안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
최근 부동산 시장 규제 이후 급격하게 혼란했던 시기를 지나, “지금 사야 돼, 말아야 돼?” 하는 혼조세 시기에 접어들어 고민이 많은 시기인 것 같습니다. 이런 혼란스러운 시기에 돈을 번 사람들은 보통 <확실한 투자 기준>을 만들고 그것을 고집스럽게 반복한 사람들이었습니다.
이와 같은 시기에 어떤 스탠스로 투자를 이어나가고, 어디서 돈을 벌면 되는지까지 말씀드리도록 하겠습니다.
10.15 규제 이후 부동산 전략은?
여담이지만 저는 역사를 전공했는데요. 공부한지가 꽤 되었지만 여전히 제 가슴 속에 울림으로 남은 말은 “역사 속에 정답이 있다”는 것입니다. 2천년 넘는 역사, 아니 최근 근현대사인 100년 정도의 역사만 보더라도 혼란과 안정을 반복하는 패턴 속에서 정답을 찾을 수 있다라는 격언이었습니다.
저는 이 방법이 부동산 투자에도 유효하다고 생각합니다. 약 8년 전, 하락장 이후 서울이 약간의 상승을 겪었던 2017년으로 돌아가보겠습니다. 그리고 그 시기 투자자 A, B가 있다고 가정하겠습니다.
투자자 A는 그 시기 “서울 30평대”를 8천만원으로 매수한 사람입니다. 실제로 동대문에 있는 전농SK라는 사람들이 좋아하는 아파트를 비교적 굉장히 적은 돈으로 매수할 수 있었는데요. 이 분의 경우 매우 좋은 기회라는 것을 100% 확신하지는 못했지만, 비교적 빠르게 주위 투자 공부하는 친구들의 권유(환경)으로 투자를 하게 되셨습니다.
이 투자와 달리, 돈이 4천만원 정도만 있는 투자자 B는 서울을 매수하지 못했고, 구리라는 지역의 역세권 아파트를 매수합니다. 그리고 1년이 지나 한채를 비슷한 돈으로 또 매수하게 되어 구리에 2채를 매수하게 되었습니다.
그 결과는 어땠을까요? 투자자 A는 약 6억의 수익을, 투자자 B는 약 8억의 수익을 보게 되었습니다. 우리가 “비규제 = 덜 좋은 곳” 이라는 프레임이 있지만, 실제로 과거를 돌이켜 봐도 ‘규제냐 비규제냐’ 가 중요한 게 아니라 “그 지역이 가치 대비 저렴한가”가 중요했고, 이 원칙이 돈 버는 데 큰 갈림길이 되었습니다.
6억을 못벌었다면 여러분은 어떤 선택을 하시겠어요? 기회를 놓치시겠어요?
아니면 1채만 해도 최소 4억, 많게는 8억 이상 수익을 기대하는 투자를 해보시겠어요?
우리가 지금 시장에서 해야할 것은 굉장히 명확합니다.
부동산 투자로 돈을 벌기로 마음을 먹었다면 “할 수 있는 투자처 중에서 최선의 물건을 찾아 투자하고, 상급지 이상의 수익률을 낼 수 있게 노력하는 것”입니다. 거듭 말씀드리지만, 돈을 버는 데는 지역이 중요한 게 아니라 “내가 넣는 돈으로 얻을 수 있는 수익률”이 중요합니다.
혹은 내가 투자를 했을 때보다 대출을 통해 훨씬 좋은 단지를 매수할 수 있다면 그 역시도 좋은 선택입니다. 현재 비규제 지역에서도 실거주 만족도가 굉장히 높으면서 서울에서 인기있는 단지 못지않은 가격흐름을 보이는 좋은 단지들이 있고 더 저렴하게 가격이 나오기도 합니다.
자 여기까지 공감되셨다면, 이제는 다음 질문이 떠오르셔야 합니다.
