 그러니 아직 삽도 안 뜬 철도호재는 너무 과도한 기대감을 갖기보다, 실제 그것이 확실하게 실현 가능한지 그리고 실현된다면 어느정도 기간 내 실현되는지까지 면밀히 판단할 필요가 있습니다
지금까지 2026년에 서울/ 수도권에서 가장 기대되는 호재 Top3를 살펴보았습니다.
2000년대 들어 역대급으로 적은 공급량을 보이는 서울 내 공급상황, 그리고 많은 사람들의 기대감을 불러 일으키는 호재가 만나 어떤 모습으로 시장에 영향을 줄지 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있습니다.
하지만 호재가 있다하여 무조건적인 기대감과 팔랑귀는 금물!
아무리 호재가 있어도 그것이 제 가치보다 필요 이상으로 비싸다면 시장이 조정국면에 접어들었을 때 많은 영향을 받을 수도 있고, 위 신안산선의 예시에서 볼 수 있듯 예상치 못한 변수로 호재의 실현이 늦춰지는 경우가 생길 수 있습니다.
따라서 이 글을 보시는 분들께선 호재와 본질적인 가치를 구분하고, 그것을 내 투자에 현명하게 적용하시길 바랍니다.
아침저녁으로 날씨가 춥습니다.
옷 따뜻하게 입으시고 감기 조심하세요 :)