“그래서 어디가 최선의 투자처인데?”
“어디를 봐야하는 것인데?”
수도권 비규제 No.1 지역
아시다시피 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지금, 서울은 투자가 불가능한 상황입니다. 이 상황 속에서 투자할 수 있는 지역을 나라에서 거의 찍어줬습니다. 안양시 만안구, 군포시, 고양시, 화성시, 평택시, 안산시, 인천… 그리고 구리. 이런 지역들이 현재 수도권에서 실거주를 하지 않고 매수할 수 있는 ‘전세 레버리지’ 투자가 가능한 곳입니다.
그리고 전세레버리지 투자, 일명 갭투자가 아니더라도 실거주를 노리는 분들께도 정부 정책 및 규제를 비껴간 지역이라 매수검토할 때도 장애물이 덜한 편입니다. 내가 투자하긴 두렵고 투자로 보는 물건이 뭔가 아쉽다면, 내집마련도 충분히 유효한 지역이 수도권 비규제 지역입니다.
여기서 가장 먼저 봐야 할 지역은 어디일까요? 정답은 간단합니다. 서울수도권의 중심부에 가까운 비규제지역을 보면 됩니다. 서울수도권은 기본적으로 하나의 큰 산과 같습니다. 그 정상에는 우리나라 최고의 입지인 강남이 자리하고 있고, 그 지역과 가까울수록 상승률이나 상승폭이 크게 나타납니다.
(간단하게 말씀드리면, 강남에는 좋은 일자리, 좋은 병원, 좋은 학원가, 좋은 커뮤니티 등 사람들이 갖고 싶거나 소속하고 싶은 모든 것들이 자리했고, 그것에 대한 접근성이 집값에 영향을 주는 게 수도권 시장입니다.)
자 그러면, 서울과 가장 가까운 경기도는 어디일까요? 바로 구리입니다. 다른 수도권 비규제 지역들은 강남 접근성이 너무 멀고나, 앞단에 다른 규제 지역들이 이미 자리하고 있어서 상승의 온기나 가격 흐름이 넘어오기에 몇가지 벽들이 있습니다. 그러나 구리라는 지역은 주요 일자리 접근성은 물론, 바로 서울 옆에 자리해서 상승의 온기도 바로 맞을 수 있는 좋은 지역들입니다. 심지어 상승장에서 심심치 않게 “서울 편입론” 이라는 말이 나올 정도로 서울 접근성이 굉장히 좋은 지역입니다.
그냥 단순히 가까워서 좋은 게 아닙니다. 구리는 임장해보신 분들은 아시겠지만 어느 곳을 가더라도 사람들이 살기 쾌적한 환경(상권/공원 등)이 구성되어 있습니다. 사람들이 살기 좋기 때문에 한번 들어가면 나오려고 하지 않고, 그 안에서 아이를 낳고 그 아이가 성인이 될 때까지 오래 거주시키고 싶어합니다. 이런 긴 정주성은 전세가에도 영향을 주어 인근 서울 대비 꾸준히 오르는 전세가 모습을 보이기도 합니다.
실제로 구리에서 30년 넘게 살아본 사람으로서,생각보다 구리에 거주하는 사람들은 서울로의 이동보다는 지역 내 갈아타기를 선호하고 만족도가 굉장히 높은 것을 알 수 있었습니다. 조금만 걸으면 호수공원이, 조금만 걸으면 백화점과 아울렛이, 조금만 걸으면 전통시장 등 없는 게 없이 거주환경이 매우 쾌적하기에 실거주 만족도도 매우 높은 편입니다.
물리적 거리와 거기서 거주하는 사람들의 높은 만족도, 이 2가지가 현재 구리를 매력적인 투자처이자 내집마련 유망 지역으로 추천드리는 이유입니다. 최근 나라에서 투자 가능 지역을 지정해줌에 따라 더 두각이 되었을 뿐, 구리 사는 사람들은 원래도 자부심이 있고 이사를 가고 싶어하지 않는 만족도가 높은 지역이었습니다.
게다가 최근 8호선 개통으로 교통 개선도 크게 되어, 강남으로의 접근성이 획기적으로 개선되었습니다. 이전에는 강남을 가기 위해선 구리역(경의중앙선) → 왕십리역(2호선 환승) → 강남역 순으로 물리적 거리는 가까울지라도 돌아가느라 약 1시간 정도 소요 되었는데, 8호선 개통 이후 바로 잠실 이동 후 강남역 이동이 가능해져 약 2~30분 줄어든 모습을 보였습니다.
서울 수도권에 거주하시는 분들은 아시겠지만 아침 출퇴근 시간이 2~30분 둘어드는 건 기적에 가까운 것입니다. 지옥철 속에 있는 사람들 틈바구니에서 팔도 못들고 이동하는 시간이 줄어들 뿐만 아니라, 그 아낀 에너지로 사랑하는 가족들에게 더 큰 사랑을 줄 수 있게 되었습니다. 시간을 아낀 게 아니라 에너지와 감정도 아끼게 된 것이죠.
구리는 강남 및 서울과 절대적으로 가까운 물리적 위치, 그리고 그것을 현실화 시켜주는 8호선 개통과 원래도 살기 좋았던 거주환경 등으로 수도권 비규제 No.1 지역이 되었습니다. 이런 시장에 꼭 알아야 하는 필수 지역입니다.
지금 시기에 돈을 버는 사람들 특징
방법을 알고, 투자하기 좋은 지역을 알았다고 할지라도 그 지역 안에서 단지가 적게는 수십개, 많게는 수백개이기 때문에 ‘어떤 단지를 어떤 가격에 사느냐’에 따라 투자 결과가 천차만별일 수 있습니다. 즉 지역을 더 공부하고 현장에서 부딪힌 사람일수록 좋은 결과에 가깝겠지만, 그 안에서 그저 돈에 맞는 아파트를 아무거나 매수하게 되신다면 매수 한번한번에 큰 돈이 들어가는 부동산 특징을 고려할 때 장기적으로 후회가 남는 결정일 수 있습니다.
서울수도권 상급지 가격이 많이 올랐다고는 하지만 여전히 중하급지 이하는 가격적인 상승이 덜한 곳들이 많고, 비규제 지역들도 마찬가지입니다. 이 지역들은 우리가 발로 밟아보고 실제로 비교해보는 데 쓰는 시간을 통해 “진검승부”를 겨뤄야할 곳입니다. 이 노력을 게을리하지 않는 분들은 분명히 좋은 결과가 돌아오실 거라고 저는 믿습니다.
투자로 돈을 번다는 건 꽤 지루한 연속적인 과정입니다. 할 수 있는 최선을 계속 반복해야하는데, 그 반복의 과정이 매번 다르지 않고 비슷하기에 지루하기도 하고 ‘이게 맞나’라는 생각이 들기도합니다. 그러나 제가 투자로만 자산을 적지 않게 모아오면서 깨닫게 된 한가지는 <특별한 것은 특별하지 않은 것을 반복할 때> 생긴다는 것입니다.
강의/칼럼 등을 통해 누군가의 경험을 레버리지 하거나, 내가 할 수 있는 투자처를 계속 관심두고 지켜보고 방문해보고, 그리고 투자가 가능할 때 투자를 지속하고, 때로는 매도하고 갈아타는 등의 특별해보이지 않는 여러 과정을 무수히 반복할 때 자산은 뒤따라 오게 되어있습니다. 저는 여러분들도 그런 과정에 함께하셨으면 좋겠습니다.
날이 많이 추워지고 있습니다.
부디 감기 조심하시고 행복한 나날 되시면 좋겠습니다 ^^
긴 글 읽어주셔서 항상 감사드립니다 ♡
